refinancování leasingu

Při své práci se setkávám s předraženými leasingy. Klienti zbytečně přeplácí nevýhodné úvěry s vysokým úrokem a RPSN. Řešení je přitom jednoduché: refinancování leasingu na spotřebitelský úvěr.

 

Refinancování leasingu na spotřebitelský úvěr

Zde vidíte reálný příklad, kdy se díky refinancování leasingu na spotřebitelský úvěr podařilo ušetřit na měsíční splátce 876 Kč a celková úspora u klienta byla přes 90 000 Kč.

 

Graf refinancování úvěr

 

Ušetřete i vy!

Od 1. 10. 2018 platí přísnější pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů (parametry DTI a DSTI).

 

Nyní se v těchto nových omezeních zaměřím na jeden specifický případ hypotečního úvěru – refinancování:

Refinancování zjednodušeně znamená převedení stávajícího úvěru k jiné bance. V případě hypotečních úvěrů tak lze učinit v době fixace hypotéky. Fixace označuje dobu, po kterou je sjednaná úroková sazba neměnná.

 

Limity DTI a DSTI se týkají i případů refinancování. Je však třeba rozlišit rozdíl mezi „čistým“ převedením půjčky a převedením půjčky s navýšením úvěru.

 

Pokud jde jen o refinancování, banky parametry DTI a DSTI sledovat nemusejí. Nicméně bez ohledu na to banky musejí sledovat, jestli u klienta v mezidobí nenastaly okolnosti, které zvyšují rizikovost úvěru. Jde např. o znatelnější snížení příjmů žadatele, výrazné zvýšení zadluženosti žadatele nebo třeba snížení zastavované ceny nemovitosti. Banky také zároveň hlídají rozdíly v dřívější a nové splátce a v případě většího výkyvu by měly případ také detailněji zkoumat.

Pokud se bavíme o úrokových sazbách okolo 1,79% p.a., které byly před několika lety celkem běžně k dostání. Nyní sazby některých hypoték balancují na hranici 3%. Takovýto rozdíl v měsíční splátce může být značný.

 

Výše hypotéky Doba splatnosti Úroková sazba Měsíční splátka
           2 000 000 Kč 30 let 1.79%                     7 184 Kč
           2 000 000 Kč 30 let 3%                     8 432 Kč
Fincentrum Hypoindex

Aktuální hodnota FINCENTRUM HYPOINDEX.

 

U refinancování s navýšením úvěru (např. na drobnou rekonstrukci, výstavbu garáže apod.) je opět třeba rozlišit dva případy:

  • Prvním je případ navýšení stávajícího zůstatku na hypotéce o max. 200 000 Kč nebo o max. 10 %. Pak se postupuje stejně jako v případě „čistého“ refinancování.
  • Pokud navýšení aktuálního zůstatku na hypotéce převýší výše zmíněných 10% nebo 200 000 Kč, pak by banky na refinancování měly pohlížet jako na nový úvěr a žadatel nebo žadatelé musejí splňovat i kritéria DTI a DSTI.

 

V době zvyšujících se úrokových sazeb s klienty řešíme i delší fixační období a refinancování již nyní, než sazby ještě více porostou. Zde je dobré vědět, že některé banky umožňují refinancování až 2 roky předem. Např. pokud je tedy termín fixace 1. 12. 2020, u některých bank si lze již od 1. 12. 2018 sazbu zarezervovat a nečekat na její případné další zvýšení. Klient tak podepíše nový hypoteční úvěr (refinancovaný) již nyní, ale až v době fixace, tedy za dva roky, jej začne splácet.

 

A jaké jsou dobré rady na závěr pro refinancování?

Žadatelé hodně řeší úrokovou sazbu. Je dobré se také dívat na další podmínky hypotečního úvěru, kvůli kterým může být nižší úroková sazba i výrazně nevýhodnější než sazba vyšší. Jde např. o různé podmínky týkající se pojištění, vedení běžného účtu (jeho zpoplatnění nebo ceny dalších služeb s ním souvisejících jako výběry z jiných bankomatů nebo i výběry v zahraničí, počet odchozích plateb zdarma apod.) nebo dalších služeb. A samozřejmě pro případ refinancování je třeba brát v potaz i cenu odhadu nebo cenu za výmaz a vklad zástavních práv na katastru nemovitostí. Při ponechání ve stávající bance je toto zdarma (v drtivé většině případů se vůbec neřeší), některé banky ale nabízejí např. odhad zdarma.

refinancování

Pokud uvažujete, že při nejbližší fixaci budete chtít refinancovat a utéct k jiné bance, můžete patřit do skupiny, kde to nebude tak jednoduché. Následující příklad vše vysvětluje.

