Příspěvky

zhodnoceni financi

Oblíbený produkt, který využívá spousta lidí, je spořící účet. Spořící účet nabízí téměř každá banka. Jeho „výhodou“ je, že z něj nelze vybírat přes bankomat. Klient musí sednout k počítači a převést si požadovanou částku na svůj běžný účet. V současné době ale spořící účty nepřevyšují hranici inflace, takže žádné velké zhodnocení zde nečekejte. Úrokové sazby se pohybují v jednotlivých bankovních ústavech od 0,05% do 1,5%.

Přehled spořících účtů: https://snadne-finance.cz/banky-konecne-zvysuji-sazby-na-sporicich-uctech/.

Dalším nástrojem, alternativou pro spořící účty, mohou být fondy peněžního trhu.  Fondy peněžního trhu jsou základní kategorií podílových fondů a slouží hlavně ke krátkodobému zhodnocování peněžních prostředků. Jsou vhodné především pro konzervativní investory, kteří očekávají od své investice stabilní vývoj s minimálním kolísáním (volatilitou) její hodnoty. Fondy peněžního trhu investují především do nástrojů peněžního trhu a vysoce bezpečných, krátkodobých dluhopisů (například státních dluhopisů nejrozvinutějších ekonomik). Portfolio těchto fondů bývá široce diverzifikováno, aby došlo k maximálnímu snížení rizika tohoto tipu investice. Výnosy fondů peněžního trhu se pohybují v rozmezí 1 % – 3 % p.a.

Z konzervativních investic nelze opomenout ani „penzijko“. Zde od roku 2013 fungují tzv. transformované fondy, ty jsou součástí III. pilíře důchodového systému. Transformovaný fond vznikl transformací z penzijního fondu, který fungoval do konce roku 2012. Účastníci těchto fondů mají jistotu, že jejich prostředky nikdy nemohou získat záporné zhodnocení. Na druhé straně ale nemohou dosahovat výraznějšího zhodnocení v porovnání s jinými investičními produkty. Hlavní výhodou transformovaných fondů je daňová úleva a státní příspěvek.

Státní podpora /měsíční/ je následující:

  • 100 Kč – SP 0 Kč
  • 300 Kč – 90 Kč
  • 400 Kč – 110 Kč
  • 500 Kč – 130 Kč
  • 600 Kč – 150 Kč
  • 700 Kč – 170 Kč
  • 800 Kč – 190 Kč
  • 900 Kč – 210 Kč
  • 1000 Kč – 230 Kč (maximum státní podpory)

Dalším nástrojem se zajímavými výnosy mohou být podílové fondy. Ty se používají nejčastěji na pravidelné (měsíční) investování a mohou obsahovat akcie, podílové listy, obligace i další nástroje peněžního trhu. Tady můžeme s velkou pravděpodobností očekávat výnos mezi 4 – 8 %. Pro snížení rizika tohoto tipu investice potřebujeme výrazně delší časový horizont (minimálně 6 a více let). Zejména akcie mohou v čase výrazně kolísat. Výhodou tohoto kolísání (volatility) je fakt, že v době poklesu nakupujete “ve slevě” (za stejnou měsíční investici nakoupíte víc kusů). Díky delšímu investičnímu horizontu máte pak dostatek času na to, aby se hodnoty dostaly opět nahoru a mohli jste je zase prodat. Začít takto investovat má smysl již od 500 Kč měsíčně.

V současné době je v nabídce na českém trhu více jak 1000 podílových fondů, které pokrývají celý svět a všechny investiční nápady.

Ukážu vám efektivní variantu a cestu, jak klientům šetřím statisíce korun na hypotéce a jaké výhody z toho plynou. Hypoteční úvěr je úvěr na „celý život“. Toto tvrzení se mnou neplatí. V následujících řádcích vám popíši krok po kroku cestu k úspoře.

 

Obecné informace o HÚ a změně zákona 1. 12. 2016

Nejdříve trochu k novince v zákoně o spotřebitelských úvěrech. Hypoteční smlouvy podepsané po 1. 12. 2016 je možné předčasně splatit bez poplatku a sankcí ze strany banky.

