Příspěvky

Budete chtít v budoucnu refinancovat? Naspořte si

refinancování

Pokud uvažujete, že při nejbližší fixaci budete chtít refinancovat a utéct k jiné bance, můžete patřit do skupiny, kde to nebude tak jednoduché. Následující příklad vše vysvětluje.

V případě, že jste uzavřeli hypoteční úvěr s vyšší hodnotou LTV (o LTV více zde), může se vám stát, že po uplynutí fixačního období (dokonce i pětiletého), nebude dlužná jistina na takové úrovni, abyste vyhověli požadavkům na poskytnutí nového úvěru.

S výše uvedeným souvisí i hodnota vaší nemovitosti. V současné chvíli jsou ceny nemovitostí na maximu a dá se očekávat jejich pokles. A s cenou nemovitosti souvisí opět naše oblíbená hodnota LTV a vy tak nemusíte za pár let splňovat podmínky banky.

Pojďme na to matematicky:

Úvěr z roku 2014, hodnota zástavy 2 000 000 Kč, výše úvěru 1 900 000 Kč, LTV 90%. Fixace 5 let, sazba např. 2%. Splatnost 30 let. Po uplynutí fixačního období v roce 2019 bude činit jistina přesně 1 663 593 Kč.

Pokud bychom tento úvěr vztáhli na současné podmínky, banka by vám dnes na uvedenou hodnotu zástavy půjčila 1 600 000 Kč. Běžně dnes banky poskytují max. 80% z hodnoty zástavy, do 90% pak s vyšší sazbou. Množství takto poskytnutých úvěrů je navíc omezeno ze stany ČNB. Nabízí se tedy otázka … máte těch 63 tisíc, abyste mohli jít vyjednávat k jiné bance lepší sazbu? A to jsme u té mírné varianty toho, co může nastat.

 

Další možné scénáře:

  1. Hodnota zástavy dle odhadce bude za dva roky 1 900 000 Kč. Banka vám půjčí jen 1 520 000 Kč. Na úspěšné refinancování vám chybí cca 143 tis. Kč.
  2. Původní hodnota LTV byla 100%, hodnota zástavy i úvěru 2 000 000 Kč. Jistina po fixu 5 let bude 1 746 767 Kč. Na přechod k jiné bance vám chybí 174 tis. Kč.
  3. ČNB opět omezí poskytování hypotečních úvěrů. Maximální možné LTV bude 70%. Banka vám půjčí max. 1 400 000 Kč. Zrefinacujete pouze v případě, že budete mít vlastní zdroje 263 593 Kč. A to už by se dalo nazvat varovným signálem.

 

Jak tedy na to?

Začněte včas spořit! I u novějších úvěrů!

Ano, zní to divně, ale dnes klientům i k nové hypotéce uzavíráme spoření na budoucí refixaci. Při pravidelné úložce 1 000 Kč měsíčně tak můžete mít naspořeno po pětileté fixaci cca 73 000 Kč. Při pravidelné investici 2 000 Kč měsíčně pak cca 146 000 Kč. A to už jsou pěkné peníze, které vám můžou ve výše uvedených příkladech pomoci.
Připravte se na budoucnost a vyhněte se tomu, že nebudete mít možnost volby a budete muset akceptovat jednostranné nevýhodné podmínky vaší stávající banky. Vyberte si sami, kde budete mít svou hypotéku.

Blýská se na horší časy? Hypotéky se mění

Změny v hypotékách se diskutují už delší dobu. Připravil jsem pro Vás celkový přehled, co se pravděpodobně stane a co to pro vás může znamenat.

Níže najdete přehled tří základních oblastí, které souvisí s hypotečními úvěry. Popis toho, co se předpokládá a případné rady, jak se vyhnout těmto negativním změnám ještě dnes.

Úrokové sazby

Jak bylo dostatečně medializováno, došlo k navýšení základních úrokových sazeb. Z původní sazby 0,05% se sazba zvýšila na 0,25%. A podle prognóz analytiků by měla sazba stále růst. V roce 2019 se očekává základní úroková sazba až 2%.

S růstem základních úrokových sazeb se očekává i růst úrokových sazeb u spotřebitelských, resp. u hypotečních úvěrů. Předpoklad ekonomů je takový, že sazby u hypotečních úvěrů by měly být do roku 2019 na úrovni cca 3%.

V současné chvíli se na navýšení úrokových sazeb ještě můžete připravit a zajistit si aktuální úrokovou sazbu kolem 2%. Např. u refixace můžete čerpat hypoteční úvěr až dva roky. Pokud máte fixaci až v roce 2019, můžete si ještě dnes zajistit úrokovou sazbu odpovídající současným podmínkám. Samozřejmostí je i mírnější posouzení, o kterém se dozvíte níže.

