POZOR: Právní vady nemovitosti

právní vady nemovitosti

V tomto článku se dozvíte něco o tom, na co si dát pozor při koupi nemovitosti.

Pokud má nemovitost právní vadu, znamená to, že existují práva třetích osob k této nemovitosti. A ne všechna práva se zapisují do katastru nemovitostí, takže je nelze odhalit ani pečlivým prostudováním listu vlastnictví. List vlastnictví je zkrácený název pro výpis z katastru nemovitostí prokazující evidovaný stav k určitému datu. Můžete jej získat na internetu nebo osobně na katastru nemovitostí.

Nejdříve je potřeba zjistit všechny majitele nemovitosti. Pokud kupujete celou nemovitost a ne pouze určitý podíl, musí kupní smlouvu podepsat všichni vlastníci.

Pokud je prodávající ženatý/vdaná, musí podle nového občanského zákoníku podepsat souhlas s kupní smlouvou i druhý z manželů. Což platí i pro případnou zástavní smlouvu pro financující banku. A to i v případě, že nemovitost vlastník nabyl ze svých prostředků, např. z dědictví.

Na co si dát obzvláště pozor?

  • Při koupi bytu zkontrolujte, zda je bytový dům rozdělený na jednotky (bytové i nebytové), stejně tak u garážového stání.
  • Při koupi domu zkontrolujte, zda katastrální mapa odpovídá reálnému stavu –  pozor na tzv. černé stavby.
  • Zástavní právo smluvní – slouží zpravidla pro banku, která poskytla hypoteční úvěr, ale může to být i nebankovní subjekt či jiná právnická nebo i fyzická osoba. V tom případě je potřeba získat od zástavního věřitele souhlas s prodejem.
  • Zákaz zcizení – souvisí se zástavním právem a znamená, že majitel nemůže nemovitost prodat ani darovat bez souhlasu oprávněného subjektu (nikoli zcizit ve smyslu ukrást).
  • Zákonné zástavní právo nebo zástavní právo exekutorské je již problematičtější a doporučuji vše řešit přímo s exekutorem. Jeho iniciály najdeme opět na listu vlastnictví.
  • Věcná břemena se dělí na věcná břemena služebnosti, kdy majitel nemovitosti je povinen něco pasivně strpět (např. průjezd jiných osob přes jeho pozemek nebo vedení inženýrských sítí), a dále na věcná břemena reálná, kdy majitel nemovitosti má něco aktivně konat (např. odevzdat část úrody, poskytovat oprávněnému opatrovatelskou službu apod.). Přesné povinnosti doporučuji zjistit přímo ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Ta je vždy založená v archivu příslušného katastrálního pracoviště.

 

POZOR – věcná břemena zřízená obcemi před rokem 1989 nemusí být na listu vlastnictví zapsána.

 

Další časté právní vady nemovitosti

  • Právo stavby – umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit svou stavbu.
  • Předkupní právo – od 1. 1. 2018 se vrací institut předkupního práva. Předkupní právo má jednak každý ze spoluvlastníků nemovitosti, jednak majitel pozemku pod budovou  postavenou na tomto pozemku a naopak (v případě, že majitel budovy je jiný než majitel pozemku).

 

Na listu vlastnictví nenajdete:

  • nájemní právo
  • trvalý pobyt osob
  • sídlo právnické osoby

 

Ovšem to, že tato práva nejsou zapsána v katastru nemovitostí, nezbavuje vlastníka povinnosti tyto informace sdělit zájemci o koupi.

 

Ztrácíte se v tom? Najděte si svého realitního makléře.

Jaká je tržní hodnota mé nemovitosti?

tržní cena

Víte, proč vaše nemovitost může mít v jednom období několik různých cen? Je to proto, že každá cena je stanovena pro různé účely.

Běžné typy cen:

  • Tržní cena – tu potřebujeme znát při prodeji své nemovitosti, ale také pro pozůstalostní řízení. Notáři, který vaše dědické záležitosti vyřizuje, stačí odhad tržní ceny nemovitosti od realitní kanceláře. Není potřeba utrácet peníze za znalecký posudek opatřený kulatým razítkem.
  • Administrativní cena nemovitosti (také zvaná cena zjištěná) – stanovena znaleckým posudkem. Ten vyžaduje např. finanční úřad při podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, v případě, kdy se použije cena zjištěná.
  • Cena zadlužitelná – cena stanovená bankovním odhadcem a obvykle bývá nižší, než cena tržní. Používá se pro potřeby banky při vyřizování hypotečního úvěru.

