petr nemec video

Jedinečný návod, díky kterému ušetříte několik stovek tisíc korun na hypotéce (či refinancování). To vše při zachování požadované měsíční splátky a navíc s menším úvěrovým zatížením.

jak dlouho trvá vyřízení hypotéky

Většina bank či finančních poradců vám řekne, že vyřízení hypotéky trvá 2-3 týdny od dodání potřebných podkladů.

V tomto mají v drtivé většině pravdu. Jenže kompletní vyřízení hypotéky se skládá ze tří částí. Pojďme se na ně společně podívat.

 

1. Doložení potřebných podkladů

Pro tuto fázi je nezbytné mít vybranou nemovitost a doložit k ní list vlastnictví a nabývací titul, případně prohlášení vlastníka (u bytů). Na základě těchto dokumentů vypracuje odhadce znalecký posudek, který je nezbytným podkladem pro schvalovací proces. Bohužel vypracování posudku trvá dle časových možností odhadce, přičemž každá banka má seznam akreditovaných odhadců, nelze si vybrat někoho mimo tento seznam.

Dalším požadovaným dokumentem je potvrzení příjmů od zaměstnavatele, u OSVČ pak daňové přiznání a potvrzení o bezdlužnosti z Finančního úřadu.  Toto potvrzení je potřeba i v případě, že žadatel má aktivní živnostenský list pouze na vedlejší pracovní činnost. Finanční úřad většinou toto potvrzení vyhotovuje cca do 14 dnů.

Dále je potřeba mít k dispozici návrh kupní smlouvy.

V konečném důsledku to znamená, že tato fáze může trvat dva týdny, ale také tři až čtyři.

 

2. Schvalovací proces

Schvalování trvá 1-2 týdny podle toho, zda máte připravené všechny potřebné dokumenty.

Pokud je hypotéka schválena, banka připraví celou smluvní dokumentaci. Ta obnáší zástavní smlouvy a návrh na vklad pro katastrální úřad a úvěrové smlouvy.

 

3. Čerpání hypotéky

Pro čerpání hypotečního úvěru je zejména potřeba doložit, že zástavní smlouva byla vložena na katastr, předložit podepsanou kupní smlouvu, případně další dokumenty požadované bankou. Tento proces trvá opět 1-2 týdny.

 

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky v praxi?

Takže pokud jde vše hladce, máte vše vyřízeno a peníze vyčerpány do jednoho měsíce.

Většinou bývá tento proces trochu delší, počítejte spíše se šesti týdny.

Naši finanční poradci vás ochotně celým procesem provedou, vyberou nejvýhodnější možnosti a zařídí vše potřebné.

Pomůžeme Vám s vyřízením hypotéky.

zdražení hypoték

Hypotéky jsou momentálně nejdražší za bezmála tři roky.

A již nyní se ukazuje, že se budou nadále zvedat i v roce 2018.

Zvýšení úrokových sazeb, o kterém rozhodla ČNB, již způsobilo zdražení hypoték.

Kdo uvažuje o koupi nemovitosti, měl by si s tímto rozhodnutím pospíšit.

I při zvýšení sazeb je na finančním trhu stále možnost zajistit si výhodné podmínky při výběru hypotéky.

Měli bychom vědět, že při výběru hypotéky není rozhodující jen nejnižší úroková sazba, ale pečlivě zvážit i další faktory jako je například délka fixace úrokové sazby. Tím můžeme omezit nepříjemné zvýšení splátky při změně úrokové sazby.

Příklad:

Pokud by jste nyní u hypotečního úvěru ve výši 2 000 000 Kč volili fixaci 3 až 5 let, získáte nyní pravděpodobně sazbu kolem 2,30% se splátkou cca 7 696 Kč (při splatnosti 30 let). Naopak při fixaci 10 let může být sazba vyšší, nad hodnotou 2,99%, se splátkou cca 8 421 Kč. Rozdíl měsíční splátky je přibližně 725 Kč.

Podle prognóz ČNB může během následujících 5 let dojít ke zdražení hypoték o 2 %. Díky tomu by na konci pětileté fixace mohlo dojít k navýšení měsíční splátky hypotéky o více než 2 200 Kč (z původních 7 696 Kč na 9 897 Kč).