Bonita klienta

Dojde, resp. již dochází k přísnějšímu posuzování klienta. Objevují se nové pojmy jako DSTI a LTI. Banky budou mít jasně stanoveno, kolik musí mít klient příjem, resp. jaký může být maximální limit úvěru s ohledem na příjem žadatele/žadatelů. Banky dnes také přísněji posuzují výdaje klientů, více nahlíží na výpisy z účtů a počítají reálné výdaje klientů za jejich živobytí.

Zákon o ČNB pravděpodobně projde po volbách, nyní byl předložen poslanecké sněmovně. Banky se na něj ale již dnes připravují a mění své skoringové modely. Doporučení a nařízení ČNB berou české banky většinou vážně, sankce za nedodržení nebývají nemalé.

Pokud máte možnost zahájit vyřizování úvěru, na nic nečekejte. Hypoteční úvěr lze zpravidla čerpat až dva roky. Zajistíte si tak, že vás banka bude posuzovat mírněji a pravděpodobnost získání hypotéky bude vyšší. Co se týká vaší splátky, tu začnete platit až po zahájení čerpání. Do této doby neplatíte bance ani korunu.

Vlastní zdroje klienta

O zkratce LTV jsem psal již několikrát, např. zde. Loan To Value stanovuje, kolik vám banka půjčí s ohledem na hodnotu zástavy. Pryč jsou časy, kdy bylo možné půjčit si 100% z hodnoty nemovitosti, někdy i více.

Dnes je to bohužel naopak,  banka Vám dnes půjčí max. 80% z hodnoty zástavy, resp. 90% za přísnějších podmínek. Normální tedy je, abyste měli naspořeno 20% vašeho investičního záměru (kupní cena, cena výstavby, cena rekonstrukce apod.). Pokud takovou částku nemáte, je potřeba ji získat jiným způsobem. Zatím je běžné, že se chybějící částka dofinancuje pomocí úvěru ze stavebního spoření nebo pomocí spotřebitelského úvěru. Samozřejmě za vyšší sazbu. Otázkou je, jak dlouho bude tento způsob dofinancování možný. ČNB má totiž v plánu takový způsob omezit. Klienti tak budou nucení mít opravdu své vlastní zdroje, posunout své sny o bydlení na později a požadovaných 20% si naspořit.

Jestli patříte do skupiny, která vlastní zdroje nemá, je na čase, abyste spořit začali. Při průměrné ceně nemovitosti 2 000 000 Kč to činí 400 000 Kč. Nedá se ale říci, že by bylo nemožné tuto částku naspořit. Při pravidelné měsíční investici 3.600 Kč po dobu cca 7 let bude požadovaná částka na vašem účtě. Neváhejte a začněte co nejdříve. Stejným způsobem se dá připravit i na refinancování.

příklad investice

Shrnutí

Při získání úvěru ať už na koupi nebo refinancování budete posuzováni jako žadatelé mnohem přísněji. Bude se ale hodně přihlížet i na vaše vlastní zdroje a hodnotu zástavy. Tak třeba včasným refinancováním se můžete vyhnout budoucí vyšší úrokové sazbě a přísnějšímu posuzování při změně banky.

Fincentrum a Forbes Investice roku 2015 zná svého vítěze

Výsledky šestého ročníku analýzy Fincentrum Forbes Investice roku dokazují, že zdravotnictvíbiotechnologie jsou stále v kurzu a řadí se v posledních třech letech mezi nejvýnosnější. Dokazuje to absolutní vítěz letošního ročníku a významný představitel tohoto odvětví – akciovýfond NN (L) Health Care.

 

O Investici roku

Jak jsem se zmínil na začátku, Fincentrum a Forbes Investice roku není pouze další ocenění. Původní myšlenkou a smyslem celého projektu je v první řadě důkladná analýza produktů a celého investičního trhu za uplynulý rok. Tato zevrubná analýza je jednou z celé řady aktivit, kterými Fincentrum přispívá k zvyšování finanční gramotnosti a vzdělávání veřejnosti.

Pro zařazení do této analýzy musí daný fond splňovat řadu společných kritérií:

  • fond musí být určen pro obchodování v drobném – retailový fond

  • u fondu nebyly na neobvykle dlouhou dobu pozastaveny odkupy a bylo možné do něj vstoupit na konci roku 2012 a vystoupit na konci roku 2015

  • fond je nabízen veřejně a informace o jeho historii včetně hodnot NAV jsou taktéž veřejné

  • do fondu musí být umožněno investovat jednorázově i pravidelně (měsíčně)

  • minimální hodnota jednorázové investice musí být nižší nebo rovna 100 000 Kč

  • minimální pravidelná investice musí být nižší nebo rovna 2 000 Kč (první investice má tuto hranici posunutou na hodnotu 5 000 Kč)

 

Výnos

Hlavním aspektem, který se při analýze investičního mechanismu hodnotí je výnos udávaný v českých korunách. Aby byly výsledky nestranné a objektivní, při analýze jednotlivých fondů, zavádíme pojem čistý výnos. Tento čistý výnos zohledňuje oproti klasickému i vstupní a výstupní poplatky.