V případě, že jste uzavřeli hypoteční úvěr s vyšší hodnotou LTV (o LTV více zde), může se vám stát, že po uplynutí fixačního období (dokonce i pětiletého), nebude dlužná jistina na takové úrovni, abyste vyhověli požadavkům na poskytnutí nového úvěru.

S výše uvedeným souvisí i hodnota vaší nemovitosti. V současné chvíli jsou ceny nemovitostí na maximu a dá se očekávat jejich pokles. A s cenou nemovitosti souvisí opět naše oblíbená hodnota LTV a vy tak nemusíte za pár let splňovat podmínky banky.

Pojďme na to matematicky:

Úvěr z roku 2014, hodnota zástavy 2 000 000 Kč, výše úvěru 1 900 000 Kč, LTV 90%. Fixace 5 let, sazba např. 2%. Splatnost 30 let. Po uplynutí fixačního období v roce 2019 bude činit jistina přesně 1 663 593 Kč.

Pokud bychom tento úvěr vztáhli na současné podmínky, banka by vám dnes na uvedenou hodnotu zástavy půjčila 1 600 000 Kč. Běžně dnes banky poskytují max. 80% z hodnoty zástavy, do 90% pak s vyšší sazbou. Množství takto poskytnutých úvěrů je navíc omezeno ze stany ČNB. Nabízí se tedy otázka … máte těch 63 tisíc, abyste mohli jít vyjednávat k jiné bance lepší sazbu? A to jsme u té mírné varianty toho, co může nastat.

 

Další možné scénáře:

  1. Hodnota zástavy dle odhadce bude za dva roky 1 900 000 Kč. Banka vám půjčí jen 1 520 000 Kč. Na úspěšné refinancování vám chybí cca 143 tis. Kč.
  2. Původní hodnota LTV byla 100%, hodnota zástavy i úvěru 2 000 000 Kč. Jistina po fixu 5 let bude 1 746 767 Kč. Na přechod k jiné bance vám chybí 174 tis. Kč.
  3. ČNB opět omezí poskytování hypotečních úvěrů. Maximální možné LTV bude 70%. Banka vám půjčí max. 1 400 000 Kč. Zrefinacujete pouze v případě, že budete mít vlastní zdroje 263 593 Kč. A to už by se dalo nazvat varovným signálem.

 

Jak tedy na to?

Začněte včas spořit! I u novějších úvěrů!

Ano, zní to divně, ale dnes klientům i k nové hypotéce uzavíráme spoření na budoucí refixaci. Při pravidelné úložce 1 000 Kč měsíčně tak můžete mít naspořeno po pětileté fixaci cca 73 000 Kč. Při pravidelné investici 2 000 Kč měsíčně pak cca 146 000 Kč. A to už jsou pěkné peníze, které vám můžou ve výše uvedených příkladech pomoci.
Připravte se na budoucnost a vyhněte se tomu, že nebudete mít možnost volby a budete muset akceptovat jednostranné nevýhodné podmínky vaší stávající banky. Vyberte si sami, kde budete mít svou hypotéku.

I když je dnes refinancování hypotečního úvěru běžnou záležitostí, je dobré vědět pár věcí, které Vám mohou refinancování zjednodušit. Vyplatí se většinou tehdy, pokud máte hypoteční úvěr z doby, kdy byly úrokové sazby vyšší a Vy tak můžete získat podmínky, které banky nabízí v současnosti.

Co vše Vás čeká, abyste v klidu změnili banku?

Určitě budete muset oslovit tu stávající, aby Vám zaslala vyčíslení současného dluhu a souhlas se splacením úvěru. Získáte tak informace pro budoucího poskytovatele úvěru, který podle písemných pokynů zajistí zaslání finančních prostředků na správný účet a do správného data. Počítejte s tím, že většina bank si za vyčíslení a souhlas se splacením úvěru zaúčtuje poplatek. Požádejte tedy o vyčíslení jen tehdy, jste-li si skutečně jisti se svými kroky.
 