 

Konkrétní případy kdy a za jakých podmínek to je možné:

  1. každý rok je možné umořit (splatit) 25% z půjčené jistiny od banky, tzn. že úvěr můžete mít během 4 let celý splacený,
  2. případě smrti nebo invalidity jednoho z účastníků úvěrové smlouvy je možné úvěr doplatit celý, a také bez sankcí a poplatků.

 

Existuje více situací, ale toto jsou nejčastější situace, které nastávají.

 

Kdy je vhodné splatit úvěr

Podle níže přiložené grafiky je viditelné, že efektivnější variantou je doplacení úvěru v počátku, jelikož na začátku platíte z 90% pouze úroky a až postupem času začínáte z větší části splácet jistinu. Z toho vyplývá, že dřívější splacení je efektivnější, protože zaplatíte méně na úrocích.

 

předčasné splacení hypotečního úvěru

 

Jak ušetřit ty statisíce?

 

Základní myšlenka celé úspory tkví ve dvou krocích:

  1. protáhnout dříve plánovanou splatnost úvěru na co pro vás nejdelší možnou dobu,
  2. rozdíl ve splátkách (splátka při kratší splatnosti – splátka při delší splatnosti) investovat

 

prodloužení splatnosti hypotečního úvěru

 

Konkrétní případ

 

Ze vstupních parametrů je zřetelné, že měsíční splátka je do koruny stejná a to je 1. důležitý krok.  Ze vstupních parametrů s investicí vidíme, že měsíčně budeme investovat 4 076 Kč. Tato měsíčně investovaná částka nám vytvoří na začátku 19. roku hodnotu, kterou okamžitě doplatíme celý úvěr.

 

Jak fungují investice se dočtete v ebooku Elektronický průvodce světem investic, který si můžete stáhnout ZDARMA.

 

pruvodce svetem investic

Výsledek a statisícová úspora

 

V tabulce vidíte porovnání varianty PŮVODNÍ (splatnost úvěru 20 let) a varianty KOMBINACE (splatnost úvěru 30 let + investice). Když porovnáme celkové náklady, tak varianta KOMBINACE je levnější o 360 000 Kč a k tomu úvěr splatíme už 19. roce.

Závěr a výsledek studie – jaké výhody z toho plynou

  1. Nižší úvěrová zatíženost = máte nižší povinnou měsíční splátku, tzn. úvěr musíte povinně platit každý měsíc, ale investici můžete na chvíli pozastavit a to bez pokut a sankcí. I při nižší měsíční úvěrové zatíženosti splatíte úvěr dříve.
  2. Rezerva stále po ruce = je potřebné mít rezervu, na kterou můžete kdykoliv sáhnout. Investice jsou rezervou, kterou můžete využít na cokoliv, chrání vás v případě nenadálé události.
  3. Úspora = co by to bylo za řešení, kdyby to neušetřilo ani korunu? Toto řešení obsahuje i úsporu a to +/- 360 000 Kč.

 

Bonus ve formě video návodu:

Regulace hypotéčního trhu ze strany ČNB zapříčinila omezení hypoték na 80% – 90% LTV. Stane se tedy koupě vlastního bydlení nedosažitelná? Nebojte, nestane, ale je potřeba se připravit s předstihem.

Dnes vynecháme hypotéční úvěry s 90% LTV a financování popř. dofinancování zbytku hypotéky pomocí jiného doplňujícího úvěru.

Naším cílem by mělo být mít opravdu naspořeno 20% z hodnoty nemovitosti, ale i těch 20 % nemusí vždy stačit, jelikož jsou s koupí spojené i další nezbytné vedlejší náklady jako je např. platba realitní kanceláři, 4% daň z nabytí, u výstavby projekt a náklady spojené se stavebním povolením. V některých případech se odhadní cena nemovitosti nemusí shodovat s kupní cenou. Hypoteční úvěr se poskytuje do výše 80 % odhadní ceny stanovené odhadcem, nikoli z ceny kupní.

Příprava na hypotéku

První krok je určit si plánovaný rozpočet na pořízení nemovitosti. Je dobré se také rozhodnout, zda chce člověk stavět rodinný dům nebo koupit byt. Potom se stačí podívat na podobné nemovitosti v dané lokalitě a udělat si cenový odhad potřebného rozpočtu.

