Příspěvky

právní vady nemovitosti

V tomto článku se dozvíte něco o tom, na co si dát pozor při koupi nemovitosti.

Pokud má nemovitost právní vadu, znamená to, že existují práva třetích osob k této nemovitosti. A ne všechna práva se zapisují do katastru nemovitostí, takže je nelze odhalit ani pečlivým prostudováním listu vlastnictví. List vlastnictví je zkrácený název pro výpis z katastru nemovitostí prokazující evidovaný stav k určitému datu. Můžete jej získat na internetu nebo osobně na katastru nemovitostí.

Nejdříve je potřeba zjistit všechny majitele nemovitosti. Pokud kupujete celou nemovitost a ne pouze určitý podíl, musí kupní smlouvu podepsat všichni vlastníci.

Pokud je prodávající ženatý/vdaná, musí podle nového občanského zákoníku podepsat souhlas s kupní smlouvou i druhý z manželů. Což platí i pro případnou zástavní smlouvu pro financující banku. A to i v případě, že nemovitost vlastník nabyl ze svých prostředků, např. z dědictví.

Na co si dát obzvláště pozor?

  • Při koupi bytu zkontrolujte, zda je bytový dům rozdělený na jednotky (bytové i nebytové), stejně tak u garážového stání.
  • Při koupi domu zkontrolujte, zda katastrální mapa odpovídá reálnému stavu –  pozor na tzv. černé stavby.
  • Zástavní právo smluvní – slouží zpravidla pro banku, která poskytla hypoteční úvěr, ale může to být i nebankovní subjekt či jiná právnická nebo i fyzická osoba. V tom případě je potřeba získat od zástavního věřitele souhlas s prodejem.
  • Zákaz zcizení – souvisí se zástavním právem a znamená, že majitel nemůže nemovitost prodat ani darovat bez souhlasu oprávněného subjektu (nikoli zcizit ve smyslu ukrást).
  • Zákonné zástavní právo nebo zástavní právo exekutorské je již problematičtější a doporučuji vše řešit přímo s exekutorem. Jeho iniciály najdeme opět na listu vlastnictví.
  • Věcná břemena se dělí na věcná břemena služebnosti, kdy majitel nemovitosti je povinen něco pasivně strpět (např. průjezd jiných osob přes jeho pozemek nebo vedení inženýrských sítí), a dále na věcná břemena reálná, kdy majitel nemovitosti má něco aktivně konat (např. odevzdat část úrody, poskytovat oprávněnému opatrovatelskou službu apod.). Přesné povinnosti doporučuji zjistit přímo ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Ta je vždy založená v archivu příslušného katastrálního pracoviště.

 

POZOR – věcná břemena zřízená obcemi před rokem 1989 nemusí být na listu vlastnictví zapsána.

 

Další časté právní vady nemovitosti

  • Právo stavby – umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit svou stavbu.
  • Předkupní právo – od 1. 1. 2018 se vrací institut předkupního práva. Předkupní právo má jednak každý ze spoluvlastníků nemovitosti, jednak majitel pozemku pod budovou  postavenou na tomto pozemku a naopak (v případě, že majitel budovy je jiný než majitel pozemku).

 

Na listu vlastnictví nenajdete:

  • nájemní právo
  • trvalý pobyt osob
  • sídlo právnické osoby

 

Ovšem to, že tato práva nejsou zapsána v katastru nemovitostí, nezbavuje vlastníka povinnosti tyto informace sdělit zájemci o koupi.

 

Ztrácíte se v tom? Najděte si svého realitního makléře.

tržní cena

Víte, proč vaše nemovitost může mít v jednom období několik různých cen? Je to proto, že každá cena je stanovena pro různé účely.

Běžné typy cen:

  • Tržní cena – tu potřebujeme znát při prodeji své nemovitosti, ale také pro pozůstalostní řízení. Notáři, který vaše dědické záležitosti vyřizuje, stačí odhad tržní ceny nemovitosti od realitní kanceláře. Není potřeba utrácet peníze za znalecký posudek opatřený kulatým razítkem.
  • Administrativní cena nemovitosti (také zvaná cena zjištěná) – stanovena znaleckým posudkem. Ten vyžaduje např. finanční úřad při podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, v případě, kdy se použije cena zjištěná.
  • Cena zadlužitelná – cena stanovená bankovním odhadcem a obvykle bývá nižší, než cena tržní. Používá se pro potřeby banky při vyřizování hypotečního úvěru.