Dále bude potřeba oslovit novou, resp. nové banky.

Na finančním trhu v České republice jich je spousta. Ale jak vybrat tu správnou? Je dobré sledovat reklamy, kde se banky předhánění v úrokových sazbách “od”. Ty samozřejmě náleží klientům, kteří splňují určité požadavky. Nemusí se pak stát, že získáte přesně takovou úrokovou sazbu, kterou jste viděli včera v televizi. Navíc výběr banky není jen o úrokových sazbách. Záleží třeba i na rychlosti poskytnutí úvěru. Ne vždy je na refinancování dostatek času, klienti to často nechávají na poslední chvíli. Také je dobré znát různé akční nabídky jednotlivých bank a jejich podmínky.

…záleží třeba i na rychlosti poskytnutí úvěru. Ne vždy je na refinancování dostatek času…

Po výběru vhodné banky přijdou na řadu skutečné činy. Ve Vámi vybrané bance podepíšete řádnou žádost o úvěr a souhlas s náhledem do registrů. V tuto chvíli dojde k tomu, že se do bankovních registrů podání žádosti o hypoteční úvěr zapíše. Právě proto je dobré nejprve vybrat tu správnou banku a pak podat řádnou žádost. V registrech by moc dobře nevypadalo, že žádáte již v několikáté bance o hypotéku a na budoucího poskytovatele by toto mohlo působit negativně.

 

Schválením nového úvěru refinancování nekončí

Jakmile dojde ke schválení úvěru a podpisu smlouvy, ještě pro Vás nic nekončí. Samozřejmostí je podání nových zástavních smluv na katastr nemovitostí a s tím spojená úhrada správního poplatku ve výši 1 000 Kč. Bude také nutné pohlídat termín splacení, který Vám stanovila původní banka. Vzhledem k tomu, že je dnes možné refinancovat několik měsíců dopředu, často se stane, že na samotný termín splacení se zapomene. Může se tak stát, že máte podepsanou novou smlouvu, těšíte se na novou nižší splátku, ale nakonec Vás původní banka nepustí jen kvůli tomu, že finanční prostředky na splacení nepřišly včas. Tady je potřeba opravdu pořádně pohlídat to, aby došlo k načerpání nového hypotečního úvěru včas a na správný účet. Jinak Vás mohou čekat skutečně nepříjemné komplikace.

Pokud se Vám vše výše uvedené podařilo, tak máte téměř vyhráno. Teď už jen podat zánik původního zástavního práva na katastr nemovitostí (potřebné dokumenty Vám zašle původní banka, správní poplatek činí opět 1 000 Kč) a začít splácet podle pokynů nové banky. Ještě nesmíte zapomenout na prokázání řádného pojištění nemovitosti, popř. splnit další podmínky, které vyplývají z nové hypoteční smlouvy.

… čeká Vás spousta kroků, které za Vás může zajistit finanční poradce…

I když jsem chtěl na pár řádků napsat to, jak jednoduše refinancovat, úplně tak jednoduché to není. Čeká Vás spousta kroků, které za Vás může zajistit finanční poradce. Vybere s Vámi tu správnou banku, podá za Vás žádosti, zajistí administrativní úkony na katastrálním úřadě a hlavně Vám pohlídá termíny a podmínky plynoucí z nové smlouvy.

A co Vy? Vy se tak téměř z pohodlí domova a s uspořeným časem můžete věnovat raději svým zájmům nebo blízkým.

 

Zvažujete refinancování?

Nechte si od nás přepočítat, kolik peněz můžete měsíčně ušetřit.

S rokem 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Ten nám upravuje zcela nový institut – zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti, který je možné zřídit i s účinky vůči třetím osobám (tedy jako věcné právo). Co zákaz zatížení nebo zcizení znamená? A jak ovlivní refinancování úvěrů? To vše se dozvíme v tomto článku.

Read more

Často se při jednání s klienty setkávám s otázkami typu: Pokud požádám o refinancování a snížení měsíčních výdajů, prodlužuje se mi doba splácení úvěru? Dostanu od stávající banky vysokou pokutu? Mohu požádat o refinancování všech typů úvěrů? Dnes bych rád odpověděl na ty, které se týkají refinancování a konsolidací.

Read more