Pokud se vám zdá, že to není nic pro vás, protože si to nemůžete dovolit, tak se nebojte a klidně čtěte dále.

Protože dovolit si to může každý, kdo si dovolí si to dovolit!

Stačí používat selský rozum a věnovat dostatek času přípravě.

Nemusíte být ani odborník na investice ani skvělý obchodník. Stačí trochu přemýšlet, případně se poradit u odborníků.

Ze všeho nejdříve potřebujete CÍL

Cíl musí být měřitelný, reálný a časově ohraničený. Mít pasivní příjem není cíl konkrétní ani měřitelný.

Ale například letos koupím dům se dvěma bytovými jednotkami, to už cíl je.

A proč nestačí jedna jednotka?

S jednou jednotkou máte buď obsazeno nebo neobsazeno. A máte-li neobsazeno, hradíte případnou hypotéku ze svého. Dvě jednotky znamenají pravděpodobnost neobsazenosti jen 50 %. A to je jen poloviční riziko.

Čím více totiž jednotek (nájemníků) máte, tím je riziko neobsazenosti menší.

Jestliže už mám cíl, potřebuji PŘÍLEŽITOST. A příležitost musím vyhledat.

Jak to udělám?

  1. Vyberu si lokalitu (město), kde chci investovat. Ne vždy je město, ve kterém bydlím, nejvhodnější pro investování do nemovitosti.
  2. Zjistím pracovní či studijní příležitosti ve vybrané lokalitě.
  3. Zjistím, zda je zde dostatek/nedostatek nemovitostí k pronájmu a jejich obvyklou cenu. Ta se může i v dané lokalitě výrazně lišit. Ovlivňuje ji nejen stav nemovitosti, ale i dopravní provoz, sousedi, hluk atd.
  4. Vyhledám si informace na webových stránkách města, zkontroluji územní plán. Pokud je ve vedlejší ulici naplánovaný obchvat či nová skládka, nejedná se o vhodnou lokalitu. Naopak plánovaná výstavba obchodního centra či montážní haly znamená velký potenciál.
  5. Vyhledám vhodné nemovitosti ke koupi a porovnám celkové vstupní náklady – kupní cena, provize, daň, poplatky za bankovní odhad atd.
  6. Spočítám si návratnost investice.
  7. U vybrané nemovitosti si ověřím výdaje. Nejen náklady za topení a energie, ale i platby do fondu oprav, výši pojištění či případné splátky úvěru na revitalizaci domu.
  8. Prověřím dopravní možnosti, parkování a okolní občanskou vybavenost. Vzdálená zastávka, obchod či zdravotní péče snižuje potenciál nemovitosti.

Až prověřím všechny tyto údaje, teprve potom mohu koupit investiční nemovitost.

Tím ovšem moje práce nekončí. Hned na začátku je třeba eliminovat nepřiměřené náklady – opravit kapající kohoutky, netěsnící okna, protékající záchod, vyměnit zastaralé neekonomické topení apod.

Výběr nájemníka je také důležitý proces, ale o tom si povíme něco příště.

Jakmile mám nájemníka, se kterým jsem spokojený, musím se o něj náležitě starat. Beru telefony, řeším akutní opravy, posílám včas vyúčtování atd.

Jen správný nájemník ve správné nemovitosti generuje ten správný zisk.

Zdá se vám to složité? Zanechte mi Váš kontakt a poradím Vám.

vite jak vybrat sparvneho realitniho maklere

Důležitým kritériem pro výběr makléře či jakéhokoli řemeslníka, poradce, obchodníka je vzájemná důvěra a sympatie. To ovšem samo o sobě nevypovídá o jeho odbornosti. Tu zjistíte už na první schůzce, někdy dokonce i při prvním telefonátu.

