ČNB bude nově rozhodovat o tom, kdo dostane hypotéku

Poslaneckou sněmovnou prošla úprava práv a povinností České národní banky (ČNB). Aktuálně chybí jen podpis prezidenta ČR. Jde o dva větší okruhy. 

Prvním je obchodování ČNB. ČNB dosud mohla obchodovat jen velmi omezeně na peněžních trzích a jen s velmi úzkým okruhem subjektů. Nově půjde především o více subjektů (banky, stavební spořitelny, ale i pojišťovny, penzijní společnosti a další institucionární investory (pod tím si mimo jiné lze představit např. investiční společnosti)).

Druhá část úprav se týká hypotečních úvěrů. Dosud platilo, že pravidla hypotečních úvěrů si stanovují banky a Česká národní banka dává doporučení na různá omezení. Mezi běžná omezení patřily ukazatele LTV, DTI a DSTI.

Pro připomenutí:

1. LTV – jde o ukazatel celkové výše hypotéky (úvěru/úvěrů na daný účel k nemovitosti – koupě/výstavba/rekonstrukce apod.) k hodnotě nemovitosti; aktuálně je LTV max. 90% (před koronavirovou krizí bylo max. LTV 80% s tím, že max. 15% z celkového objemu hypoték může být 90% LTV).
2. DTI – poměr celkového zadlužení žadatele (domácnosti) oproti celkovému čistému ročnímu příjmu žadatele (domácnosti); aktuálně bez omezení, před koronavirovou krizí bylo DTI rovno 9.
3. DSTI – poměr měsíčních výdajů žadatele oproti jeho měsíčním příjmům; aktuálně bez omezení, před koronavirovou krizí bylo DTI rovno 45%.

Většina bank tato doporučení už nyní dodržovala. Teď však Poslaneckou sněmovnou definitivně prošla úprava, kdy ČNB tato omezení nebude vydávat formou doporučení, ale bude je moct nařídit. Důvodem pro tuto regulatorní úpravu je, aby ČNB mohla rychleji a důrazněji reagovat na makroekonomická rizika, která by mohla narušit finanční stabilitu bank. Jde především o rizika týkající se nemovitostního a hypotečního trhu. 

Odborníci i zástupci bank napříč trhem se většinou shodují, že tato úprava není potřebná. Banky už nyní doporučení většinou dodržovaly, samy si řídily rizika a schopnost individuálně posoudit, zda-li si zájemce hypotéku může nebo nemůže dovolit. Zároveň, jelikož šlo o doporučení, mohly banky individuálně přistupovat k různým případům a každá banka tak mohla být pro určitý typ klientů zajímavější než jiná. Nový přístup bude více přikazující bez možnosti výjimek. 

Ve stávající úpravě jsou pak dvě zmírnění:

1. Banky u 5% objemu svých úvěrů nemusí dodržet některý ze stanovených limitů. Vždy se samozřejmě musí posoudit úvěruschopnost žadatelů.
2. Pro mladé do 36 let budou platit mírnější pravidla, i když věkovou hranici splní jen jeden z nich. Jde o reakci na vysoké ceny nemovitostí a omezenou možnost si za krátkou dobu našetřit nezbytné vlastní zdroje na dofinancování hypotéky. Musí však jít o manžele nebo registrované partnery. Úpravou bude LTV vyšší o 10% oproti nařízením pro zbytek obyvatel, DTI vyšší o jednonásobek ročních příjmů a DTSI vyšší o cca 5%.