Tržní cena a její základní hlediska:

  • LOKALITA – je potřeba zohlednit nejen velikost a umístění obce samotné, ale i umístění v obci, vzdálenost od občanské vybavenosti, dostupnost veřejnou dopravou, příjezdová komunikace, parkování, sousedské vztahy, okolní prostředí, územní plán aktuální i budoucí, povodňová zóna atd.
  • STAV –  kvalita provedení stavby, stáři nemovitosti a její technický stav, energetická náročnost budovy, dispoziční řešení, amortizace vybavení atd.
  • PRÁVNÍ VADY – zástavní právo, věcná břemena, nájemní poměry atd. 
  • VELIKOST – obecně lze říci, že menší nemovitost prodáte za vyšší cenu za m2 než by tomu bylo u větší nemovitosti.
  • VÝNOSNOST – v případě investiční nemovitosti (chci ji pronajímat) nebo u komerční nemovitosti.
  • POPTÁVKA v dané lokalitě po jednotlivých typech nemovitostí.
  • RYCHLOST – doba, kdy potřebuji peníze z prodeje, ovlivňuje cenu přímou úměrou.
  • UVOLNĚNÍ – čím dříve mohu nemovitost předat novému majiteli, tím lépe.

Závěr

Je mylné se domnívat, že lze tržní cenu stanovit pouhým nahlédnutím na inzertní weby či do cenové mapy v dané lokalitě. Vzhledem k velkému množství faktorů, které tržní cenu ovlivňují, je nutná obhlídka na místě samotném a následné vyhodnocení zjištěných údajů.

Naši certifikovaní realitní makléři vám rádi se stanovením aktuální tržní ceny vaší nemovitosti pomohou.

 

tržní cena banner

Na co si dát pozor při výběru stavebního pozemku?

stavebni-pozemek

Vlastnictví, přístupová cesta, věcná břemena – právní stav pozemku

Při výběru pozemku pro váš nový domov zhodnoťte v první řadě, o jaké vlastnictví pozemku se jedná, zda jde o pozemek ve vlastnictví fyzické či právnické osoby, obce, státu. Je přístupová cesta k pozemku nejen fyzicky ale i po právní stránce dobře ošetřena? Jde o veřejnou komunikaci nebo je ve vlastnictví fyzické či právnické osoby?
Informace zjistíte nejlépe z katastru nemovitostí, kde je evidován nejen vlastník pozemku či cesty, ale i možný spoluvlastnický podíl na komunikaci související s vlastnictvím pozemku, ke kterému přístupová cesta vede apod. Rovněž věcná břemena ve smyslu práv i možných omezení k pozemku najdete na listu vlastnictví. Základní náhled vám napoví již cuzk.cz v nahlížení do katastru nemovitostí.

Lokalita, okolí vašeho nového domova – fyzický stav pozemku

Kromě lokality pozemku co do jeho svažitosti, vzhledu, porostů apod. si všímejte bedlivě jeho okolí. Co a kde se nachází v jeho blízkosti, ať už přírodního charakteru (vodní díla, lesní porosty, lomy atd.), tak umělého (výrobní areály apod.). Lokalita či blízké okolí by vás mělo zajímat i z hlediska občanské vybavenosti: školy, školky, obchod, pošta, lékař apod. Při výběru bydlení zohledněte prostě vše, co budete vy nebo vaše rodina potřebovat a to nejen nyní ale i do budoucna. Hluk, okolí pozemku, dalším důležitým bodem je logistika (jak daleko je spojení na autobus, vlak, dálnice, za jak dlouho se dopravíte do školy, do práce). To vše bude hrát roli pro spokojenost a naplnění potřeb vašich i vaší rodiny v novém domově.

Stavební pozemek, kde a jak je evidován

Zatímco vlastnictví vámi vybraného pozemku a jeho právní stav najdete na listu vlastnictví katastru nemovitostí, kde je veden i druh pozemku – orná půda apod., fyzický stav vidíte osobně v terénu. Důležitým faktem, zda se jedná či nejedná o stavební pozemek, tj. zda je nebo není určen k zastavění, vám sdělí pouze územní plán města či obce. Územní plán najdete zpravidla na internetu. Bývá také k nahlédnutí na obci nebo příslušném odboru městského úřadu a to včetně v místě možných regulačních plánů, územních studií. Jde o veřejnou věc stejně jako katastr nemovitostí. Kromě grafické části obsahuje i část textovou, kde je definováno jeho možné využití (zda a jaké jsou přípustné stavby na pozemku, koeficient jeho zastavitelnosti apod.).

Připojení na inženýrské sítě

Dalším důležitým faktorem jsou inženýrské sítě – voda, kanalizace, plyn, elektřina. Jaké inženýrské sítě jsou v místě pozemku, případně jak daleko? Je možné mít na pozemku studnu? Toto jsou aspekty, které mohou hrát významnou roli v nákladech na vaše bydlení. Nejprve si zjistěte vzdálenosti od hlavních řádů sítí apod. S lokalizací sítí vám pomohou na stavebním úřadě, přesné informace si můžete vyžádat i u správců konkrétních sítí.

Možná omezení pro váš pozemek

Pokud jste došli úspěšně až sem, ověřte si i možná ochranná pásma, která mohou přinášet různá stavební omezení. Ochranná pásma jsou u liniových staveb – dálnice, železnice, dále elektrických vedení, vodních děl apod. Rovněž ověřte, zda je či není pozemek v záplavovém území, informace jsou dostupné zpravidla na internetu.

