Příspěvky

vývoj úrokové sazby hypoték

Již loni v červnu jsme na www.snadne-finance.cz psali článek o hypotékách a jejich rekordně nízkých úrokových sazbách. Tehdy klesla průměrná sazba u nových hypoték na historické dno a dokonce poprvé po 17 měsících došlo k jejich mírnému nárůstu. Jak vypadá situace na trhu s hypotékami letos? Bude historické minimum a pomyslné 2% dno překonáno?

 

Jak se úrokové sazby vyvíjely v posledních dvou letech?

Jak si hypotéky na bydlení vedly od února 2014 do února 2016, si nyní můžeme jednoduše ukázat díky Fincentrum Hypoindex.  Tento ukazatel nám udává průměrnou úrokovou sazbu u nově zřízených hypoték za každý kalendářní měsíc.  K jeho výpočtu se používají oficiální statistiky jedenácti největších tuzemských bank. Díky tomu známe průměrnou úrokovou sazbu všech hypotéčních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám za účelem koupě, výstavby, rekonstrukce nebo refinancování již poskytnutých úvěrů na bydlení.

Situace před dvěma lety, byla hodně podobná té dnešní. Úrokové sazby balancovaly na tehdymagické hranici 3% a spekulovalo se, kam až jim banky dovolí klesnout. Výsledek na sebe nenechal dlouho čekat. Hranice 3% padla okamžitě. V březnu roku 2014 tak dosahoval průměr úroků hypoték 2,93%.

Další velká událost nastala ještě téhož roku. V listopadu 2014 s výsledkem 2,44% pokořil Fincentrum Hypoindex rekordní hranici  – 2,5%.

Díky dosavadnímu vývoji se rok 2015 nesl ve znamení jednoho velkého otazníku. Dokáží průměrné úrokové sazby hypoték pokořit i skandálně nízkou hranici 2%?

Začátek roku vypadal slibně. Startovní ukazatel svítil na hodnotě 2,37% a rychlost, se kterou se úrokové sazby snižovaly, neznala limit. Během prvních čtyř měsíců nového roku průměrná úroková sazba klesla až na hranici 2,11%. Lidé se však do banky nijak nehrnuli.

Zlom nastal hned měsíc poté. Sazby byly těšně nad absolutní hranicí a dosahovaly 2,05%Objemy sjednaných hypoték se prakticky ze dne na den ocitly na absolutním rekordu. Další pokles sazeb se však nekonal. Hypoindex se po 17 měsících nepřetržitého klesání zastavil na hodnotě 2,05%. Tato situace trvala dva měsíce. V mediích se spekulovalo, zda úrokové sazby hypoték narazily na dlouho očekávané dno.

Skutečně to tak vypadalo. Po dvou měsících stagnace úrokových sazeb došlo k prvnímu nárůstu. Skok to byl sice pozvolný, ale opakovaný. Během dalších 4 měsíců došlo k postupnému navýšení sazeb hypotečních úvěrů z rekordních 2,05% na konečných 2,12%.

Po této čtyřměsíční přestávce následoval zase pokles, který trvá do dnešního dne. Aktuálně se nacházíme na hodnotě 2,02% (Fincentrum Hypoindex pro únor 2016).

Pokoří se rekord a pomyslné dno 2%?

Hypotéky v letošním roce zlomily snad všechny historické rekordy (objem úvěrů, průměrná výše úvěru a rekordně nízká úroková sazba).  Doposud jsme dosáhli rekordního dna 2,02% a průměrná výše hypotéky v lednu 2016 dokonce překročila dva miliony korun a vyšplhala se na 2 138 995 korun.  Nyní zbývá zdolat pomyslnou hranici, která se před dvěma lety zdála nedosažitelná Padne i tento poslední limit? Dočkáme se průměrné úrokové sazby hypoték pod 2%? Já si myslím, že je to velice pravděpodobné a možná toho budeme svědky dřívenež si myslíte.

