Příspěvky

Vyhlížíte změnu sazby? Volte maximální fixaci

Blíží se Vám změna úrokové sazby u Vašeho hypotečního úvěru a nevíte, jakou délku fixace zvolit? Přestaňte hledět na desetinky a volte raději podle délky fixace.

V dnešní době může být budoucnost Vašeho hypotečního úvěru pozitivně ovlivněna spíš délkou fixace než výší úrokové sazby, resp. nastavením a vyhledáváním té nejnižší možné. I když je delší fixace obecně dražší, paradoxně se Vám může nakonec volba fixace deset let a více vyplatit.

Podle aktuální prognózy ČNB dojde do roku 2019 k navýšení sazby 3M PRIBOR na hodnotu 2% z aktuální hodnoty 0,5% (obrázek dole). Toto navýšení o 1,5% se samozřejmě promítne i do hypotečních úvěrů – dá se tedy předpokládat úroková sazba u hypoték, která se bude pohybovat kolem 4%.

Vějířový graf zachycuje nejistotu budoucího vývoje úrokových sazeb. Nejtmavší pásmo kolem středu prognózy odpovídá vývoji, který nastane s 30% pravděpodobností. Rozšiřující se pásma zobrazují postupně vývoj s pravděpodobností 50 %, 70 % a 90 %. https://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/#PRIBOR

 

Pojďme na to opět jednoduše matematicky.

Ve chvíli, kdy byste u průměrného hypotečního úvěru 2 000 000 Kč volili střednědobou fixaci 3 až 5 let, získáte nyní pravděpodobně sazbu kolem 2,19% se splátkou cca 7 500 Kč (při splatnosti 30 let). Naopak při fixaci 15 let může být sazba vyšší, nad hodnotou 2,5%, se splátkou cca 8.000 Kč. Rozdíl měsíční splátky je přibližně 500 Kč.

 

Vzorové modelace hypotečního úvěru na 30 let

U pětileté fixace se pohybuje měsíční splátka hypotéky kolem hodnoty 7 584 Kč měsíčně.

U patnáctileté fixace je měsíční splátka hypotéky cca o 500 Kč dražší.

Takto by dle odhadů ČNB mohla vypadat měsíční splátka u hypotéky za 5 let. Vidíme zde navýšení cca o 2 000 Kč měsíčně.

 

Závěr

Zvolte tedy správně délku fixačního období jak u nového úvěru, tak při refinancování. Doporučuji, abyste si to pořádně promysleli a propočítali. Fixace 15 let je sice volena nejméně. Uvědomte si ale, že na celých 15 let získáte jistotu nízké splátky. Lepší časy už nebudou, potvrzují to i výsledky Hypoindexu.

A pokud se na takové důležité rozhodnutí necítíte, můžeme se na to podívat společně. Namodelujeme Vaši hypotéku v několika možných variantách, abyste dokázali objektivně porovnat a vybrat to, co je pro Vás nejlepší.

Nezapomeňte, že refinancovat lze až dva roky dopředu – již dnes můžete získat úrokovou sazbu za současných podmínek i u úvěrů, které budou mít fixaci až v roce 2019.

Myslete tedy na to, že v současné době není získání nejnižší úrokové sazby to zásadní a může se jednat o rizikový krok.

Budete chtít v budoucnu refinancovat? Naspořte si

refinancování

Pokud uvažujete, že při nejbližší fixaci budete chtít refinancovat a utéct k jiné bance, můžete patřit do skupiny, kde to nebude tak jednoduché. Následující příklad vše vysvětluje.

V případě, že jste uzavřeli hypoteční úvěr s vyšší hodnotou LTV (o LTV více zde), může se vám stát, že po uplynutí fixačního období (dokonce i pětiletého), nebude dlužná jistina na takové úrovni, abyste vyhověli požadavkům na poskytnutí nového úvěru.

S výše uvedeným souvisí i hodnota vaší nemovitosti. V současné chvíli jsou ceny nemovitostí na maximu a dá se očekávat jejich pokles. A s cenou nemovitosti souvisí opět naše oblíbená hodnota LTV a vy tak nemusíte za pár let splňovat podmínky banky.

Pojďme na to matematicky:

Úvěr z roku 2014, hodnota zástavy 2 000 000 Kč, výše úvěru 1 900 000 Kč, LTV 90%. Fixace 5 let, sazba např. 2%. Splatnost 30 let. Po uplynutí fixačního období v roce 2019 bude činit jistina přesně 1 663 593 Kč.

Pokud bychom tento úvěr vztáhli na současné podmínky, banka by vám dnes na uvedenou hodnotu zástavy půjčila 1 600 000 Kč. Běžně dnes banky poskytují max. 80% z hodnoty zástavy, do 90% pak s vyšší sazbou. Množství takto poskytnutých úvěrů je navíc omezeno ze stany ČNB. Nabízí se tedy otázka … máte těch 63 tisíc, abyste mohli jít vyjednávat k jiné bance lepší sazbu? A to jsme u té mírné varianty toho, co může nastat.

