Vlastník nemovitosti versus nájemník

Oblast nájemních vztahů nebývá vždy jednoduchá a zejména v dnešní době, kdy zájem o nájemní bydlení opět roste, je myslím toto téma aktuální. Stále více lidí si také pořizuje tzv. investiční byty, tedy byty, které zatím nechtějí sami užívat, ale chtějí je pronajímat a mít je jako zhodnocující se investici. Navíc se rozrůstá zájem o nájem rodinných domů, což v naší lokalitě nebylo dříve až tak časté. V dnešním a dalším čísle si můžeme uvést některé častější dotazy, se kterými se ve své praxi setkávám.

Chci si koupit byt na investici, kde je nyní nájemník a chtěl bych, aby nájem trval dál. Musím uzavírat novou nájemní smlouvu?

Hned v úvodu uvádím, že změna vlastníka není důvodemuzavření nové nájemní smlouvy. Nový vlastník vstupuje koupí bytu (nemovitosti obecně) do postavení pronajímatele, tedy do práv a povinností původního vlastníka, jakožto pronajímatele. Nová nájemní smlouva se tedy uzavírat nemusínemusí se změna vlastníka řešit ani nějakým dodatkem k původní smlouvě. Stávající nájemní smlouva zůstává nadále v platnosti. Nájemce svým způsobem ani nemusí vědět o změně vlastníka, nicméně je v zájmu nového vlastníka nahlásit nájemci minimálně nové číslo účtu, kam má posílat nájemné. Na druhou stranu není ani právem pronajímatele pouze z důvodu změny vlastníka nájem vypovědět.

 

Byt, který užívám na základě nájemní smlouvy, koupil nový vlastník. Původnímu vlastníkovi jsem ale při uzavření nájemní smlouvy uhradil kauci ve výši dvou nájmů. Musí mně původní vlastník tuto kauci vrátit? Bojím se, že mi ji nevrátí a nový vlastník bude chtít kauci znovu.

Jak bylo uvedeno v otázce výše, nový vlastník vstupuje do nájemního vztahu tak, jak byl původně tento vztah sjednán. Toto platí i pro tzv. kauci. Tady si dovolím tvrdit, že je zejména v zájmu nového vlastníka, aby si otázku kauce pohlídal a pokud byla původnímu vlastníkovi ze strany nájemce uhrazena, měl by trvat na jejím převedení k sobě.

Při případném ukončení nájmu ji totiž s nájemcem bude vypořádávat on, nikoliv původní vlastník.

Co se týče ještě sjednávané výše tzv. kauce, tak na základě nového občanského zákoníku nesmí být kauce vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.

Jsme vlastníky bytu, který pronajímáme nájemci a nájemní smlouvu máme na dobu neurčitou. Nyní bychom ale potřebovali byt pro naši dceru, která se bude vracet ze zahraničí, kde pracovala. Můžeme takový nájem vypovědět? A budeme muset současnému nájemci zajistit náhradní bydlení?

Ano, máte nárok vypovědět nájem sjednaný na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a to právě z důvodu, který uvádíte (§2288 NOZ). Ve výpovědi byste ale důvod měli uvést. A zejména upozorňuji na ustanovení §2289, kde se mj. uvádí, že pokud byste byt do jednoho měsíce po jeho vyklizení nezačali užívat k účelu, který byl důvodem výpovědi, můžou vám nastat nemalé komplikace. Určitě tedy doporučuji si předmětná ustanovení občanského zákoníku nastudovat. Co se týče zajišťování náhradního bydlení, tak právě nový občanský zákoník žádnou povinnost zajistit nájemci bytovou náhradu již neuvádí a pojmy jako náhradní bydlení či přístřeší už neobsahuje. Ještě bych chtěla podotknout, že nájemce má právo podat návrh soudu na přezkoumání oprávnění výpovědi, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď obdržel.

Některé další otázky s problematikou nájmu nemovitosti si uvedeme v příštím článku nebo pokud sami máte dotazy, pokud bude v mých silách, ráda pomůžu.