Máte s vašim partnerem hypotéku a chystáte se rozvést? Nejste sami. V České republice končí rozvodem každé druhé manželství a zároveň roste obliba hypotéčních úvěrů. Proto existují pro tyto případy hned tři možnosti jak naložit s běžící hypotékou.

Číst dále

Český hypotéční trh se mění. Poprvé po 17 měsících nepřežitého klesajícího trendu začínajíúrokové sazby u hypoték růst. Vyplývá to ze statistik Fincentrum Hypoindex.

Číst dále

Pokud vybíráme hypotéku vyplatí se sledovat nejenom výši úrokové sazby, dobu splatnosti a délku fixace. Důležitým faktorem, který může být při výběru hypotéky klíčovým je také LTV. Co takové LTV znamená, čím je ovlivňováno a proč je ho dobré sledovat?

Loan to value, neboli LTV, volně přeloženo jako ,,půjčka vůči hodnotě (majetku)“, bývá často doprovázeno číselnou hodnotou například LTV 75, LTV 90, LTV 100. V této kombinaci potom udává, na základě ceny ručené nemovitosti, nejvyšší částku kterou si můžeme půjčit.

Pokud tedy ručíme nemovitostí v hodnotě 1 000 000 Kč a daná společnost poskytuje hypoteční úvěry s hodnotou LTV 75, je nejvyšší možná částka, kterou si můžeme půjčit 750 000 Kč. V případě společnosti při LTV 90 zase 900 000 Kč.

Ukazatel LTV se také ale nepřímo váže na úrok. Obvykle platí, že čím vyšší LTV, tím vyšší úrok. Vysvětlení je jednoduché. Banka se tímto logicky chrání pro případ, že dojde k situaci, kdy nebudete moci splácet a banka musí prodat zaručený majetek. Cílem banky tedy je, aby cena při prodeji nemovitosti pokryla výši poskytnutého úvěru.

 

Samozřejmě některé banky nabízejí i hypotéky s LTV 100.

Protože však v případě prodeje nemovitosti hrozí (vlivem pohyblivosti trhu, růstem inflace, …,) to, že banka nakonec nemovitost prodá za cenu nižší, než byl původní odhad, bývají tyto hypotéky často spojeny s vyšší úrokovou sazbou.

 

Jak ovlivňuje LTV výši úvěru si ukážeme na vzorovém příkladě, u letošního vítěze ocenění Hypotéka roku – České spořitelně.

Máme zájem o sjednání hypotéky s dobou splatnosti 30 let a pětiletou dobou fixace. Budeme ručit nemovitostí v hodnotě 1 000 000 Kč. Výše úrokové sazby bude díky požadovanému LTV ovlivněna následovně:

  • LTV 75 = úvěr na 750 000 Kč, úroková sazba od 2,29%, orient. splátka 2 882 Kč

  • LTV 90 = úvěr na 900 000 Kč, úroková sazba od 2,29% orient. splátka 3 459 Kč

  • LTV 91 = úvěr na 910 000 Kč , úroková sazba od 4,19% orient. splátka 4 445 Kč

  • LTV 100 = úvěr na 1 000 000 Kč, úroková sazba od 4,19% orient. splátka 4 884 Kč

Ve výše uvedeném případě rozdíl 10 000 Kč z celkové částky úvěru znamenal o 1,9% vyšší úrokovou sazbu a navíc rozdíl 986 Kč v pravidelné měsíční splátce.Proto je dobré si pořádně rozmyslet konečnou výši úvěru a poradit se s výběrem té vaší hypotéky s odborníkem.

Úrokové sazby u hypoték se zatím stále mění směrem dolů. V srpnu jsme zaznamenali pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů například u UniCredit Bank, ČSOB, Hypoteční banky, Wüstenrot, LBBW a u pětileté fixace i u České spořitelny .

Číst dále