 

Další možné scénáře:

  1. Hodnota zástavy dle odhadce bude za dva roky 1 900 000 Kč. Banka vám půjčí jen 1 520 000 Kč. Na úspěšné refinancování vám chybí cca 143 tis. Kč.
  2. Původní hodnota LTV byla 100%, hodnota zástavy i úvěru 2 000 000 Kč. Jistina po fixu 5 let bude 1 746 767 Kč. Na přechod k jiné bance vám chybí 174 tis. Kč.
  3. ČNB opět omezí poskytování hypotečních úvěrů. Maximální možné LTV bude 70%. Banka vám půjčí max. 1 400 000 Kč. Zrefinacujete pouze v případě, že budete mít vlastní zdroje 263 593 Kč. A to už by se dalo nazvat varovným signálem.

 

Jak tedy na to?

Začněte včas spořit! I u novějších úvěrů!

Ano, zní to divně, ale dnes klientům i k nové hypotéce uzavíráme spoření na budoucí refixaci. Při pravidelné úložce 1 000 Kč měsíčně tak můžete mít naspořeno po pětileté fixaci cca 73 000 Kč. Při pravidelné investici 2 000 Kč měsíčně pak cca 146 000 Kč. A to už jsou pěkné peníze, které vám můžou ve výše uvedených příkladech pomoci.
Připravte se na budoucnost a vyhněte se tomu, že nebudete mít možnost volby a budete muset akceptovat jednostranné nevýhodné podmínky vaší stávající banky. Vyberte si sami, kde budete mít svou hypotéku.

Blýská se na horší časy? Hypotéky se mění

Změny v hypotékách se diskutují už delší dobu. Připravil jsem pro Vás celkový přehled, co se pravděpodobně stane a co to pro vás může znamenat.

Níže najdete přehled tří základních oblastí, které souvisí s hypotečními úvěry. Popis toho, co se předpokládá a případné rady, jak se vyhnout těmto negativním změnám ještě dnes.

Úrokové sazby

Jak bylo dostatečně medializováno, došlo k navýšení základních úrokových sazeb. Z původní sazby 0,05% se sazba zvýšila na 0,25%. A podle prognóz analytiků by měla sazba stále růst. V roce 2019 se očekává základní úroková sazba až 2%.

S růstem základních úrokových sazeb se očekává i růst úrokových sazeb u spotřebitelských, resp. u hypotečních úvěrů. Předpoklad ekonomů je takový, že sazby u hypotečních úvěrů by měly být do roku 2019 na úrovni cca 3%.

V současné chvíli se na navýšení úrokových sazeb ještě můžete připravit a zajistit si aktuální úrokovou sazbu kolem 2%. Např. u refixace můžete čerpat hypoteční úvěr až dva roky. Pokud máte fixaci až v roce 2019, můžete si ještě dnes zajistit úrokovou sazbu odpovídající současným podmínkám. Samozřejmostí je i mírnější posouzení, o kterém se dozvíte níže.

Bonita klienta

Dojde, resp. již dochází k přísnějšímu posuzování klienta. Objevují se nové pojmy jako DSTI a LTI. Banky budou mít jasně stanoveno, kolik musí mít klient příjem, resp. jaký může být maximální limit úvěru s ohledem na příjem žadatele/žadatelů. Banky dnes také přísněji posuzují výdaje klientů, více nahlíží na výpisy z účtů a počítají reálné výdaje klientů za jejich živobytí.

Zákon o ČNB pravděpodobně projde po volbách, nyní byl předložen poslanecké sněmovně. Banky se na něj ale již dnes připravují a mění své skoringové modely. Doporučení a nařízení ČNB berou české banky většinou vážně, sankce za nedodržení nebývají nemalé.

Pokud máte možnost zahájit vyřizování úvěru, na nic nečekejte. Hypoteční úvěr lze zpravidla čerpat až dva roky. Zajistíte si tak, že vás banka bude posuzovat mírněji a pravděpodobnost získání hypotéky bude vyšší. Co se týká vaší splátky, tu začnete platit až po zahájení čerpání. Do této doby neplatíte bance ani korunu.

Vlastní zdroje klienta

O zkratce LTV jsem psal již několikrát, např. zde. Loan To Value stanovuje, kolik vám banka půjčí s ohledem na hodnotu zástavy. Pryč jsou časy, kdy bylo možné půjčit si 100% z hodnoty nemovitosti, někdy i více.

