Příspěvky

Vlastník nemovitosti versus nájemník

Oblast nájemních vztahů nebývá vždy jednoduchá a zejména v dnešní době, kdy zájem o nájemní bydlení opět roste, je myslím toto téma aktuální. Stále více lidí si také pořizuje tzv. investiční byty, tedy byty, které zatím nechtějí sami užívat, ale chtějí je pronajímat a mít je jako zhodnocující se investici. Navíc se rozrůstá zájem o nájem rodinných domů, což v naší lokalitě nebylo dříve až tak časté. V dnešním a dalším čísle si můžeme uvést některé častější dotazy, se kterými se ve své praxi setkávám.

Chci si koupit byt na investici, kde je nyní nájemník a chtěl bych, aby nájem trval dál. Musím uzavírat novou nájemní smlouvu?

Hned v úvodu uvádím, že změna vlastníka není důvodemuzavření nové nájemní smlouvy. Nový vlastník vstupuje koupí bytu (nemovitosti obecně) do postavení pronajímatele, tedy do práv a povinností původního vlastníka, jakožto pronajímatele. Nová nájemní smlouva se tedy uzavírat nemusínemusí se změna vlastníka řešit ani nějakým dodatkem k původní smlouvě. Stávající nájemní smlouva zůstává nadále v platnosti. Nájemce svým způsobem ani nemusí vědět o změně vlastníka, nicméně je v zájmu nového vlastníka nahlásit nájemci minimálně nové číslo účtu, kam má posílat nájemné. Na druhou stranu není ani právem pronajímatele pouze z důvodu změny vlastníka nájem vypovědět.

 

Byt, který užívám na základě nájemní smlouvy, koupil nový vlastník. Původnímu vlastníkovi jsem ale při uzavření nájemní smlouvy uhradil kauci ve výši dvou nájmů. Musí mně původní vlastník tuto kauci vrátit? Bojím se, že mi ji nevrátí a nový vlastník bude chtít kauci znovu.

Jak bylo uvedeno v otázce výše, nový vlastník vstupuje do nájemního vztahu tak, jak byl původně tento vztah sjednán. Toto platí i pro tzv. kauci. Tady si dovolím tvrdit, že je zejména v zájmu nového vlastníka, aby si otázku kauce pohlídal a pokud byla původnímu vlastníkovi ze strany nájemce uhrazena, měl by trvat na jejím převedení k sobě.

Při případném ukončení nájmu ji totiž s nájemcem bude vypořádávat on, nikoliv původní vlastník.

Co se týče ještě sjednávané výše tzv. kauce, tak na základě nového občanského zákoníku nesmí být kauce vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného.

Jsme vlastníky bytu, který pronajímáme nájemci a nájemní smlouvu máme na dobu neurčitou. Nyní bychom ale potřebovali byt pro naši dceru, která se bude vracet ze zahraničí, kde pracovala. Můžeme takový nájem vypovědět? A budeme muset současnému nájemci zajistit náhradní bydlení?

Ano, máte nárok vypovědět nájem sjednaný na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a to právě z důvodu, který uvádíte (§2288 NOZ). Ve výpovědi byste ale důvod měli uvést. A zejména upozorňuji na ustanovení §2289, kde se mj. uvádí, že pokud byste byt do jednoho měsíce po jeho vyklizení nezačali užívat k účelu, který byl důvodem výpovědi, můžou vám nastat nemalé komplikace. Určitě tedy doporučuji si předmětná ustanovení občanského zákoníku nastudovat. Co se týče zajišťování náhradního bydlení, tak právě nový občanský zákoník žádnou povinnost zajistit nájemci bytovou náhradu již neuvádí a pojmy jako náhradní bydlení či přístřeší už neobsahuje. Ještě bych chtěla podotknout, že nájemce má právo podat návrh soudu na přezkoumání oprávnění výpovědi, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď obdržel.

Některé další otázky s problematikou nájmu nemovitosti si uvedeme v příštím článku nebo pokud sami máte dotazy, pokud bude v mých silách, ráda pomůžu.

 

Slyšeli jste již o pojištění občanské odpovědnosti? Neslyšeli? A co zprávy typu: pes vběhl pod auto a došlo k nehodě. Nebo došlo k vytopení souseda v panelovém domě. Ano, takové a mnoho dalších událostí se kryjí právě z občanské odpovědnosti. Ať už se jedná o škody na zdraví, majetku nebo dojde k finanční újmě.

Ve skutečnosti se jedná o celkem nenápadné pojištění, které je často přehlíženo. Ale po nabytí platnosti nového občanského zákoníku se stává toto pojištění důležitějším. Ať už způsobíte škodu vy, manžel či manželka, druh nebo družka, vaše dítě nebo váš domácí mazlíček, může se částka, kterou budete muset zaplatit, vyšplhat do astronomických výšek.

 

Ptáte se, jak moc vysoko?

To nikdo nedokáže říct, jelikož výše škody je neomezená. Proto se zkuste podívat do svých smluv, zda zahrnují toto pojištění. Pokud ne nebo třeba jen ve statisícových limitech, zkuste zvážit změnu. Pojišťovny již v současnosti nabízejí limity plnění v řádech desetimilionů korun za cenu do 2 000 Kč ročně. A možná vám toto pojištění může zachránit spokojený život.  

 

A to jak?

Nebudete muset řešit, kde vezmete na způsobenou škodu jeden milion, dva miliony nebo klidně i patnáct milionů korun. Protože, jak už bylo zmíněno, výše škody je neomezená.

 

Jeden příklad za všechny.

Cyklista jede po silnici, před sebou vidí spadlý strom. Neukázal, že odbočuje. Řidič automobilu za ním se lekl změny směru jízdy cyklisty a strhl volant. Narazil do drátů vysokého napětí. Cyklista i řidič jsou v pořádku. Škoda na autě je minimální. Ovšem tyto dráty spadly na příjezdovou cestu k firmě. Firma byla nucena zastavit provoz. Škoda za zastavení provozudalších spojených nákladů byla vyčíslena na 15 000 000 Kč. Po kom nakonec firma vymáhala tuto škodu? Ano byl to cyklista, který neukázal, že mění směr jízdy.

 

Samozřejmě každá škoda není tak astronomická, většinou jsou řešeny menší škody, ale proč to riskovat.

Minule se Věra Dědková ve svém článku věnovala novému občanském zákoníku a především tomu, jaké změny nám přinesl na poli refinancování úvěrů. O tom, jak nový občanský zákoník může ovlivnit i náš každodenní život se přesvědčíme i v tomto článku.

Jedna z největších změn, je vyplácení odškodňováni bolestného nebo ztížení společenského uplatnění.

Číst dále