 

Příprava nemovitosti k prodeji

V současné době se při prezentacích realitních kanceláří setkáváme stále více s pojmem „Home Staging“ (houm stejdžing). Pojďme si trochu tento pojem, resp. službu přiblížit.

Z wikipedie se dozvíme, že historicky tento koncept vznikl v roce 1972 v USA, kde pracovnice v realitách Barb Schwarz dostala od svého klienta požadavek, aby mu nemovitost upravila k prodeji. Postupně se cílená úprava nemovitosti k prodeji stala nejen v USA, ale i v zemích západní Evropy velmi populární. Do ČR tuto službu přivedla v roce 2010 Jitka Kobzová. Tolik tedy ze slovníku.

O co se tedy konkrétně jedná?

Hned na začátku chci upozornit, že Home Staging se netýká stavu nemovitosti jako takového. Jestliže dům potřebuje novou střechu nebo kotel ústředního topení, má špatné základy nebo se mu hroutí veranda, bude potřebovat více než Home Staging. To je ale jiná kapitola.

Cílem Home Stagingu je dosáhnout toho, aby se nemovitost jevila co nejatraktivněji pro co největší počet potenciálních zájemců o její koupi, a aby se prodalanejkratším čase a za nejvyšší cenu. Mnoho lidí se domnívá, že se jedná zejména o úklid nemovitosti, která se má nabízet k prodeji, ale tady jde o něco jiného. Home Staging je příprava domu nebo bytu k nafocení, pořízení videa či 3Dprohlídky pro realitní kanceláře a k prohlídce potenciálních zájemců.

Cílem Stagingu není ani bytové návrhářství. Design interiéru, zařízení a doplňky, jaké jste si sami zvolili, vdechnou prostoru vašeho domova váš osobní charakter a styl. Home Staging je ale pravý opak. Je to mimo jiné také proces „vyjmutí domova z domu“. Během Stagingu interiér vaší nemovitosti připravujeme tak, aby případní zájemci měli možnost vidět, jaký prostor se jim nabízí, a aby si byli schopni během krátké návštěvy představit, jak by v těchto prostorech mohli žít právě oni.

 

Já ráda využívám pojem „odosobnění nemovitosti“. Tzn., že cílem je ukázat nemovitost tak, jak by mohla sloužit potenciálnímu zájemci, nikoliv, jak slouží současnému vlastníkovi.

 

Už jsem se setkala i s tím, kdy prodávající nelibě nesl, když jsme chtěli některé věci v rámci nabídky nemovitosti „odstranit“. Je ale nutné si uvědomit, že při prohlídce se snažíme klientovi ukázat potenciál dané nemovitosti, chceme mu předložit faktické informace a vaše svatební fotografie nebo obrázky z vaší dovolené na zdi, lednička plná magnetek apod. pak pozornost odvádí jinam.

A co když je nemovitost vyklizená, prázdná, bez nábytku?

Nějaký si pořídíme a upravíme tak, aby potenciální zájemci viděli možnosti využití nemovitosti. Aby měli šanci vidět, kolik prostoru v místnosti zbývá, když je tam třeba postel nebo sedačka. Nevybavujeme samozřejmě všechny prostory, ale snažíme se ukázat využitelnost alespoň hlavních místností.

 

Dále chci uvést, že cílem není zakrývat případné vady nemovitosti, ale vyzdvihnout její potenciál.

 

A co závěrem?

Home Staging je relativně nová služba, která se rychle stává populární u stále většího počtu realitních makléřů. Ať už je trh s nemovitostmi živý nebo pomalý, domy a byty se budou prodávat vždy a Home Staging se nejen mně osvědčil jako efektivní prostředek k rychlému a profitabilnímu prodeji nemovitostí.

Na co se (ne)zeptat na prohlídce nemovitosti?

Prohlídka nemovitosti je naprosto nezbytná pro vaše rozhodnutí ke koupi nemovitosti. Mezi další faktory samozřejmě patří lokalita, cena, právní a technický stav, dopravní obslužnost, občanská vybavenost atd. Ale teprve při osobní prohlídce zjistíte to, co potřebujete vědět nejvíce.