Odborník znalý svého oboru se vás vyptá nejen na technické věci k prodávané nemovitosti, ale i na důvody vašeho rozhodnutí a plány do budoucna. Pak vám navrhne možnosti řešení a vysvětlí celý proces, kterého se samozřejmě účastní od začátku až do konce. Poradí si i s komplikacemi typu věcné břemeno nebo stavba bez povolení stavebního úřadu.

Dobrý makléř přijde na schůzku připraven – má informace z katastru nemovitostí, územního plánu, případně z obecního úřadu. Předloží vám cenovou analýzu, časovou osu prodeje, návrhy prezentace atd. Už tímto krokem vám makléř ušetří spoustu času.

 

Legislativa

V současné době je realitní obchod svázán mnoha zákony a pravidly – navazuje na stavební a katastrální zákon, energetický zákon, daňové zákony, podléhá zákonu na ochranu osobních údajů a zákonu o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Celý obchod se samozřejmě řídí občanským zákoníkem a z něho vyplývajícími povinnostmi. Zkušený odborník vám může ušetřit desetitisíce za případné pokuty či penále při nedodržení některé z povinností.

Při výběru realitního makléře doporučuji také zjistit, pro jakou firmu makléř pracuje, s jakým právníkem spolupracuje, jak dlouhou má praxi, zda je dohledatelný na sociálních sítích, jestli inzeruje na placených webech, kde a jakou má kancelář.

Doporučuji zeptat se i na výši provize, v Brně či v Praze jsou jiné zvyklosti než v jiných lokalitách. Už jsem se setkala i s případy, že provize sice byla jen 3%, ale vybírána od obou stran, takže ve skutečnosti 6%.

Dnes je také běžné vyhledat si příslušné reference na internetu či sociálních sítích.

Ovšem úplně nejlepší je, když vám realitního makléře doporučí váš známý na základě osobní zkušenosti.

Pro developery zajišťujeme komplexní realitní služby od „A-Z“, včetně financování. Zajistíme financování projektu z bankovního, příp. nebankovního sektoru.

Můžeme pomoci vytvořit cenovou analýzu projektu, pomůžeme vyhledat vhodný pozemek pro výstavbu. Posoudíme, zda a jaká je možná výstavba na daném pozemku, projednáme se stavebním úřadem, příp. pomůžeme zajistit vyhotovení územní studie. Zajistíme geodetické práce při realizaci projektu.

Umíme zajistit vizualizace lokality a jednotlivých nemovitostí. Zajistíme marketing daného projektu, včetně kampaní na sociálních sítích. Provedeme nastavení smluvní dokumentace celého developerského projektu. Postaráme se o následný prodej nemovitostí i v předprodeji a přes klienty našich finančních poradců. Vyjednáme zvýhodněné podmínky s bankou a to ve zjednodušeném režimu pro klienty (odhady zdarma apod.).

zahrady-novosadska - zahrady-novosadska-3.jpg

Projekt Zahrady Novosadská

Zahrady Novosadská je výjimečný developerský projekt s termínem dokončení výstavby 12/2019. Při koupi neplatíte provizi RK. Realizujeme zde prodej jednotlivých bytů se vším všudy. Projekt je situován do žádané lokality Olomouc – Nové Sady v klidné atmosféře přírody a zeleně. Komplex navržených šesti budov, z nichž pouze dvě jsou situovány do ulice, s celkovým počtem 120 bytů, se nachází 2 km od centra Olomouce. Navrhované řešení představuje moderní polyfunkční bytový dům nabízející bytové a nebytové jednotky se zahradami a zelenými plochami v klidné lokalitě poblíž řeky Moravy.

V nabídce jsou byty s balkonem, terasou či zahrádkou, výtahem, garážovým či venkovním stáním, společnými prostory. Maximální výška bytového domů jsou tři až čtyři nadzemní podlaží a je zde uplatňováno prolínání funkcí jednotlivých částí komplexu. Ve vnitro-bloku komplexu je plánována realizace dětského hřiště, výsadba zeleně. Výstavba – zahájení plánováno na 8/2018. V komplexu se nacházejí volné komerční prostory a byty, které jsou svými propozicemi vhodné k pořízení na investici.