Riziko a volatilita

Ovšem hodnotit jen výnos nestačí. Aby mělo porovnávání jednotlivých fondů smysl, musí se brát v potaz i riziko dané investice. K tomu nám slouží tzv. nadvýnos. Díky zavedení tohoto pojmu můžeme měřit přidanou hodnotu fondu vůči bezrizikovým investicím na daném finančním trhu jako jsou například spořící účty.

Protože výnosy jednotlivých investičních fondů nejsou konstantní, musíme měřit i jejich míru kolísání – volatilitu. Právě celková roční volatilita je poslední proměnná, kterou potřebujeme znát.

Ze získaných proměnných se následně u každého podílového fondu vypočítá tzv. Sharpeho poměr (Sharpe Ratio). Výsledkem tohoto poměru je míra čistého nadvýnosu v přepočtu na jednotku celkového rizika. Díky tomuto, lze srovnat veškeré fondy napříč trhem a stanovit tak objektivně konečné pořadí.

Přehled výsledků Fincentrum a Forbes Investice roku

Objasnili jsme si tedy, jak celé srovnávání probíhá. Jak tedy obstály jednotlivé podílové fondy v loňském roce?

 

Kategorie Vítezný fond Hrubý výnos Nadvýnos Nadvýnos / riziko
Progresivní krátkodobý fond Pioneer Funds – U.S. Dollar Short-Term 9,85% 6,94% 0,71
Progresivní dluhopisový fond AMUNDI FUNDS BOND EUROPE 8,50% 5,38% 0,88
Akciový fond NN (L) Health Care 30,69% 26,86% 1,73
Smíšený fond J&T MONEY CZK 5,03% 1,24% 1,23
Investice roku NN (L) Health Care 30,69% 26,86% 1,73

 

Zdroj dat: www.investujeme.cz

 

Co z výsledků plyne?

Letošní výsledky nám ukazují, že přílišná konzervativnost se nevyplácí. Obvykle bývají v rámci analýzy vyhlašovány i méně „hazardní“ kategorie jako jsou: Konzervativní krátkodobý fondKonzervativní dluhopisový fond a Zajištěný fond. Bohužel pořadí fondů z konzervativního portfolia není známo. Může za to fakt, že ani jeden zástupce dané kategorie v uplynulém roce nezaznamenal kladný nadvýnos a předčili jej i nejlepší zástupci spořících účtů.

Finanční rezervy – první krok k finanční svobodě

,

Základem k získání finanční svobody je bezesporu nutnost mít finanční rezervy. Ty jsou důležité především pro případy neočekávaných výdajů či výpadků příjmů. Pokud nastane neočekávaná situace jako porucha auta, pračky, pracovní úraz nebo ztráta zaměstnání, nebudete se muset díky dostatečné finanční rezervě zadlužit. Jak si vybudovat finanční rezervu? Jaké typy finančních rezerv existují? Kam bychom si měli peníze odkládat?

Číst více

Budoucnost dětí ve vašich rukou

Myslet na budoucnost svých dětí, znamená především připravit jim dobré podmínky pro vstup do života. A to něco stojí. Jen studium na vysoké škole vyjde na statisíce korun. Co dělat, pokud chcete svým dětem poskytnout nejlepší možný základ pro jejich dospělý život? Jak efektivně jim nějaké ty peníze naspořit?

Číst více

Investování přes OPF

V České republice, stejně jako v jiných zemích bývalého „východního bloku“ převládá značná nedůvěra občanů k investování a celkově ke slovu investice. Nikdo nás neučil jak správně nakládat se svými penězi. Je zažitý názor, že nejjistější je mít peníze ve spořitelně, případně na účtu v bance. Tento postoj je vzhledem k vývoji po druhé světové válce celkem pochopitelný a divoká devadesátá léta po pádu komunismu nahrála spíš spekulantům.
Pokusím se v krátkosti přiblížit, proč investování do otevřených podílových fondů (dále OPF) funguje i v roce 2015.

Číst více

Co nám přináší termínované vklady

V dnešní době nám termínované vklady přinášejí nízké výnosy. Jen některé družstevní záložny a banky mají výnos do 1,25% při vkladu 100 000 Kč. Pokud uložíte do banky milionkorun, můžete získat výnos 2% v J&T Bance.

 

Co nám nahradí terminované vklady?

Alternativou terminovaných vkladů jsou investice do dluhopisů. Kdo by chtěl mít větší výnos, musí investovat. Výhodné jsou fondy složené ze státních a podnikových dluhopisů. Ty nám nahradí ztrátu, kterou nám vytvoří inflace a přidají ještě i něco navíc.

 

Pro koho jsou termínované vklady?

Konzervativní klient, který chce mít peníze pojištěné a nevadí mu nízký výnos nadále využívá terminované vklady u našich bank a družstevních záložen. Kdo se však s nízkým výnosem nespokojí a nevadí mu, že své peníze nemá pojištěné je musí investovat.