Druhý krok je z předpokládané částky naspořit zhruba 25 %. K tomu poslouží pravidelná investice. Máme dvě možnosti: buďto si určíme časový horizont a vypočítáme, kolik peněz je potřeba měsíčně investovat nebo si určíme výši měsíční platby a z toho vypočteme časový horizont.

Pravidelná investice je zde velmi důležitá a výrazně lepší než například odkládání peněz na spořící účet. Jednak v konzervativní investici dosahuje zhodnocení okolo 3 – 4 % p.a., ale hlavně jde o produkt s určitým závazkem a investování tak bude mít potřebný systém a řád. Dále takové peníze nebudou tak snadno dostupné k použití na jiné věci a opravdu budou „rezervovány“ na budoucí bytové potřeby.

Třetí krok je výběr vhodného produktu, jeho založení a nastavení trvalé platby. Důležité také je, že si touto pravidelnou platbou domácnost zvykne na budoucí platbu splátky hypotéky a nebude pro ni hypotéka takový šok.

Čtvrtý krok potom už spočívá pouze ve výběru peněz z investice a v realizaci koupě nemovitosti.

Příklad z praxe

Příkladem z praxe může být koupě bytu za 1 mil. Kč (zvolil jsem kulaté číslo pro jednoduchost přepočtu na jinou částku).

Je potřeba naspořit 25 %, tedy 250 000 Kč. Dejme tomu, že si byt chceme koupit za 5 let. Předpokládejme výnos konzervativní investice 3 – 4 % p.a., ale pro jistotu budeme počítat s výnosem 3 % p.a.. V tomto případě je potřeba investovat měsíčně 3 800 Kč, což pravděpodobně člověk s cílem koupě bytu a s průměrným příjmem zvládne.

Navíc hypotéka na 800 000 Kč na 30 let bude mít při dnešních sazbách splátku okolo 3 000 Kč měsíčně, takže pro našeho klienta z příkladu bude hypotéka znamenat lehké snížení pravidelných výdajů a nikoli rapidní zvýšení, jako ve většině případů.

Shrnuto, není třeba se moc trápit omezením hypoték ze strany ČNB. Pouze je potřeba plánovat dopředu a nenechávat to na poslední chvíli.

 

refinancování

Pokud uvažujete, že při nejbližší fixaci budete chtít refinancovat a utéct k jiné bance, můžete patřit do skupiny, kde to nebude tak jednoduché. Následující příklad vše vysvětluje.

V případě, že jste uzavřeli hypoteční úvěr s vyšší hodnotou LTV (o LTV více zde), může se vám stát, že po uplynutí fixačního období (dokonce i pětiletého), nebude dlužná jistina na takové úrovni, abyste vyhověli požadavkům na poskytnutí nového úvěru.

S výše uvedeným souvisí i hodnota vaší nemovitosti. V současné chvíli jsou ceny nemovitostí na maximu a dá se očekávat jejich pokles. A s cenou nemovitosti souvisí opět naše oblíbená hodnota LTV a vy tak nemusíte za pár let splňovat podmínky banky.

Pojďme na to matematicky:

Úvěr z roku 2014, hodnota zástavy 2 000 000 Kč, výše úvěru 1 900 000 Kč, LTV 90%. Fixace 5 let, sazba např. 2%. Splatnost 30 let. Po uplynutí fixačního období v roce 2019 bude činit jistina přesně 1 663 593 Kč.

Pokud bychom tento úvěr vztáhli na současné podmínky, banka by vám dnes na uvedenou hodnotu zástavy půjčila 1 600 000 Kč. Běžně dnes banky poskytují max. 80% z hodnoty zástavy, do 90% pak s vyšší sazbou. Množství takto poskytnutých úvěrů je navíc omezeno ze stany ČNB. Nabízí se tedy otázka … máte těch 63 tisíc, abyste mohli jít vyjednávat k jiné bance lepší sazbu? A to jsme u té mírné varianty toho, co může nastat.