Hlavním projektovým manažerem je Ing. David Sedlář (projekt manažer na projektech Nová Sladovna a Park Bělidla v Olomouci). Projekční kanceláří je renomovaná společnost ALFA projekt – Projektová a inženýrská kancelář s.r.o. Území má dobrou občanskou vybavenost a vybudovanou dopravní infrastrukturu a obslužnost. Před rezidencí je mateřská škola, základní škola, zastávka MHD. Východní hranu pozemku lemuje přírodě blízké prostředí – řeka Morava, kolem které bylo postaveno na ochranu protipovodňové opatření.

Pokud máte zájem o koupi bytových či nebytových jednotek, navštivte stránku projektu.

právní vady nemovitosti

V tomto článku se dozvíte něco o tom, na co si dát pozor při koupi nemovitosti.

Pokud má nemovitost právní vadu, znamená to, že existují práva třetích osob k této nemovitosti. A ne všechna práva se zapisují do katastru nemovitostí, takže je nelze odhalit ani pečlivým prostudováním listu vlastnictví. List vlastnictví je zkrácený název pro výpis z katastru nemovitostí prokazující evidovaný stav k určitému datu. Můžete jej získat na internetu nebo osobně na katastru nemovitostí.

Nejdříve je potřeba zjistit všechny majitele nemovitosti. Pokud kupujete celou nemovitost a ne pouze určitý podíl, musí kupní smlouvu podepsat všichni vlastníci.

Pokud je prodávající ženatý/vdaná, musí podle nového občanského zákoníku podepsat souhlas s kupní smlouvou i druhý z manželů. Což platí i pro případnou zástavní smlouvu pro financující banku. A to i v případě, že nemovitost vlastník nabyl ze svých prostředků, např. z dědictví.

Na co si dát obzvláště pozor?

  • Při koupi bytu zkontrolujte, zda je bytový dům rozdělený na jednotky (bytové i nebytové), stejně tak u garážového stání.
  • Při koupi domu zkontrolujte, zda katastrální mapa odpovídá reálnému stavu –  pozor na tzv. černé stavby.
  • Zástavní právo smluvní – slouží zpravidla pro banku, která poskytla hypoteční úvěr, ale může to být i nebankovní subjekt či jiná právnická nebo i fyzická osoba. V tom případě je potřeba získat od zástavního věřitele souhlas s prodejem.
  • Zákaz zcizení – souvisí se zástavním právem a znamená, že majitel nemůže nemovitost prodat ani darovat bez souhlasu oprávněného subjektu (nikoli zcizit ve smyslu ukrást).
  • Zákonné zástavní právo nebo zástavní právo exekutorské je již problematičtější a doporučuji vše řešit přímo s exekutorem. Jeho iniciály najdeme opět na listu vlastnictví.
  • Věcná břemena se dělí na věcná břemena služebnosti, kdy majitel nemovitosti je povinen něco pasivně strpět (např. průjezd jiných osob přes jeho pozemek nebo vedení inženýrských sítí), a dále na věcná břemena reálná, kdy majitel nemovitosti má něco aktivně konat (např. odevzdat část úrody, poskytovat oprávněnému opatrovatelskou službu apod.). Přesné povinnosti doporučuji zjistit přímo ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Ta je vždy založená v archivu příslušného katastrálního pracoviště.

 

POZOR – věcná břemena zřízená obcemi před rokem 1989 nemusí být na listu vlastnictví zapsána.

 

Další časté právní vady nemovitosti

  • Právo stavby – umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit svou stavbu.
  • Předkupní právo – od 1. 1. 2018 se vrací institut předkupního práva. Předkupní právo má jednak každý ze spoluvlastníků nemovitosti, jednak majitel pozemku pod budovou  postavenou na tomto pozemku a naopak (v případě, že majitel budovy je jiný než majitel pozemku).