Tržní cena a její základní hlediska:

  • LOKALITA – je potřeba zohlednit nejen velikost a umístění obce samotné, ale i umístění v obci, vzdálenost od občanské vybavenosti, dostupnost veřejnou dopravou, příjezdová komunikace, parkování, sousedské vztahy, okolní prostředí, územní plán aktuální i budoucí, povodňová zóna atd.
  • STAV –  kvalita provedení stavby, stáři nemovitosti a její technický stav, energetická náročnost budovy, dispoziční řešení, amortizace vybavení atd.
  • PRÁVNÍ VADY – zástavní právo, věcná břemena, nájemní poměry atd. 
  • VELIKOST – obecně lze říci, že menší nemovitost prodáte za vyšší cenu za m2 než by tomu bylo u větší nemovitosti.
  • VÝNOSNOST – v případě investiční nemovitosti (chci ji pronajímat) nebo u komerční nemovitosti.
  • POPTÁVKA v dané lokalitě po jednotlivých typech nemovitostí.
  • RYCHLOST – doba, kdy potřebuji peníze z prodeje, ovlivňuje cenu přímou úměrou.
  • UVOLNĚNÍ – čím dříve mohu nemovitost předat novému majiteli, tím lépe.

Závěr

Je mylné se domnívat, že lze tržní cenu stanovit pouhým nahlédnutím na inzertní weby či do cenové mapy v dané lokalitě. Vzhledem k velkému množství faktorů, které tržní cenu ovlivňují, je nutná obhlídka na místě samotném a následné vyhodnocení zjištěných údajů.

Naši certifikovaní realitní makléři vám rádi se stanovením aktuální tržní ceny vaší nemovitosti pomohou.

 

tržní cena banner

Home staging [čti houm stejdžing] je příprava nemovitosti k prodeji či pronájmu. Na rozdíl od interiérového designu, který je zaměřen na domov konkrétní rodiny nebo firemní prostory, Home staging se zaměřuje na zvýšení atraktivity nemovitosti pro co nejširší okruh potenciálních zájemců, a to především sladěním barev, uspořádáním nábytku a barevně sladěných doplňků, nastavením osvětlení a odstraněním všech negativních elementů, které by potenciálnímu zájemci ztěžovaly představu, že by právě tady mohl bydlet.

Nemovitost by měla být odosobněna, bez soukromých fotek, suvenýrů z cest, psích pelíšků, klecí s morčátky, sbírek porcelánu, nálepek na ledničce, vánoční či velikonoční výzdoby atd. Obraz po pradědečkovi s názvem Krajinka v zimním hávu raději také schovejte.

Naopak prázdné nemovitosti je potřeba trošku zabydlet. Zájemce si potřebuje ve své fantazii představit své oblíbené věci každodenní potřeby a v prázdném prostoru to jde ztěžka.

Home staging statisticky zvyšuje atraktivitu nabízené nemovitosti až o 30%.

Profesionálně upravená a nafocená nemovitost se prodá rychleji a za vyšší cenu, někdy je rozdíl opravdu markantní.

Home staging v praxi

 

S minimálními náklady tak lze dosáhnout o 5-10% vyšší ceny při prodeji.

Z vlastní dlouholeté zkušenosti mohu potvrdit, že takto upravená nemovitost se prodá většinou hned v prvním prohlídkovém kole.

Základní home staging zvládne udělat profesionální makléř sám, v případě složitějších úprav se určitě vyplatí využít specializovanou firmu. Vynaložené prostředky se vám určitě vrátí.

loňském roce došlo na území české republiky k bezmála 34 000 případům vloupání do objektů. Přičemž 3/4 , tedy téměř 26 000 případů bylo spácháno za použití hrubé sílyZlodějům při použití hrubé síly stačí k překonání běžných dveří jen zlomek minuty. Jak před těmito podnikavci ochránit svůj majetek?

 

Škoda přesahuje 1,5 miliardy korun

Průměrná hodnota majetku české domácnosti podle expertů dosahuje částky 500 000 korun. Proto není divu, že během loňského roku lapkové způsobili škodu vyčíslenou na bezmála 1 500 000 000 korunUkrást se dá prakticky cokoliv. Kromě elektronikystarožitností či drahého nářadí mizí v určitých případech i potraviny nebo alkohol.

 

Hrubá síla vítězí

Technik k překonání vašich vchodových dveří je nespočet a objevují se stále nové a důmyslnější. I přesto hrubá síla vítězí.

Podle statistik policie připadá použití hrubé síly na tři ze čtyř vykradených objektů. Nejoblíbenější nástroj lupičů pak stále bývá páčidlo a vrtačka. Šikovný zloděj je schopen za použití páčidla překonat běžné zamknuté dveře i do 10 vteřin.