Vizualizace nového domu

Vše je v pořádku a rozhodnete se pro nákup pozemku. Při řešení projektu vašeho budoucího rodinného domu je podstatná i velikost pozemku, jeho orientace vůči světovým stranám atd. Jak velký chcete mít dům, jednopodlažní či patrový? Jak velkou chcete zahradu, předzahrádku?

Zvládnu sám nebo si raději zaplatím odborníka?

Projdete-li těmito ale i dalšími body úspěšně sami, či požádáte o pomoc odborníka? Pokud využijete odborného poradenství, odměnou vám bude nejen vaše spokojenost do budoucna ale i značná úspora času. Nemáte-li čas, chuť či si nejste jisti, zda na něco neopomenete, obraťte se nejlépe na odborníka, který se v dané problematice pohybuje a poradí vám, pomůže či zařídí za vás.

 

pozemky-hustopece-banner

Daně po prodeji či koupi nemovitosti přehledně

V tomto článku najdete odpovědi na nejčastější otázky ohledně některých druhů daní, se kterými se jako realitní makléřka nejčastěji setkávám.

V souvislosti s prodejem nemovitostí obvykle řešíme tyto daně:

Daň z nabytí nemovitých věcí

  • Daňové přiznání podává nabyvatel.
  • Lhůta pro podání daňového přiznání a zaplacení daně je do konce třetího dokončeného měsíce od povolení vkladu vlastnického práva katastrálním úřadem (například pokud byl vklad povolen 5.1., pak lhůta končí 30.4.).
  • Cenu nemovitosti lze stanovit znaleckým posudkem (cena zjištěná) nebo srovnávací hodnotou. Tu nelze použít v případě, že nabývanou nemovitostí je lesní pozemek či trvalý travní porost.
  • V případě rekreačních objektů doporučuji vždy použít znalecký posudek, srovnávací hodnota bývá obvykle vyšší než je skutečná kupní cena. V takovém případě může finanční úřad daň doměřit.
  • Přílohu daňového přiznání tvoří kopie kupní smlouvy, dokument prokazující nabytí nemovité věci (list vlastnictví nebo vyrozumění z katastru nemovitostí). V případě použití zjištěné ceny i znalecký posudek.
  • Od této daně jsou osvobozeny nemovitosti, které jsou dokončenou novostavbou a jedná se o první úplatný převod do pěti let od kolaudace. Rozestavěných staveb se osvobození netýká.

 

Daň z nemovitosti

  • Daňové přiznání podává každý majitel nemovitosti.
  • Platí se jednou ročně, obvykle FÚ zasílá složenku.
  • Při koupi nové nemovitosti nabyvatel podává daňové přiznání v lednu následujícího roku.
  • Prodávající ve stejném termínu podává nové daňové přiznání, kde prodanou nemovitost již neuvádí.

 

Daň z příjmu

  • V případě, že nemovitost prodám dříve než za dva roky od nabytí (pokud mám v nemovitosti trvalý pobyt) respektive dříve než za pět let od nabytí (pokud v nemovitosti nemám trvalý pobyt), musím výtěžek zahrnout do svých příjmů a zdanit je. Výtěžkem je myšlen rozdíl mezi pořizovací cenou a cenou prodejní. Například koupím byt za 2 mil. Kč, prodám za 2,2 mil. Kč, daním tedy 200.000,-Kč.

Co je to home staging?

Home staging [čti houm stejdžing] je příprava nemovitosti k prodeji či pronájmu. Na rozdíl od interiérového designu, který je zaměřen na domov konkrétní rodiny nebo firemní prostory, Home staging se zaměřuje na zvýšení atraktivity nemovitosti pro co nejširší okruh potenciálních zájemců, a to především sladěním barev, uspořádáním nábytku a barevně sladěných doplňků, nastavením osvětlení a odstraněním všech negativních elementů, které by potenciálnímu zájemci ztěžovaly představu, že by právě tady mohl bydlet.

Nemovitost by měla být odosobněna, bez soukromých fotek, suvenýrů z cest, psích pelíšků, klecí s morčátky, sbírek porcelánu, nálepek na ledničce, vánoční či velikonoční výzdoby atd. Obraz po pradědečkovi s názvem Krajinka v zimním hávu raději také schovejte.

Naopak prázdné nemovitosti je potřeba trošku zabydlet. Zájemce si potřebuje ve své fantazii představit své oblíbené věci každodenní potřeby a v prázdném prostoru to jde ztěžka.

Home staging statisticky zvyšuje atraktivitu nabízené nemovitosti až o 30%.

Profesionálně upravená a nafocená nemovitost se prodá rychleji a za vyšší cenu, někdy je rozdíl opravdu markantní.

Home staging v praxi

 

S minimálními náklady tak lze dosáhnout o 5-10% vyšší ceny při prodeji.

Z vlastní dlouholeté zkušenosti mohu potvrdit, že takto upravená nemovitost se prodá většinou hned v prvním prohlídkovém kole.

Základní home staging zvládne udělat profesionální makléř sám, v případě složitějších úprav se určitě vyplatí využít specializovanou firmu. Vynaložené prostředky se vám určitě vrátí.