Úplně nejdůležitější je váš osobní pocit.

Tohle jsou otázky, na které si budete muset odpovědět sami:

  • Je to místo, kde budete rádi trávit svůj čas?
  • Je zde dostatečný prostor pro všechny vaše domácí aktivity a koníčky?
  • Je rozmístění místností pro vaši rodinu vhodné?
  • Bude se vám zde dobře spát, vařit, pracovat, stonat, hrát si s dětmi, odpočívat?

 A teď ty, které položíte majiteli nemovitosti či realitnímu makléři:

  • Jaký je právní stav nemovitosti – více zde.
  • Technický stav nemovitosti – rok výstavby, rok rekonstrukce, použité materiály, nutné opravy, které nejsou na první pohled vidět.
  • Sousedi – na to se často zapomíná, ale je lepší vědět dopředu, zda vedle bydlí rodina s dětmi, která má podobně velké děti, či seniorka, která si ráda popovídá s naší babičkou, anebo manažer, který je stále na cestách a tudíž nám o dovolené kytky nezalije.
  • Kdy bude nemovitost volná – jestliže si majitelé teprve hledají jiné bydlení, může to trvat i půl roku.
  • Zeptat se přímo „Proč to prodáváte?“ není úplně vhodné. Většinou je důvod naprosto prozaický – rozvod, stěhování za prací, nedostatečná či naopak přílišná velikost apod. Ovšem někdy je důvodem tragická událost v rodině a na to je lepší se zeptat realitního makléře bez přítomnosti majitele.
  • Vyjednávání o ceně je také lepší nechat na později, případně na realitního makléře. Většina majitelů je na svoji nemovitost náležitě hrdá a nediplomatická žádost o slevu by je mohla urazit.

V případě, že vás další otázky napadnou až doma, sepište si je a zeptejte se na ně při nejbližší příležitosti, rozhodně ještě před podpisem rezervační smlouvy. Vyhnete se tak mnohým nedorozuměním.

Přeji vám hodně štěstí při hledání vašeho nového domova.
nemovitosti za dob korony

V posledních pár týdnech mi volá spousta klientů, známých i kamarádů a ptají se mně, kdy už spadne cena nemovitostí a budou konečně levnější….

Na to bohužel není jednoduchá a už vůbec ne jednoznačná odpověď

Věci se mění každým dnem, někdy i každou hodinou.

 

Něco je ovšem pevně dané – počet obyvatel v naší republice i počet bytových jednotek a rodinných domů. Takže nabídka stále neuspokojuje poptávku.

 

Něco se pravděpodobně jen tak nezmění – pomalá výstavba nových nemovitostí (ta se možná nyní zpomalí ještě více) a zdlouhavé vyřizování stavebních povolení. Dále je pravděpodobné, že stále více lidí nedosáhne na hypoteční úvěr a tím pádem budou bydlet v nájmu. V zahraničí je to naprosto běžné a ukazuje se, že tento trend dorazil i k nám. A velmi pravděpodobně bude pořád větší poptávka ve větších městech než na venkově. Což je spojené s pracovními příležitostmi i s naším životním stylem.

 

A něco prostě nevíme vůbec – jak dlouho bude situace s koronavirem trvat a jak tato pandemie změní svět.

 

Všechny tyto věci cenu nemovitostí mohou ovlivnit směrem dolů, ale rozhodně to nebude hned a v takové míře jako v roce 2008/2009. Osobně si dokonce myslím, že cena některých nemovitostí ještě stoupne.

To všechno ovšem ukáže jedině ČAS. 

A protože momentálně má většina z nás více času než obvykle, můžeme popřemýšlet o tom, zda nám naše současné bydlení vyhovuje, zda potřebujeme změnu a jakou, jaká máme přání, sny a plány, pracovní či rodinné záměry. Pokud plánujeme prodat nemovitost, je dostatek času na podrobnou analýzu situacerealitním makléřem či finančním poradcem a na přípravu nemovitosti k prodejivíce zde.

