Příspěvky

Vlastník nemovitosti versus nájemník

Oblast nájemních vztahů nebývá vždy jednoduchá a zejména v dnešní době, kdy zájem o nájemní bydlení opět roste, je myslím toto téma aktuální. Stále více lidí si také pořizuje tzv. investiční byty, tedy byty, které zatím nechtějí sami užívat, ale chtějí je pronajímat a mít je jako zhodnocující se investici. Navíc se rozrůstá zájem o nájem rodinných domů, což v naší lokalitě nebylo dříve až tak časté. V dnešním a dalším čísle si můžeme uvést některé častější dotazy, se kterými se ve své praxi setkávám.

Chci si koupit byt na investici, kde je nyní nájemník a chtěl bych, aby nájem trval dál. Musím uzavírat novou nájemní smlouvu?

Hned v úvodu uvádím, že změna vlastníka není důvodemuzavření nové nájemní smlouvy. Nový vlastník vstupuje koupí bytu (nemovitosti obecně) do postavení pronajímatele, tedy do práv a povinností původního vlastníka, jakožto pronajímatele. Nová nájemní smlouva se tedy uzavírat nemusínemusí se změna vlastníka řešit ani nějakým dodatkem k původní smlouvě. Stávající nájemní smlouva zůstává nadále v platnosti. Nájemce svým způsobem ani nemusí vědět o změně vlastníka, nicméně je v zájmu nového vlastníka nahlásit nájemci minimálně nové číslo účtu, kam má posílat nájemné. Na druhou stranu není ani právem pronajímatele pouze z důvodu změny vlastníka nájem vypovědět.

 

Byt, který užívám na základě nájemní smlouvy, koupil nový vlastník. Původnímu vlastníkovi jsem ale při uzavření nájemní smlouvy uhradil kauci ve výši dvou nájmů. Musí mně původní vlastník tuto kauci vrátit? Bojím se, že mi ji nevrátí a nový vlastník bude chtít kauci znovu.

Jak bylo uvedeno v otázce výše, nový vlastník vstupuje do nájemního vztahu tak, jak byl původně tento vztah sjednán. Toto platí i pro tzv. kauci. Tady si dovolím tvrdit, že je zejména v zájmu nového vlastníka, aby si otázku kauce pohlídal a pokud byla původnímu vlastníkovi ze strany nájemce uhrazena, měl by trvat na jejím převedení k sobě.

Při případném ukončení nájmu ji totiž s nájemcem bude vypořádávat on, nikoliv původní vlastník.

Co se týče ještě sjednávané výše tzv. kauce, tak na základě nového občanského zákoníku nesmí být kauce vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.

Jsme vlastníky bytu, který pronajímáme nájemci a nájemní smlouvu máme na dobu neurčitou. Nyní bychom ale potřebovali byt pro naši dceru, která se bude vracet ze zahraničí, kde pracovala. Můžeme takový nájem vypovědět? A budeme muset současnému nájemci zajistit náhradní bydlení?

Ano, máte nárok vypovědět nájem sjednaný na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a to právě z důvodu, který uvádíte (§2288 NOZ). Ve výpovědi byste ale důvod měli uvést. A zejména upozorňuji na ustanovení §2289, kde se mj. uvádí, že pokud byste byt do jednoho měsíce po jeho vyklizení nezačali užívat k účelu, který byl důvodem výpovědi, můžou vám nastat nemalé komplikace. Určitě tedy doporučuji si předmětná ustanovení občanského zákoníku nastudovat. Co se týče zajišťování náhradního bydlení, tak právě nový občanský zákoník žádnou povinnost zajistit nájemci bytovou náhradu již neuvádí a pojmy jako náhradní bydlení či přístřeší už neobsahuje. Ještě bych chtěla podotknout, že nájemce má právo podat návrh soudu na přezkoumání oprávnění výpovědi, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď obdržel.

Některé další otázky s problematikou nájmu nemovitosti si uvedeme v příštím článku nebo pokud sami máte dotazy, pokud bude v mých silách, ráda pomůžu.

 

jak vybrat správného nájemníka

O výběru správné nemovitosti jsem psala v minulém článku. V tomto článku se dozvíte, jak vybrat správného nájemníka. Není to zdaleka tak snadná věc, jak by se na první pohled mohlo zdát. Pojďme si tedy říci, co všechno je potřeba udělat.

 

Reklama

Nejdříve musíme zveřejnit, že nějakého nájemníka hledáme – nejlépe rodině, kamarádům, známým, sousedům. Nejlepší nájemník je totiž na doporučení. Pokud nenajdeme nájemníka z těchto zdrojů, je potřeba nemovitost prezentovat na inzertních webech. To můžeme udělat sami anebo lze využít služeb realitní kanceláře. Ta vám kromě inzerce zajistí i právní servis, předávací protokol, přepis energií, dodatky k nájemní smlouvě (např. při prodloužení nájemní doby či při změně počtu bydlících osob), předávací protokol při zpětném převzetí po ukončení nájmu atd. Dobrý realitní makléř vám také pomůže s výběrem nájemníka, vysvětlí zákonné povinnosti, doporučí postupy při nestandardních situacích apod.

 

Kvalifikace nájemníka

Nájemník musí odpovídat typu nemovitosti. Správným výběrem totiž předejdete řadě potíží. Do bytu nad hospodou není vhodné ubytovat rodinu s miminkem a do bytu v domě plném seniorů není vhodná parta studentů. V některých bytových domech netolerují kuřáky či chov zvířat, většinou to bývá zakotveno ve stanovách družstva či SVJ, případně v domovním řádu. Dalším aspektem je úklid v domě. V některých domech mají úklidovou firmu, jinde si obyvatelé provádí úklid sami. Pak je nutno zvážit, zda bude úklid vykonávat sám majitel nebo nájemník. V tom druhém případě doporučuji tuto dohodu s nájemníkem zanést do nájemní smlouvy.

 

Prohlídky

Při prohlídce bytu provedeme s vhodným kandidátem krátký osobní pohovor a pokud možno ověříme dostupné informace. Doporučení od předchozího pronajímatele je vždy výhodou.

 

Dohoda

S vybraným nájemníkem dohodneme podmínky nájmu: cenu, kauci, termíny plateb, dobu trvání smlouvy, počet bydlících osob atd. a odsouhlasíme si znění nájemní smlouvy.

 

Předání bytu

Po podpisu nájemní smlouvy, ve které jsou zahrnuty všechny dohodnuté podmínky, předáme byt nájemníkovi. Stavy měřidel energií, předané klíče i případné nedostatky je potřeba zapsat do předávacího protokolu, který podepíše jak nájemce, tak nájemník. Doporučuji vše fotograficky zdokumentovat.

 

Kontrola

Tím ovšem naše práce nekončí. Minimálně prvních pár měsíců kontrolujeme dodržování dohodnutých podmínek (včasné platby, úklid domu, dodržování domovního řádu apod.). Po předchozí dohodě a za přítomnosti nájemníka můžeme zkontrolovat i stav bytu. V případě, že nastane nějaký problém, řešíme ho ihned. Odkládání problému vede jen k dalším potížím.

A pokud nemáte čas, chuť či možnost toto všechno absolvovat, prostě zavolejte. Postaráme se o vás i o vaše nájemníky.