Dnes je to bohužel naopak,  banka Vám dnes půjčí max. 80% z hodnoty zástavy, resp. 90% za přísnějších podmínek. Normální tedy je, abyste měli naspořeno 20% vašeho investičního záměru (kupní cena, cena výstavby, cena rekonstrukce apod.). Pokud takovou částku nemáte, je potřeba ji získat jiným způsobem. Zatím je běžné, že se chybějící částka dofinancuje pomocí úvěru ze stavebního spoření nebo pomocí spotřebitelského úvěru. Samozřejmě za vyšší sazbu. Otázkou je, jak dlouho bude tento způsob dofinancování možný. ČNB má totiž v plánu takový způsob omezit. Klienti tak budou nucení mít opravdu své vlastní zdroje, posunout své sny o bydlení na později a požadovaných 20% si naspořit.

Jestli patříte do skupiny, která vlastní zdroje nemá, je na čase, abyste spořit začali. Při průměrné ceně nemovitosti 2 000 000 Kč to činí 400 000 Kč. Nedá se ale říci, že by bylo nemožné tuto částku naspořit. Při pravidelné měsíční investici 3.600 Kč po dobu cca 7 let bude požadovaná částka na vašem účtě. Neváhejte a začněte co nejdříve. Stejným způsobem se dá připravit i na refinancování.

příklad investice

Shrnutí

Při získání úvěru ať už na koupi nebo refinancování budete posuzováni jako žadatelé mnohem přísněji. Bude se ale hodně přihlížet i na vaše vlastní zdroje a hodnotu zástavy. Tak třeba včasným refinancováním se můžete vyhnout budoucí vyšší úrokové sazbě a přísnějšímu posuzování při změně banky.

Jak jednoduše refinancovat

I když je dnes refinancování hypotečního úvěru běžnou záležitostí, je dobré vědět pár věcí, které Vám mohou refinancování zjednodušit. Vyplatí se většinou tehdy, pokud máte hypoteční úvěr z doby, kdy byly úrokové sazby vyšší a Vy tak můžete získat podmínky, které banky nabízí v současnosti.

Co vše Vás čeká, abyste v klidu změnili banku?

Určitě budete muset oslovit tu stávající, aby Vám zaslala vyčíslení současného dluhu a souhlas se splacením úvěru. Získáte tak informace pro budoucího poskytovatele úvěru, který podle písemných pokynů zajistí zaslání finančních prostředků na správný účet a do správného data. Počítejte s tím, že většina bank si za vyčíslení a souhlas se splacením úvěru zaúčtuje poplatek. Požádejte tedy o vyčíslení jen tehdy, jste-li si skutečně jisti se svými kroky.
 

Dále bude potřeba oslovit novou, resp. nové banky.

Na finančním trhu v České republice jich je spousta. Ale jak vybrat tu správnou? Je dobré sledovat reklamy, kde se banky předhánění v úrokových sazbách „od“. Ty samozřejmě náleží klientům, kteří splňují určité požadavky. Nemusí se pak stát, že získáte přesně takovou úrokovou sazbu, kterou jste viděli včera v televizi. Navíc výběr banky není jen o úrokových sazbách. Záleží třeba i na rychlosti poskytnutí úvěru. Ne vždy je na refinancování dostatek času, klienti to často nechávají na poslední chvíli. Také je dobré znát různé akční nabídky jednotlivých bank a jejich podmínky.

…záleží třeba i na rychlosti poskytnutí úvěru. Ne vždy je na refinancování dostatek času…

Po výběru vhodné banky přijdou na řadu skutečné činy. Ve Vámi vybrané bance podepíšete řádnou žádost o úvěr a souhlas s náhledem do registrů. V tuto chvíli dojde k tomu, že se do bankovních registrů podání žádosti o hypoteční úvěr zapíše. Právě proto je dobré nejprve vybrat tu správnou banku a pak podat řádnou žádost. V registrech by moc dobře nevypadalo, že žádáte již v několikáté bance o hypotéku a na budoucího poskytovatele by toto mohlo působit negativně.

 

Schválením nového úvěru refinancování nekončí

Jakmile dojde ke schválení úvěru a podpisu smlouvy, ještě pro Vás nic nekončí. Samozřejmostí je podání nových zástavních smluv na katastr nemovitostí a s tím spojená úhrada správního poplatku ve výši 1 000 Kč. Bude také nutné pohlídat termín splacení, který Vám stanovila původní banka. Vzhledem k tomu, že je dnes možné refinancovat několik měsíců dopředu, často se stane, že na samotný termín splacení se zapomene. Může se tak stát, že máte podepsanou novou smlouvu, těšíte se na novou nižší splátku, ale nakonec Vás původní banka nepustí jen kvůli tomu, že finanční prostředky na splacení nepřišly včas. Tady je potřeba opravdu pořádně pohlídat to, aby došlo k načerpání nového hypotečního úvěru včas a na správný účet. Jinak Vás mohou čekat skutečně nepříjemné komplikace.