 

Další možné scénáře:

  1. Hodnota zástavy dle odhadce bude za dva roky 1 900 000 Kč. Banka vám půjčí jen 1 520 000 Kč. Na úspěšné refinancování vám chybí cca 143 tis. Kč.
  2. Původní hodnota LTV byla 100%, hodnota zástavy i úvěru 2 000 000 Kč. Jistina po fixu 5 let bude 1 746 767 Kč. Na přechod k jiné bance vám chybí 174 tis. Kč.
  3. ČNB opět omezí poskytování hypotečních úvěrů. Maximální možné LTV bude 70%. Banka vám půjčí max. 1 400 000 Kč. Zrefinacujete pouze v případě, že budete mít vlastní zdroje 263 593 Kč. A to už by se dalo nazvat varovným signálem.

 

Jak tedy na to?

Začněte včas spořit! I u novějších úvěrů!

Ano, zní to divně, ale dnes klientům i k nové hypotéce uzavíráme spoření na budoucí refixaci. Při pravidelné úložce 1 000 Kč měsíčně tak můžete mít naspořeno po pětileté fixaci cca 73 000 Kč. Při pravidelné investici 2 000 Kč měsíčně pak cca 146 000 Kč. A to už jsou pěkné peníze, které vám můžou ve výše uvedených příkladech pomoci.
Připravte se na budoucnost a vyhněte se tomu, že nebudete mít možnost volby a budete muset akceptovat jednostranné nevýhodné podmínky vaší stávající banky. Vyberte si sami, kde budete mít svou hypotéku.

Změny v hypotékách se diskutují už delší dobu. Připravil jsem pro Vás celkový přehled, co se pravděpodobně stane a co to pro vás může znamenat.

Níže najdete přehled tří základních oblastí, které souvisí s hypotečními úvěry. Popis toho, co se předpokládá a případné rady, jak se vyhnout těmto negativním změnám ještě dnes.

Úrokové sazby

Jak bylo dostatečně medializováno, došlo k navýšení základních úrokových sazeb. Z původní sazby 0,05% se sazba zvýšila na 0,25%. A podle prognóz analytiků by měla sazba stále růst. V roce 2019 se očekává základní úroková sazba až 2%.

S růstem základních úrokových sazeb se očekává i růst úrokových sazeb u spotřebitelských, resp. u hypotečních úvěrů. Předpoklad ekonomů je takový, že sazby u hypotečních úvěrů by měly být do roku 2019 na úrovni cca 3%.

V současné chvíli se na navýšení úrokových sazeb ještě můžete připravit a zajistit si aktuální úrokovou sazbu kolem 2%. Např. u refixace můžete čerpat hypoteční úvěr až dva roky. Pokud máte fixaci až v roce 2019, můžete si ještě dnes zajistit úrokovou sazbu odpovídající současným podmínkám. Samozřejmostí je i mírnější posouzení, o kterém se dozvíte níže.

Bonita klienta

Dojde, resp. již dochází k přísnějšímu posuzování klienta. Objevují se nové pojmy jako DSTI a LTI. Banky budou mít jasně stanoveno, kolik musí mít klient příjem, resp. jaký může být maximální limit úvěru s ohledem na příjem žadatele/žadatelů. Banky dnes také přísněji posuzují výdaje klientů, více nahlíží na výpisy z účtů a počítají reálné výdaje klientů za jejich živobytí.

Zákon o ČNB pravděpodobně projde po volbách, nyní byl předložen poslanecké sněmovně. Banky se na něj ale již dnes připravují a mění své skoringové modely. Doporučení a nařízení ČNB berou české banky většinou vážně, sankce za nedodržení nebývají nemalé.

Pokud máte možnost zahájit vyřizování úvěru, na nic nečekejte. Hypoteční úvěr lze zpravidla čerpat až dva roky. Zajistíte si tak, že vás banka bude posuzovat mírněji a pravděpodobnost získání hypotéky bude vyšší. Co se týká vaší splátky, tu začnete platit až po zahájení čerpání. Do této doby neplatíte bance ani korunu.

Vlastní zdroje klienta

O zkratce LTV jsem psal již několikrát, např. zde. Loan To Value stanovuje, kolik vám banka půjčí s ohledem na hodnotu zástavy. Pryč jsou časy, kdy bylo možné půjčit si 100% z hodnoty nemovitosti, někdy i více.