Pokud plánujeme nákup nemovitosti, můžeme popřemýšlet o tom, co a kde hledáme, jakou velikost a dispozici, v jaké lokalitě, v jakém prostředí, zda chceme novostavbu nebo si raději přizpůsobíme svým potřebám starší nemovitost, zda chceme něco hotového nebo máme dostatek času na výstavbu nového domu atd. V tomto případě doporučuji jako pomocníky starý dobrý papír a tužku, zatím jsou to nejspolehlivější rádci. A k plánování můžete přizvat i děti. Jednak se tím zabaví a jednak jejich nápady nejsou zatížené strachy dospělých.

 

Moudré pořekadlo praví – kdo je připraven, není zaskočen.

 

Pojďme tedy pozitivně přemýšlet o tom, co dobrého nám současná situace může přinést a co z ní můžeme vytěžit.

7 nejdůležitějších rad při prodeji

Když něčemu nerozumíte, zeptejte se! Důležité je, ptát se profesionálů – právníka, daňového poradce, na finančním úřadě, realitního makléře, finančního poradce, na stavebním úřadě atd. Dobře míněné sousedské rady je nutno ověřit! Každý případ je jiný a posuzuje se individuálně. A to nejen po stránce finanční, ale i v souvislosti s územním plánem nebo vlastnickými vztahy apod.

 

Je dobré si zjistit zákonné povinnosti opět u odborníka. Jiné povinnosti má prodávající, jiné kupující. A je rozdíl mezi prodejem/koupí bytové jednotky, rodinného domu, komerčního prostoru, pozemku apod.

 

Nepodceňujte stvrzení ústních dohod písemnou formou, například v rezervační smlouvě.

 

Ve smlouvách zkontrolujte nejen text, ale i čísla – rodné číslo, číslo účtu, finanční částky, termíny, čísla stránek apod. I smlouvy vytváří lidé a pečlivá kontrola je na místě.

 

K podpisu smluv si nezapomeňte vzít občanský průkaz – některé dokumenty vyžadují úředně ověřený podpis, a to bez platného občanského průkazu nelze provést.

 

Neméně důležité je vzít si s sebou brýle na čtení. I odsouhlasené smlouvy je potřeba ještě naposledy zkontrolovat.

 

Pokud vám stále něco není jasné či máte nějaké pochybnosti, zeptejte se!

 

Většinu zmíněných bodů za vás zajistí profesionální realitní makléř. Návod na to, jak vybrat správného realitního makléře jsem pro vás sepsala v tomto článku.
Co získáte při prodeji nemovitosti s realitní kanceláři

Každá „realitka“ vám samozřejmě řekne, že s nimi ušetříte peníze a že jsou nejlepší.
Ale co vlastně můžete získat konkrétně?

Profesionální prezentace

Ať chcete či nechcete, v dnešní rychlé době prodávají obrázky. Lidé nemají čas číst popisky ani je to moc nebaví. Realitní kancelář je schopna nafotit vaši nemovitost rychle a profesionálně, včetně základního home stagingu (Co je to home staging se dočtete zde). Může vám vyhotovit 3D půdorys, videoprohlídku a vymyslí efektivní text inzerátu.

Inzerce

Dobrá realitní kancelář má smlouvu s několika placenými realitními weby, kde má tzv. množstevní slevu. Pro jednotlivce je tato služba finančně náročnější. Kromě toho má i svůj vlastní web, využívá poptávkový systém, prodejní banery či sociální sítě. Potenciální zájemce o vaši nemovitost ji nemůže přehlédnout.

Prohlídkový servis

Školený makléř ví, jak vést prohlídku, jak zjistit potřebné informace od zájemce (například jak má zajištěné financování) a poskytne zájemci relevantní informace.

Vyjednávání o ceně

Zkušený realitní makléř nepodlehne taktikám smlouvání zájemce, ale vybere pro vás spolehlivého a bonitního kupujícího, který bude ochotný a schopný zaplatit nejvyšší možnou kupní cenu.