Pokud se Vám vše výše uvedené podařilo, tak máte téměř vyhráno. Teď už jen podat zánik původního zástavního práva na katastr nemovitostí (potřebné dokumenty Vám zašle původní banka, správní poplatek činí opět 1 000 Kč) a začít splácet podle pokynů nové banky. Ještě nesmíte zapomenout na prokázání řádného pojištění nemovitosti, popř. splnit další podmínky, které vyplývají z nové hypoteční smlouvy.

… čeká Vás spousta kroků, které za Vás může zajistit finanční poradce…

I když jsem chtěl na pár řádků napsat to, jak jednoduše refinancovat, úplně tak jednoduché to není. Čeká Vás spousta kroků, které za Vás může zajistit finanční poradce. Vybere s Vámi tu správnou banku, podá za Vás žádosti, zajistí administrativní úkony na katastrálním úřadě a hlavně Vám pohlídá termíny a podmínky plynoucí z nové smlouvy.

A co Vy? Vy se tak téměř z pohodlí domova a s uspořeným časem můžete věnovat raději svým zájmům nebo blízkým.

 

Zvažujete refinancování?

Nechte si od nás přepočítat, kolik peněz můžete měsíčně ušetřit.

Klidné vody hypotéčních úvěrů se začínají čeřit

Na poli hypoték se toho za poslední rok příliš neudálo. Klesající trend úrokových sazeb nastolený v listopadu loňského roku stále přetrvává. Události posledních týdnů jsou předzvěstí jistých změn. Na to, o jaké změny se může jednat a co budou mít za následek, se podíváme v tomto článku.

 

Na současné nebývale příznivé podmínky na poli hypoték mohou dopadnout chystané změny, které může přinést nový zákon o úvěru pro spotřebitele. Další úlohu pak může sehrát i Česká národní banka, která, jak už jsme psali dříve, chystá zpřísnění podmínek poskytováníhypotéčních úvěrů.

 

Zákon o úvěru pro spotřebitele

Chystaná novela zákona o úvěru spotřebitele je jedním z vlivů, který zasáhne trh s hypotékami a to dříve, než by se vám mohlo zdát. Návrh zákona už prošel sněmovnou a míří do senátu. Zákon si v současném znění posvítí především na samotné poskytovatele hypoték a jasně nadefinuje některá sporná pravidla jejich poskytování a výrazně sníží možnosti některých sankcí.

 

Nejvýraznější změnou bude zavedení dvousettisícového stropu pro sankce účtované v případě nesplácení. Zmírní se také poplatky za předčasné splacení a zpřehlední se nabídky jednotlivých poskytovatelů. Ti budou muset nově u všech poskytovaných úvěrů uvádět RPSN (roční procentní sazbu nákladů) a klient bude tuto hodnotu muset znát ještě před podpisem smlouvy.

 

Další část zákona se pak ještě zaměřuje na nebankovní poskytovatele půjček. Právě těmto subjektům zvoní umíráček. Chystaný zákon jim nově stanovuje požadavek na základníkapitál a to ve výši 20 000 000 Kč. Proto se dá očekávat, že počet těchto nebankovních poskytovatelů se zredukuje ze současných 60 000 na pouhé desítky.

 

Zpřísnění podmínek ČNB

Aby toho nebylo málo, o své slovo si žádá i Česká národní banka. Ta je dlouhodobým kritikem masového poskytování hypoték. Národní bance se především nelíbí možnost sjednání 100% hypoték. Proto již v minulosti vydala právě ČNB doporučení, aby banky tyto úvěry přestaly poskytovat úplně. Banky si prozatím z tohoto doporučení nedělají těžkou hlavu, nicméně se dá očekávat, že v budoucnu díky ČNB skutečně 100% hypotéky zaniknou.

 

Zájem je o delší fixace

Díky současné benevolenci v poskytování úvěrů a rekordně nízkým sazbám si všímáme, že oproti předešlým letům se nejvyššímu zájmu těší hypotéky s delší fixací. Momentálně jednoznačně vede pětiletá fixace. Hned za pětiletou fixací pak, v počtu sjednaných hypoték, vidíme dokonce fixaci s délkou 7 let. Lidem je totiž jasné, že hypotéky už nemají (téměř) kam klesat a chtějí si současné výhodné úrokové sazby pojistit na co možná nejdelší dobu.

 

Prosinec 2016

Jak to všechno dopadne, se dozvíme na konci roku, protože podle všeho právě v prosinci roku 2016 nabude novela zákona o úvěru pro spotřebitele své účinnosti a největší hráči na trhu jsou na tuto změnu dozajista připraveni. Mají určitě i spočítáno, za jakých podmínek a úrokových sazeb se jim poskytování úvěrů po změně zákona vyplatí.