 

Na listu vlastnictví nenajdete:

  • nájemní právo
  • trvalý pobyt osob
  • sídlo právnické osoby

 

Ovšem to, že tato práva nejsou zapsána v katastru nemovitostí, nezbavuje vlastníka povinnosti tyto informace sdělit zájemci o koupi.

 

Ztrácíte se v tom? Najděte si svého realitního makléře.

tržní cena

Víte, proč vaše nemovitost může mít v jednom období několik různých cen? Je to proto, že každá cena je stanovena pro různé účely.

Běžné typy cen:

  • Tržní cena – tu potřebujeme znát při prodeji své nemovitosti, ale také pro pozůstalostní řízení. Notáři, který vaše dědické záležitosti vyřizuje, stačí odhad tržní ceny nemovitosti od realitní kanceláře. Není potřeba utrácet peníze za znalecký posudek opatřený kulatým razítkem.
  • Administrativní cena nemovitosti (také zvaná cena zjištěná) – stanovena znaleckým posudkem. Ten vyžaduje např. finanční úřad při podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, v případě, kdy se použije cena zjištěná.
  • Cena zadlužitelná – cena stanovená bankovním odhadcem a obvykle bývá nižší, než cena tržní. Používá se pro potřeby banky při vyřizování hypotečního úvěru.

Tržní cena a její základní hlediska:

  • LOKALITA – je potřeba zohlednit nejen velikost a umístění obce samotné, ale i umístění v obci, vzdálenost od občanské vybavenosti, dostupnost veřejnou dopravou, příjezdová komunikace, parkování, sousedské vztahy, okolní prostředí, územní plán aktuální i budoucí, povodňová zóna atd.
  • STAV –  kvalita provedení stavby, stáři nemovitosti a její technický stav, energetická náročnost budovy, dispoziční řešení, amortizace vybavení atd.
  • PRÁVNÍ VADY – zástavní právo, věcná břemena, nájemní poměry atd. 
  • VELIKOST – obecně lze říci, že menší nemovitost prodáte za vyšší cenu za m2 než by tomu bylo u větší nemovitosti.
  • VÝNOSNOST – v případě investiční nemovitosti (chci ji pronajímat) nebo u komerční nemovitosti.
  • POPTÁVKA v dané lokalitě po jednotlivých typech nemovitostí.
  • RYCHLOST – doba, kdy potřebuji peníze z prodeje, ovlivňuje cenu přímou úměrou.
  • UVOLNĚNÍ – čím dříve mohu nemovitost předat novému majiteli, tím lépe.

Závěr

Je mylné se domnívat, že lze tržní cenu stanovit pouhým nahlédnutím na inzertní weby či do cenové mapy v dané lokalitě. Vzhledem k velkému množství faktorů, které tržní cenu ovlivňují, je nutná obhlídka na místě samotném a následné vyhodnocení zjištěných údajů.

Naši certifikovaní realitní makléři vám rádi se stanovením aktuální tržní ceny vaší nemovitosti pomohou.

 

tržní cena banner

stavebni-pozemek

Vlastnictví, přístupová cesta, věcná břemena – právní stav pozemku

Při výběru pozemku pro váš nový domov zhodnoťte v první řadě, o jaké vlastnictví pozemku se jedná, zda jde o pozemek ve vlastnictví fyzické či právnické osoby, obce, státu. Je přístupová cesta k pozemku nejen fyzicky ale i po právní stránce dobře ošetřena? Jde o veřejnou komunikaci nebo je ve vlastnictví fyzické či právnické osoby?
Informace zjistíte nejlépe z katastru nemovitostí, kde je evidován nejen vlastník pozemku či cesty, ale i možný spoluvlastnický podíl na komunikaci související s vlastnictvím pozemku, ke kterému přístupová cesta vede apod. Rovněž věcná břemena ve smyslu práv i možných omezení k pozemku najdete na listu vlastnictví. Základní náhled vám napoví již cuzk.cz v nahlížení do katastru nemovitostí.