Dnes je to bohužel naopak,  banka Vám dnes půjčí max. 80% z hodnoty zástavy, resp. 90% za přísnějších podmínek. Normální tedy je, abyste měli naspořeno 20% vašeho investičního záměru (kupní cena, cena výstavby, cena rekonstrukce apod.). Pokud takovou částku nemáte, je potřeba ji získat jiným způsobem. Zatím je běžné, že se chybějící částka dofinancuje pomocí úvěru ze stavebního spoření nebo pomocí spotřebitelského úvěru. Samozřejmě za vyšší sazbu. Otázkou je, jak dlouho bude tento způsob dofinancování možný. ČNB má totiž v plánu takový způsob omezit. Klienti tak budou nucení mít opravdu své vlastní zdroje, posunout své sny o bydlení na později a požadovaných 20% si naspořit.

Jestli patříte do skupiny, která vlastní zdroje nemá, je na čase, abyste spořit začali. Při průměrné ceně nemovitosti 2 000 000 Kč to činí 400 000 Kč. Nedá se ale říci, že by bylo nemožné tuto částku naspořit. Při pravidelné měsíční investici 3.600 Kč po dobu cca 7 let bude požadovaná částka na vašem účtě. Neváhejte a začněte co nejdříve. Stejným způsobem se dá připravit i na refinancování.

příklad investice

Shrnutí

Při získání úvěru ať už na koupi nebo refinancování budete posuzováni jako žadatelé mnohem přísněji. Bude se ale hodně přihlížet i na vaše vlastní zdroje a hodnotu zástavy. Tak třeba včasným refinancováním se můžete vyhnout budoucí vyšší úrokové sazbě a přísnějšímu posuzování při změně banky.

Výsledky šestého ročníku analýzy Fincentrum Forbes Investice roku dokazují, že zdravotnictvíbiotechnologie jsou stále v kurzu a řadí se v posledních třech letech mezi nejvýnosnější. Dokazuje to absolutní vítěz letošního ročníku a významný představitel tohoto odvětví – akciovýfond NN (L) Health Care.

 

O Investici roku

Jak jsem se zmínil na začátku, Fincentrum a Forbes Investice roku není pouze další ocenění. Původní myšlenkou a smyslem celého projektu je v první řadě důkladná analýza produktů a celého investičního trhu za uplynulý rok. Tato zevrubná analýza je jednou z celé řady aktivit, kterými Fincentrum přispívá k zvyšování finanční gramotnosti a vzdělávání veřejnosti.

Pro zařazení do této analýzy musí daný fond splňovat řadu společných kritérií:

  • fond musí být určen pro obchodování v drobném – retailový fond

  • u fondu nebyly na neobvykle dlouhou dobu pozastaveny odkupy a bylo možné do něj vstoupit na konci roku 2012 a vystoupit na konci roku 2015

  • fond je nabízen veřejně a informace o jeho historii včetně hodnot NAV jsou taktéž veřejné

  • do fondu musí být umožněno investovat jednorázově i pravidelně (měsíčně)

  • minimální hodnota jednorázové investice musí být nižší nebo rovna 100 000 Kč

  • minimální pravidelná investice musí být nižší nebo rovna 2 000 Kč (první investice má tuto hranici posunutou na hodnotu 5 000 Kč)

 

Výnos

Hlavním aspektem, který se při analýze investičního mechanismu hodnotí je výnos udávaný v českých korunách. Aby byly výsledky nestranné a objektivní, při analýze jednotlivých fondů, zavádíme pojem čistý výnos. Tento čistý výnos zohledňuje oproti klasickému i vstupní a výstupní poplatky.

Riziko a volatilita

Ovšem hodnotit jen výnos nestačí. Aby mělo porovnávání jednotlivých fondů smysl, musí se brát v potaz i riziko dané investice. K tomu nám slouží tzv. nadvýnos. Díky zavedení tohoto pojmu můžeme měřit přidanou hodnotu fondu vůči bezrizikovým investicím na daném finančním trhu jako jsou například spořící účty.

Protože výnosy jednotlivých investičních fondů nejsou konstantní, musíme měřit i jejich míru kolísání – volatilitu. Právě celková roční volatilita je poslední proměnná, kterou potřebujeme znát.

