POZOR: Právní vady nemovitosti

V tomto článku se dozvíte něco o tom, na co si dát pozor při koupi nemovitosti.

Pokud má nemovitost právní vadu, znamená to, že existují práva třetích osob k této nemovitosti. A ne všechna práva se zapisují do katastru nemovitostí, takže je nelze odhalit ani pečlivým prostudováním listu vlastnictví. List vlastnictví je zkrácený název pro výpis z katastru nemovitostí prokazující evidovaný stav k určitému datu. Můžete jej získat na internetu nebo osobně na katastru nemovitostí.

Nejdříve je potřeba zjistit všechny majitele nemovitosti. Pokud kupujete celou nemovitost a ne pouze určitý podíl, musí kupní smlouvu podepsat všichni vlastníci.

Pokud je prodávající ženatý/vdaná, musí podle nového občanského zákoníku podepsat souhlas s kupní smlouvou i druhý z manželů. Což platí i pro případnou zástavní smlouvu pro financující banku. A to i v případě, že nemovitost vlastník nabyl ze svých prostředků, např. z dědictví.

Na co si dát obzvláště pozor?

• Při koupi bytu zkontrolujte, zda je bytový dům rozdělený na jednotky (bytové i nebytové), stejně tak u garážového stání.
• Při koupi domu zkontrolujte, zda katastrální mapa odpovídá reálnému stavu –  pozor na tzv. černé stavby.
• Zástavní právo smluvní – slouží zpravidla pro banku, která poskytla hypoteční úvěr, ale může to být i nebankovní subjekt či jiná právnická nebo i fyzická osoba. V tom případě je potřeba získat od zástavního věřitele souhlas s prodejem.
• Zákaz zcizení – souvisí se zástavním právem a znamená, že majitel nemůže nemovitost prodat ani darovat bez souhlasu oprávněného subjektu (nikoli zcizit ve smyslu ukrást).
• Zákonné zástavní právo nebo zástavní právo exekutorské je již problematičtější a doporučuji vše řešit přímo s exekutorem. Jeho iniciály najdeme opět na listu vlastnictví.
• Věcná břemena se dělí na věcná břemena služebnosti, kdy majitel nemovitosti je povinen něco pasivně strpět (např. průjezd jiných osob přes jeho pozemek nebo vedení inženýrských sítí), a dále na věcná břemena reálná, kdy majitel nemovitosti má něco aktivně konat (např. odevzdat část úrody, poskytovat oprávněnému opatrovatelskou službu apod.). Přesné povinnosti doporučuji zjistit přímo ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Ta je vždy založená v archivu příslušného katastrálního pracoviště.

POZOR – věcná břemena zřízená obcemi před rokem 1989 nemusí být na listu vlastnictví zapsána.

Další časté právní vady nemovitosti

• Právo stavby – umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit svou stavbu.

• Předkupní právo – od 1. 1. 2018 se vrací institut předkupního práva. Předkupní právo má jednak každý ze spoluvlastníků nemovitosti, jednak majitel pozemku pod budovou  postavenou na tomto pozemku a naopak (v případě, že majitel budovy je jiný než majitel pozemku).

Na listu vlastnictví nenajdete:

• nájemní právo
• trvalý pobyt osob
• sídlo právnické osoby

Ovšem to, že tato práva nejsou zapsána v katastru nemovitostí, nezbavuje vlastníka povinnosti tyto informace sdělit zájemci o koupi.

Ztrácíte se v tom? Najděte si svého realitního makléře.