Budete chtít v budoucnu refinancovat? Naspořte si

refinancování

Pokud uvažujete, že při nejbližší fixaci budete chtít refinancovat a utéct k jiné bance, můžete patřit do skupiny, kde to nebude tak jednoduché. Následující příklad vše vysvětluje.

V případě, že jste uzavřeli hypoteční úvěr s vyšší hodnotou LTV (o LTV více zde), může se vám stát, že po uplynutí fixačního období (dokonce i pětiletého), nebude dlužná jistina na takové úrovni, abyste vyhověli požadavkům na poskytnutí nového úvěru.

S výše uvedeným souvisí i hodnota vaší nemovitosti. V současné chvíli jsou ceny nemovitostí na maximu a dá se očekávat jejich pokles. A s cenou nemovitosti souvisí opět naše oblíbená hodnota LTV a vy tak nemusíte za pár let splňovat podmínky banky.

Pojďme na to matematicky:

Úvěr z roku 2014, hodnota zástavy 2 000 000 Kč, výše úvěru 1 900 000 Kč, LTV 90%. Fixace 5 let, sazba např. 2%. Splatnost 30 let. Po uplynutí fixačního období v roce 2019 bude činit jistina přesně 1 663 593 Kč.

Pokud bychom tento úvěr vztáhli na současné podmínky, banka by vám dnes na uvedenou hodnotu zástavy půjčila 1 600 000 Kč. Běžně dnes banky poskytují max. 80% z hodnoty zástavy, do 90% pak s vyšší sazbou. Množství takto poskytnutých úvěrů je navíc omezeno ze stany ČNB. Nabízí se tedy otázka … máte těch 63 tisíc, abyste mohli jít vyjednávat k jiné bance lepší sazbu? A to jsme u té mírné varianty toho, co může nastat.

 

Další možné scénáře:

  1. Hodnota zástavy dle odhadce bude za dva roky 1 900 000 Kč. Banka vám půjčí jen 1 520 000 Kč. Na úspěšné refinancování vám chybí cca 143 tis. Kč.
  2. Původní hodnota LTV byla 100%, hodnota zástavy i úvěru 2 000 000 Kč. Jistina po fixu 5 let bude 1 746 767 Kč. Na přechod k jiné bance vám chybí 174 tis. Kč.
  3. ČNB opět omezí poskytování hypotečních úvěrů. Maximální možné LTV bude 70%. Banka vám půjčí max. 1 400 000 Kč. Zrefinacujete pouze v případě, že budete mít vlastní zdroje 263 593 Kč. A to už by se dalo nazvat varovným signálem.

 

Jak tedy na to?

Začněte včas spořit! I u novějších úvěrů!

Ano, zní to divně, ale dnes klientům i k nové hypotéce uzavíráme spoření na budoucí refixaci. Při pravidelné úložce 1 000 Kč měsíčně tak můžete mít naspořeno po pětileté fixaci cca 73 000 Kč. Při pravidelné investici 2 000 Kč měsíčně pak cca 146 000 Kč. A to už jsou pěkné peníze, které vám můžou ve výše uvedených příkladech pomoci.
Připravte se na budoucnost a vyhněte se tomu, že nebudete mít možnost volby a budete muset akceptovat jednostranné nevýhodné podmínky vaší stávající banky. Vyberte si sami, kde budete mít svou hypotéku.

Jak jednoduše refinancovat

I když je dnes refinancování hypotečního úvěru běžnou záležitostí, je dobré vědět pár věcí, které Vám mohou refinancování zjednodušit. Vyplatí se většinou tehdy, pokud máte hypoteční úvěr z doby, kdy byly úrokové sazby vyšší a Vy tak můžete získat podmínky, které banky nabízí v současnosti.

Co vše Vás čeká, abyste v klidu změnili banku?

Určitě budete muset oslovit tu stávající, aby Vám zaslala vyčíslení současného dluhu a souhlas se splacením úvěru. Získáte tak informace pro budoucího poskytovatele úvěru, který podle písemných pokynů zajistí zaslání finančních prostředků na správný účet a do správného data. Počítejte s tím, že většina bank si za vyčíslení a souhlas se splacením úvěru zaúčtuje poplatek. Požádejte tedy o vyčíslení jen tehdy, jste-li si skutečně jisti se svými kroky.
 