Zajištění financování

Spolehlivá realitní kancelář nejdříve zjistí, zda je zájemce bonitní a může si financování nové nemovitosti dovolit. Teprve potom přistoupí k realizaci obchodu. Prodávající má tak jistotu nejen, že dostane požadovanou kupní cenu, ale také v dohodnutém termínu. Zejména, pokud potřebujete peníze použít na financování jiné nemovitosti, je potřeba termíny správně sladit. Není nic horšího, než čekat, až zájemce sám oběhne několik bankovních ústavů a mnoho týdnů vyřizuje hypotéku. S nejistým výsledkem.

Právní servis a koordinace obchodního procesu

Jistě, najmout si právníka, který udělá kupní smlouvu, návrh na vklad a smlouvu o úschově finančních prostředků, to není žádný problém. Mohu vás uklidnit, tohle zvládne každý právník. Ovšem koordinace termínů, zaplacení kupní ceny, doložení potřebných podkladů bance, komunikace s odhadcem, správný termín předání nemovitosti (obzvlášť pokud máte vazbu na nové bydlení), přepisy energií, daňové poradenství  (podrobněji vysvětleno v článku Daně po prodeji či koupi nemovitosti PŘEHLEDNĚ), potvrzení o bezdlužnosti, průkaz energetické náročnosti budovy, odstranění případných právních (více o v článku POZOR: Právní vady nemovitosti), to už bude na vás. Případně to za vás vyřeší vaše realitní kancelář.

Předání nemovitosti

Abyste se vyhnuli nepříjemnostem spojených s přepisem energií, případně s převodem bytu u SVJ, je nutno sepsat při předání nemovitosti podrobný předávací protokol. A věřte, že někdy komunikace s dodavateli energií je velmi vyčerpávající záležitostí.

Pokud nemáte s prodejem nemovitosti aktuální zkušenosti a nemáte dostatek času, určitě se spolehněte na profesionály (jak poznat profesionálního makléře se dozvíte v článku Víte, jak si vybrat správného realitního makléře a ušetřit tak svůj čas i peníze).
prodej rodinného domu Ostrava Bartovice

Přemýšlíte rádi a poměrně často o svém vysněném bydlení? Vidíte v představách, jak Vaše ratolesti pobíhají po zahradě, dovádějí na houpačce, nebo si v létě užívají ochlazení v bazénu? A co Vy, umíte si představit tu ranní pohodovou snídani a vůni čerstvě namleté kávy při pohledu do nádherně všemi barvami rozkvetlé zahrady? Co teprve nadčasové sladění a propojení kuchyně s obývacím pokojem, kde o prostor opravdu není nouze?! To a mnohé další jistě ocení nejen ženy! Naštěstí se nyní veškeré dosavadní snění může hravě proměnit v realitu.

 

 

S radostí Vám představujeme exkluzivní a vysoce nadstandardní nabídku prodeje atraktivní vily v Ostravě – Bartovicích, která snese opravdu ta nejtvrdší kritéria a je určena náročnému klientovi. Pokud si potrpíte na dostatek parkovacích míst, rozlehlou zahradu, obecně velký prostorluxusní, a přitom velice moderní vybavení nebo snad technické prvky na úrovni té nejvyšší kvality, pak vůbec na nic nečekejte a přijeďte se o tom sami přesvědčit.

 

banner Vila Bartovice

jak vybrat správného nájemníka

O výběru správné nemovitosti jsem psala v minulém článku. V tomto článku se dozvíte, jak vybrat správného nájemníka. Není to zdaleka tak snadná věc, jak by se na první pohled mohlo zdát. Pojďme si tedy říci, co všechno je potřeba udělat.

 

Reklama

Nejdříve musíme zveřejnit, že nějakého nájemníka hledáme – nejlépe rodině, kamarádům, známým, sousedům. Nejlepší nájemník je totiž na doporučení. Pokud nenajdeme nájemníka z těchto zdrojů, je potřeba nemovitost prezentovat na inzertních webech. To můžeme udělat sami anebo lze využít služeb realitní kanceláře. Ta vám kromě inzerce zajistí i právní servis, předávací protokol, přepis energií, dodatky k nájemní smlouvě (např. při prodloužení nájemní doby či při změně počtu bydlících osob), předávací protokol při zpětném převzetí po ukončení nájmu atd. Dobrý realitní makléř vám také pomůže s výběrem nájemníka, vysvětlí zákonné povinnosti, doporučí postupy při nestandardních situacích apod.