Lokalita, okolí vašeho nového domova – fyzický stav pozemku

Kromě lokality pozemku co do jeho svažitosti, vzhledu, porostů apod. si všímejte bedlivě jeho okolí. Co a kde se nachází v jeho blízkosti, ať už přírodního charakteru (vodní díla, lesní porosty, lomy atd.), tak umělého (výrobní areály apod.). Lokalita či blízké okolí by vás mělo zajímat i z hlediska občanské vybavenosti: školy, školky, obchod, pošta, lékař apod. Při výběru bydlení zohledněte prostě vše, co budete vy nebo vaše rodina potřebovat a to nejen nyní ale i do budoucna. Hluk, okolí pozemku, dalším důležitým bodem je logistika (jak daleko je spojení na autobus, vlak, dálnice, za jak dlouho se dopravíte do školy, do práce). To vše bude hrát roli pro spokojenost a naplnění potřeb vašich i vaší rodiny v novém domově.

Stavební pozemek, kde a jak je evidován

Zatímco vlastnictví vámi vybraného pozemku a jeho právní stav najdete na listu vlastnictví katastru nemovitostí, kde je veden i druh pozemku – orná půda apod., fyzický stav vidíte osobně v terénu. Důležitým faktem, zda se jedná či nejedná o stavební pozemek, tj. zda je nebo není určen k zastavění, vám sdělí pouze územní plán města či obce. Územní plán najdete zpravidla na internetu. Bývá také k nahlédnutí na obci nebo příslušném odboru městského úřadu a to včetně v místě možných regulačních plánů, územních studií. Jde o veřejnou věc stejně jako katastr nemovitostí. Kromě grafické části obsahuje i část textovou, kde je definováno jeho možné využití (zda a jaké jsou přípustné stavby na pozemku, koeficient jeho zastavitelnosti apod.).

Připojení na inženýrské sítě

Dalším důležitým faktorem jsou inženýrské sítě – voda, kanalizace, plyn, elektřina. Jaké inženýrské sítě jsou v místě pozemku, případně jak daleko? Je možné mít na pozemku studnu? Toto jsou aspekty, které mohou hrát významnou roli v nákladech na vaše bydlení. Nejprve si zjistěte vzdálenosti od hlavních řádů sítí apod. S lokalizací sítí vám pomohou na stavebním úřadě, přesné informace si můžete vyžádat i u správců konkrétních sítí.

Možná omezení pro váš pozemek

Pokud jste došli úspěšně až sem, ověřte si i možná ochranná pásma, která mohou přinášet různá stavební omezení. Ochranná pásma jsou u liniových staveb – dálnice, železnice, dále elektrických vedení, vodních děl apod. Rovněž ověřte, zda je či není pozemek v záplavovém území, informace jsou dostupné zpravidla na internetu.

Vizualizace nového domu

Vše je v pořádku a rozhodnete se pro nákup pozemku. Při řešení projektu vašeho budoucího rodinného domu je podstatná i velikost pozemku, jeho orientace vůči světovým stranám atd. Jak velký chcete mít dům, jednopodlažní či patrový? Jak velkou chcete zahradu, předzahrádku?

Zvládnu sám nebo si raději zaplatím odborníka?

Projdete-li těmito ale i dalšími body úspěšně sami, či požádáte o pomoc odborníka? Pokud využijete odborného poradenství, odměnou vám bude nejen vaše spokojenost do budoucna ale i značná úspora času. Nemáte-li čas, chuť či si nejste jisti, zda na něco neopomenete, obraťte se nejlépe na odborníka, který se v dané problematice pohybuje a poradí vám, pomůže či zařídí za vás.

 

pozemky-hustopece-banner

V tomto článku najdete odpovědi na nejčastější otázky ohledně některých druhů daní, se kterými se jako realitní makléřka nejčastěji setkávám.