Ze získaných proměnných se následně u každého podílového fondu vypočítá tzv. Sharpeho poměr (Sharpe Ratio). Výsledkem tohoto poměru je míra čistého nadvýnosu v přepočtu na jednotku celkového rizika. Díky tomuto, lze srovnat veškeré fondy napříč trhem a stanovit tak objektivně konečné pořadí.

Přehled výsledků Fincentrum a Forbes Investice roku

Objasnili jsme si tedy, jak celé srovnávání probíhá. Jak tedy obstály jednotlivé podílové fondy v loňském roce?

 

Kategorie Vítezný fond Hrubý výnos Nadvýnos Nadvýnos / riziko
Progresivní krátkodobý fond Pioneer Funds – U.S. Dollar Short-Term 9,85% 6,94% 0,71
Progresivní dluhopisový fond AMUNDI FUNDS BOND EUROPE 8,50% 5,38% 0,88
Akciový fond NN (L) Health Care 30,69% 26,86% 1,73
Smíšený fond J&T MONEY CZK 5,03% 1,24% 1,23
Investice roku NN (L) Health Care 30,69% 26,86% 1,73

 

Zdroj dat: www.investujeme.cz

 

Co z výsledků plyne?

Letošní výsledky nám ukazují, že přílišná konzervativnost se nevyplácí. Obvykle bývají v rámci analýzy vyhlašovány i méně „hazardní“ kategorie jako jsou: Konzervativní krátkodobý fondKonzervativní dluhopisový fond a Zajištěný fond. Bohužel pořadí fondů z konzervativního portfolia není známo. Může za to fakt, že ani jeden zástupce dané kategorie v uplynulém roce nezaznamenal kladný nadvýnos a předčili jej i nejlepší zástupci spořících účtů.

Základem k získání finanční svobody je bezesporu nutnost mít finanční rezervy. Ty jsou důležité především pro případy neočekávaných výdajů či výpadků příjmů. Pokud nastane neočekávaná situace jako porucha auta, pračky, pracovní úraz nebo ztráta zaměstnání, nebudete se muset díky dostatečné finanční rezervě zadlužit. Jak si vybudovat finanční rezervu? Jaké typy finančních rezerv existují? Kam bychom si měli peníze odkládat?

Read more

Myslet na budoucnost svých dětí, znamená především připravit jim dobré podmínky pro vstup do života. A to něco stojí. Jen studium na vysoké škole vyjde na statisíce korun. Co dělat, pokud chcete svým dětem poskytnout nejlepší možný základ pro jejich dospělý život? Jak efektivně jim nějaké ty peníze naspořit?

Read more

V České republice, stejně jako v jiných zemích bývalého „východního bloku“ převládá značná nedůvěra občanů k investování a celkově ke slovu investice. Nikdo nás neučil jak správně nakládat se svými penězi. Je zažitý názor, že nejjistější je mít peníze ve spořitelně, případně na účtu v bance. Tento postoj je vzhledem k vývoji po druhé světové válce celkem pochopitelný a divoká devadesátá léta po pádu komunismu nahrála spíš spekulantům.
Pokusím se v krátkosti přiblížit, proč investování do otevřených podílových fondů (dále OPF) funguje i v roce 2015.

Read more

V dnešní době nám termínované vklady přinášejí nízké výnosy. Jen některé družstevní záložny a banky mají výnos do 1,25% při vkladu 100 000 Kč. Pokud uložíte do banky milionkorun, můžete získat výnos 2% v J&T Bance.

 

Co nám nahradí terminované vklady?

Alternativou terminovaných vkladů jsou investice do dluhopisů. Kdo by chtěl mít větší výnos, musí investovat. Výhodné jsou fondy složené ze státních a podnikových dluhopisů. Ty nám nahradí ztrátu, kterou nám vytvoří inflace a přidají ještě i něco navíc.

 

Pro koho jsou termínované vklady?

Konzervativní klient, který chce mít peníze pojištěné a nevadí mu nízký výnos nadále využívá terminované vklady u našich bank a družstevních záložen. Kdo se však s nízkým výnosem nespokojí a nevadí mu, že své peníze nemá pojištěné je musí investovat.