 

Kvalifikace nájemníka

Nájemník musí odpovídat typu nemovitosti. Správným výběrem totiž předejdete řadě potíží. Do bytu nad hospodou není vhodné ubytovat rodinu s miminkem a do bytu v domě plném seniorů není vhodná parta studentů. V některých bytových domech netolerují kuřáky či chov zvířat, většinou to bývá zakotveno ve stanovách družstva či SVJ, případně v domovním řádu. Dalším aspektem je úklid v domě. V některých domech mají úklidovou firmu, jinde si obyvatelé provádí úklid sami. Pak je nutno zvážit, zda bude úklid vykonávat sám majitel nebo nájemník. V tom druhém případě doporučuji tuto dohodu s nájemníkem zanést do nájemní smlouvy.

 

Prohlídky

Při prohlídce bytu provedeme s vhodným kandidátem krátký osobní pohovor a pokud možno ověříme dostupné informace. Doporučení od předchozího pronajímatele je vždy výhodou.

 

Dohoda

S vybraným nájemníkem dohodneme podmínky nájmu: cenu, kauci, termíny plateb, dobu trvání smlouvy, počet bydlících osob atd. a odsouhlasíme si znění nájemní smlouvy.

 

Předání bytu

Po podpisu nájemní smlouvy, ve které jsou zahrnuty všechny dohodnuté podmínky, předáme byt nájemníkovi. Stavy měřidel energií, předané klíče i případné nedostatky je potřeba zapsat do předávacího protokolu, který podepíše jak nájemce, tak nájemník. Doporučuji vše fotograficky zdokumentovat.

 

Kontrola

Tím ovšem naše práce nekončí. Minimálně prvních pár měsíců kontrolujeme dodržování dohodnutých podmínek (včasné platby, úklid domu, dodržování domovního řádu apod.). Po předchozí dohodě a za přítomnosti nájemníka můžeme zkontrolovat i stav bytu. V případě, že nastane nějaký problém, řešíme ho ihned. Odkládání problému vede jen k dalším potížím.

A pokud nemáte čas, chuť či možnost toto všechno absolvovat, prostě zavolejte. Postaráme se o vás i o vaše nájemníky.

 

Pokud se vám zdá, že to není nic pro vás, protože si to nemůžete dovolit, tak se nebojte a klidně čtěte dále.

Protože dovolit si to může každý, kdo si dovolí si to dovolit!

Stačí používat selský rozum a věnovat dostatek času přípravě. Nemusíte být ani odborník na investice ani skvělý obchodník. Stačí trochu přemýšlet, případně se poradit u odborníků.

Ze všeho nejdříve potřebujete CÍL

Cíl musí být měřitelný, reálný a časově ohraničený. Mít pasivní příjem není cíl konkrétní ani měřitelný. Ale například letos koupím dům se dvěma bytovými jednotkami, to už cíl je.

A proč nestačí jedna jednotka?

S jednou jednotkou máte buď obsazeno nebo neobsazeno. A máte-li neobsazeno, hradíte případnou hypotéku ze svého. Dvě jednotky znamenají pravděpodobnost neobsazenosti jen 50 %. A to je jen poloviční riziko.

Čím více totiž jednotek (nájemníků) máte, tím je riziko neobsazenosti menší.

Jestliže už mám cíl, potřebuji PŘÍLEŽITOST. A příležitost musím vyhledat.

Jak to udělám?