V souvislosti s prodejem nemovitostí obvykle řešíme tyto daně:

Daň z nabytí nemovitých věcí

  • Daňové přiznání podává nabyvatel.
  • Lhůta pro podání daňového přiznání a zaplacení daně je do konce třetího dokončeného měsíce od povolení vkladu vlastnického práva katastrálním úřadem (například pokud byl vklad povolen 5.1., pak lhůta končí 30.4.).
  • Cenu nemovitosti lze stanovit znaleckým posudkem (cena zjištěná) nebo srovnávací hodnotou. Tu nelze použít v případě, že nabývanou nemovitostí je lesní pozemek či trvalý travní porost.
  • V případě rekreačních objektů doporučuji vždy použít znalecký posudek, srovnávací hodnota bývá obvykle vyšší než je skutečná kupní cena. V takovém případě může finanční úřad daň doměřit.
  • Přílohu daňového přiznání tvoří kopie kupní smlouvy, dokument prokazující nabytí nemovité věci (list vlastnictví nebo vyrozumění z katastru nemovitostí). V případě použití zjištěné ceny i znalecký posudek.
  • Od této daně jsou osvobozeny nemovitosti, které jsou dokončenou novostavbou a jedná se o první úplatný převod do pěti let od kolaudace. Rozestavěných staveb se osvobození netýká.

 

Daň z nemovitosti

  • Daňové přiznání podává každý majitel nemovitosti.
  • Platí se jednou ročně, obvykle FÚ zasílá složenku.
  • Při koupi nové nemovitosti nabyvatel podává daňové přiznání v lednu následujícího roku.
  • Prodávající ve stejném termínu podává nové daňové přiznání, kde prodanou nemovitost již neuvádí.

 

Daň z příjmu

  • V případě, že nemovitost prodám dříve než za dva roky od nabytí (pokud mám v nemovitosti trvalý pobyt) respektive dříve než za pět let od nabytí (pokud v nemovitosti nemám trvalý pobyt), musím výtěžek zahrnout do svých příjmů a zdanit je. Výtěžkem je myšlen rozdíl mezi pořizovací cenou a cenou prodejní. Například koupím byt za 2 mil. Kč, prodám za 2,2 mil. Kč, daním tedy 200.000,-Kč.

Home staging [čti houm stejdžing] je příprava nemovitosti k prodeji či pronájmu. Na rozdíl od interiérového designu, který je zaměřen na domov konkrétní rodiny nebo firemní prostory, Home staging se zaměřuje na zvýšení atraktivity nemovitosti pro co nejširší okruh potenciálních zájemců, a to především sladěním barev, uspořádáním nábytku a barevně sladěných doplňků, nastavením osvětlení a odstraněním všech negativních elementů, které by potenciálnímu zájemci ztěžovaly představu, že by právě tady mohl bydlet.

Nemovitost by měla být odosobněna, bez soukromých fotek, suvenýrů z cest, psích pelíšků, klecí s morčátky, sbírek porcelánu, nálepek na ledničce, vánoční či velikonoční výzdoby atd. Obraz po pradědečkovi s názvem Krajinka v zimním hávu raději také schovejte.

Naopak prázdné nemovitosti je potřeba trošku zabydlet. Zájemce si potřebuje ve své fantazii představit své oblíbené věci každodenní potřeby a v prázdném prostoru to jde ztěžka.

Home staging statisticky zvyšuje atraktivitu nabízené nemovitosti až o 30%.

Profesionálně upravená a nafocená nemovitost se prodá rychleji a za vyšší cenu, někdy je rozdíl opravdu markantní.

Home staging v praxi

 

S minimálními náklady tak lze dosáhnout o 5-10% vyšší ceny při prodeji.

Z vlastní dlouholeté zkušenosti mohu potvrdit, že takto upravená nemovitost se prodá většinou hned v prvním prohlídkovém kole.

Základní home staging zvládne udělat profesionální makléř sám, v případě složitějších úprav se určitě vyplatí využít specializovanou firmu. Vynaložené prostředky se vám určitě vrátí.