 

Bumping

Další oblíbenou metodou na překonání zámku bývá SG metoda neboli bumping. Oproti tradičnímu páčidlu při použití této metody nedojde k poškození zámku. Zloděj dveře odemkne pomocí speciálního univerzálního klíče během 30 vteřin a mnohdy po svém zločineckém řádění za sebou dveře zase zamkne.

 

Prevence

Příčinou bývá často nedbalost a špatná prevence poškozenéhoZloději nechodí naslepo a své oběti si mnohdy tipují. Odborníci proto radí, jak nedat zlodějům žádnou šanci. Návod je jednoduchý: zamykat, zamykat a pořád zamykat. A to i v případě že se chystáte jen na chvíli do obchodu nebo jen vyvenčit domácího mazlíčka. Zloději stačí opravdu jen zlomek minuty k překonání dveří a zamknutý zámek mu jeho trápení alespoň prodlouží.

Další obranou proti vniknutí do vašeho obydlí jsou bezpečnostní dveře. Ty jsou jednak konstruovány tak, aby znesnadnili (nebo vyloučili) použití hrubé síly k jejich překonání. Dále pak tyto bezpečnostní dveře bývají vždy opatřeny zámkem, který je odolný vůči bumpingové metodě. A díky bezpečnostní kartě zámku se ani nemusíte bát, že by si někdo bez vašeho vědomí opatřil kopii klíče.

 

Pojistka

Ani nejlepší bezpečnostní dveře a alarmy vás proti vloupání stoprocentně neochrání. Pokud zloději nechybí úsilí, může se vloupat prakticky kamkoliv. Pokud se tak stane, je poslední záchranou před dluhy pojistka domácnosti a majetku.

 

Pojistka je drahá?

Že je dobrá pojistka drahá, je mýtus. Na českém trhu se to hemží pojišťovnami. Díky této zdravé konkurenci se pojišťovny předbíhají v nabídkách poskytovaných služeb, cenách a sezonních slevách. Pokud zvolíte správně, tak Vás dobrá pojistka ochrání nejen proti lupičům, ale i živelným katastrofámpožárům. Takováto pojistka opravdu není drahá a zajištění Vás vyjde denně stejně draho, jako dva rohlíky.

 

Pojištění elektroniky

Jak již bylo řečeno, průměrná česká domácnost má ve svém obydlí vybavení bezmála za půl milionu korun. Každému je jasné, že hodnota tohoto majetku časem klesá. Proto mají české pojišťovny mimo klasické pojistky také možnost si domácnost pojistit tzv. na novou cenu. Znamená to, že pojišťovna vyplatí za odcizené/poškozené zařízení částku, za kterou je aktuálně možné si pořídit danou věc. Typ této pojistky bývá oproti základnímu pojištění dražší. Vyplatí se především, pokud máte doma ve větší míře množství vybavení, které rychle podléhá poklesu ceny, například elektronika.

 

Závěr

Dobrá pojistka je v dnešní době základem bezstarostné domácnosti, přitom stojí denně jako dva rohlíky. Přesto všechno je nesmírně důležité mít pojištění nastaveno správně. Vyhnete se tak drahému pojistnému, nebo případu, kdy pojišťovna odmítá plnit své závazky.

V neposlední řadě je pak zmíněná prevence. Řiďte se heslem: „Zamykat, zamykat a zamykat“.

Rychlý konec léta a náhlé zhoršení počasí nahrává zlodějům. Ti využívají odsunu zahrádkářů a chatařů zpět do měst ke svému zločineckému řádění. Jak se proti nim můžeme bránit a jaké preventivní kroky je dobré před opuštěním chaty provést?

Read more

Máte s vašim partnerem hypotéku a chystáte se rozvést? Nejste sami. V České republice končí rozvodem každé druhé manželství a zároveň roste obliba hypotéčních úvěrů. Proto existují pro tyto případy hned tři možnosti jak naložit s běžící hypotékou.

Read more

S rokem 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Ten nám upravuje zcela nový institut – zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti, který je možné zřídit i s účinky vůči třetím osobám (tedy jako věcné právo). Co zákaz zatížení nebo zcizení znamená? A jak ovlivní refinancování úvěrů? To vše se dozvíme v tomto článku.

Read more

Proč pojistit majetek (domácnost, nemovitost)?

Cílem pojištění majetku je jeho ochrana proti následkům událostí, které nelze předvídat. V případě škody Vám pojištění majetku poskytne finanční náhradu za poškozený, zničený, nebo odcizený majetek.

Read more