  1. Vyberu si lokalitu (město), kde chci investovat. Ne vždy je město, ve kterém bydlím, nejvhodnější pro investování do nemovitosti.
  2. Zjistím pracovní či studijní příležitosti ve vybrané lokalitě.
  3. Zjistím, zda je zde dostatek/nedostatek nemovitostí k pronájmu a jejich obvyklou cenu. Ta se může i v dané lokalitě výrazně lišit. Ovlivňuje ji nejen stav nemovitosti, ale i dopravní provoz, sousedi, hluk atd.
  4. Vyhledám si informace na webových stránkách města, zkontroluji územní plán. Pokud je ve vedlejší ulici naplánovaný obchvat či nová skládka, nejedná se o vhodnou lokalitu. Naopak plánovaná výstavba obchodního centra či montážní haly znamená velký potenciál.
  5. Vyhledám vhodné nemovitosti ke koupi a porovnám celkové vstupní náklady – kupní cena, provize, daň, poplatky za bankovní odhad atd.
  6. Spočítám si návratnost investice.
  7. U vybrané nemovitosti si ověřím výdaje. Nejen náklady za topení a energie, ale i platby do fondu oprav, výši pojištění či případné splátky úvěru na revitalizaci domu.
  8. Prověřím dopravní možnosti, parkování a okolní občanskou vybavenost. Vzdálená zastávka, obchod či zdravotní péče snižuje potenciál nemovitosti.

Až prověřím všechny tyto údaje, teprve potom mohu koupit investiční nemovitost.

Tím ovšem moje práce nekončí. Hned na začátku je třeba eliminovat nepřiměřené náklady – opravit kapající kohoutky, netěsnící okna, protékající záchod, vyměnit zastaralé neekonomické topení apod.

Výběr nájemníka je také důležitý proces, ale o tom si povíme něco příště.

Jakmile mám nájemníka, se kterým jsem spokojený, musím se o něj náležitě starat. Beru telefony, řeším akutní opravy, posílám včas vyúčtování atd. Jen správný nájemník ve správné nemovitosti generuje ten správný zisk.

Zdá se vám to složité? Zanechte mi Váš kontakt a poradím Vám.

vite jak vybrat sparvneho realitniho maklere

Důležitým kritériem pro výběr makléře či jakéhokoli řemeslníka, poradce, obchodníka je vzájemná důvěra a sympatie. To ovšem samo o sobě nevypovídá o jeho odbornosti. Tu zjistíte už na první schůzce, někdy dokonce i při prvním telefonátu.

Odborník znalý svého oboru se vás vyptá nejen na technické věci k prodávané nemovitosti, ale i na důvody vašeho rozhodnutíplány do budoucna. Pak vám navrhne možnosti řešenívysvětlí celý proces, kterého se samozřejmě účastní od začátku až do konce. Poradí si i s komplikacemi typu věcné břemeno nebo stavba bez povolení stavebního úřadu.

Dobrý makléř přijde na schůzku připraven – má informace z katastru nemovitostí, územního plánu, případně z obecního úřadu. Předloží vám cenovou analýzu, časovou osu prodeje, návrhy prezentace atd. Už tímto krokem vám makléř ušetří spoustu času.

 

Legislativa

V současné době je realitní obchod svázán mnoha zákony a pravidly – navazuje na stavební a katastrální zákon, energetický zákon, daňové zákony, podléhá zákonu na ochranu osobních údajů a zákonu o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Celý obchod se samozřejmě řídí občanským zákoníkem a z něho vyplývajícími povinnostmi. Zkušený odborník vám může ušetřit desetitisíce za případné pokuty či penále při nedodržení některé z povinností.

Při výběru realitního makléře doporučuji také zjistit, pro jakou firmu makléř pracuje, s jakým právníkem spolupracuje, jak dlouhou má praxi, zda je dohledatelný na sociálních sítích, jestli inzeruje na placených webech, kde a jakou má kancelář.

Doporučuji zeptat se i na výši provize, v Brně či v Praze jsou jiné zvyklosti než v jiných lokalitách. Už jsem se setkala i s případy, že provize sice byla jen 3%, ale vybírána od obou stran, takže ve skutečnosti 6%.

Dnes je také běžné vyhledat si příslušné reference na internetu či sociálních sítích.

Ovšem úplně nejlepší je, když vám realitního makléře doporučí váš známý na základě osobní zkušenosti.