Dále bude potřeba oslovit novou, resp. nové banky.

Na finančním trhu v České republice jich je spousta. Ale jak vybrat tu správnou? Je dobré sledovat reklamy, kde se banky předhánění v úrokových sazbách „od“. Ty samozřejmě náleží klientům, kteří splňují určité požadavky. Nemusí se pak stát, že získáte přesně takovou úrokovou sazbu, kterou jste viděli včera v televizi. Navíc výběr banky není jen o úrokových sazbách. Záleží třeba i na rychlosti poskytnutí úvěru. Ne vždy je na refinancování dostatek času, klienti to často nechávají na poslední chvíli. Také je dobré znát různé akční nabídky jednotlivých bank a jejich podmínky.

…záleží třeba i na rychlosti poskytnutí úvěru. Ne vždy je na refinancování dostatek času…

Po výběru vhodné banky přijdou na řadu skutečné činy. Ve Vámi vybrané bance podepíšete řádnou žádost o úvěr a souhlas s náhledem do registrů. V tuto chvíli dojde k tomu, že se do bankovních registrů podání žádosti o hypoteční úvěr zapíše. Právě proto je dobré nejprve vybrat tu správnou banku a pak podat řádnou žádost. V registrech by moc dobře nevypadalo, že žádáte již v několikáté bance o hypotéku a na budoucího poskytovatele by toto mohlo působit negativně.

 

Schválením nového úvěru refinancování nekončí

Jakmile dojde ke schválení úvěru a podpisu smlouvy, ještě pro Vás nic nekončí. Samozřejmostí je podání nových zástavních smluv na katastr nemovitostí a s tím spojená úhrada správního poplatku ve výši 1 000 Kč. Bude také nutné pohlídat termín splacení, který Vám stanovila původní banka. Vzhledem k tomu, že je dnes možné refinancovat několik měsíců dopředu, často se stane, že na samotný termín splacení se zapomene. Může se tak stát, že máte podepsanou novou smlouvu, těšíte se na novou nižší splátku, ale nakonec Vás původní banka nepustí jen kvůli tomu, že finanční prostředky na splacení nepřišly včas. Tady je potřeba opravdu pořádně pohlídat to, aby došlo k načerpání nového hypotečního úvěru včas a na správný účet. Jinak Vás mohou čekat skutečně nepříjemné komplikace.

Pokud se Vám vše výše uvedené podařilo, tak máte téměř vyhráno. Teď už jen podat zánik původního zástavního práva na katastr nemovitostí (potřebné dokumenty Vám zašle původní banka, správní poplatek činí opět 1 000 Kč) a začít splácet podle pokynů nové banky. Ještě nesmíte zapomenout na prokázání řádného pojištění nemovitosti, popř. splnit další podmínky, které vyplývají z nové hypoteční smlouvy.

… čeká Vás spousta kroků, které za Vás může zajistit finanční poradce…

I když jsem chtěl na pár řádků napsat to, jak jednoduše refinancovat, úplně tak jednoduché to není. Čeká Vás spousta kroků, které za Vás může zajistit finanční poradce. Vybere s Vámi tu správnou banku, podá za Vás žádosti, zajistí administrativní úkony na katastrálním úřadě a hlavně Vám pohlídá termíny a podmínky plynoucí z nové smlouvy.

A co Vy? Vy se tak téměř z pohodlí domova a s uspořeným časem můžete věnovat raději svým zájmům nebo blízkým.

 

Zvažujete refinancování?

Nechte si od nás přepočítat, kolik peněz můžete měsíčně ušetřit.

Změny v refinancování a nový občanský zákoník

S rokem 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Ten nám upravuje zcela nový institut – zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti, který je možné zřídit i s účinky vůči třetím osobám (tedy jako věcné právo). Co zákaz zatížení nebo zcizení znamená? A jak ovlivní refinancování úvěrů? To vše se dozvíme v tomto článku.

Číst více

Mýty a fakta o refinancování

Často se při jednání s klienty setkávám s otázkami typu: Pokud požádám o refinancování a snížení měsíčních výdajů, prodlužuje se mi doba splácení úvěru? Dostanu od stávající banky vysokou pokutu? Mohu požádat o refinancování všech typů úvěrů? Dnes bych rád odpověděl na ty, které se týkají refinancování a konsolidací.

Číst více