Takovému navýšení se můžete vyhnout tím, že nyní zvolíte fixaci splátky na delší dobu – 10 let a více.

 

Regulace hypotéčního trhu ze strany ČNB zapříčinila omezení hypoték na 80% – 90% LTV. Stane se tedy koupě vlastního bydlení nedosažitelná? Nebojte, nestane, ale je potřeba se připravit s předstihem.

Dnes vynecháme hypotéční úvěry s 90% LTV a financování popř. dofinancování zbytku hypotéky pomocí jiného doplňujícího úvěru.

Naším cílem by mělo být mít opravdu naspořeno 20% z hodnoty nemovitosti, ale i těch 20 % nemusí vždy stačit, jelikož jsou s koupí spojené i další nezbytné vedlejší náklady jako je např. platba realitní kanceláři, 4% daň z nabytí, u výstavby projekt a náklady spojené se stavebním povolením. V některých případech se odhadní cena nemovitosti nemusí shodovat s kupní cenou. Hypoteční úvěr se poskytuje do výše 80 % odhadní ceny stanovené odhadcem, nikoli z ceny kupní.

Příprava na hypotéku

První krok je určit si plánovaný rozpočet na pořízení nemovitosti. Je dobré se také rozhodnout, zda chce člověk stavět rodinný dům nebo koupit byt. Potom se stačí podívat na podobné nemovitosti v dané lokalitě a udělat si cenový odhad potřebného rozpočtu.

Druhý krok je z předpokládané částky naspořit zhruba 25 %. K tomu poslouží pravidelná investice. Máme dvě možnosti: buďto si určíme časový horizont a vypočítáme, kolik peněz je potřeba měsíčně investovat nebo si určíme výši měsíční platby a z toho vypočteme časový horizont.

Pravidelná investice je zde velmi důležitá a výrazně lepší než například odkládání peněz na spořící účet. Jednak v konzervativní investici dosahuje zhodnocení okolo 3 – 4 % p.a., ale hlavně jde o produkt s určitým závazkem a investování tak bude mít potřebný systém a řád. Dále takové peníze nebudou tak snadno dostupné k použití na jiné věci a opravdu budou „rezervovány“ na budoucí bytové potřeby.

Třetí krok je výběr vhodného produktu, jeho založení a nastavení trvalé platby. Důležité také je, že si touto pravidelnou platbou domácnost zvykne na budoucí platbu splátky hypotéky a nebude pro ni hypotéka takový šok.

Čtvrtý krok potom už spočívá pouze ve výběru peněz z investice a v realizaci koupě nemovitosti.

Příklad z praxe

Příkladem z praxe může být koupě bytu za 1 mil. Kč (zvolil jsem kulaté číslo pro jednoduchost přepočtu na jinou částku).

Je potřeba naspořit 25 %, tedy 250 000 Kč. Dejme tomu, že si byt chceme koupit za 5 let. Předpokládejme výnos konzervativní investice 3 – 4 % p.a., ale pro jistotu budeme počítat s výnosem 3 % p.a.. V tomto případě je potřeba investovat měsíčně 3 800 Kč, což pravděpodobně člověk s cílem koupě bytu a s průměrným příjmem zvládne.

Navíc hypotéka na 800 000 Kč na 30 let bude mít při dnešních sazbách splátku okolo 3 000 Kč měsíčně, takže pro našeho klienta z příkladu bude hypotéka znamenat lehké snížení pravidelných výdajů a nikoli rapidní zvýšení, jako ve většině případů.

Shrnuto, není třeba se moc trápit omezením hypoték ze strany ČNB. Pouze je potřeba plánovat dopředu a nenechávat to na poslední chvíli.

 

Blíží se Vám změna úrokové sazby u Vašeho hypotečního úvěru a nevíte, jakou délku fixace zvolit? Přestaňte hledět na desetinky a volte raději podle délky fixace.

V dnešní době může být budoucnost Vašeho hypotečního úvěru pozitivně ovlivněna spíš délkou fixace než výší úrokové sazby, resp. nastavením a vyhledáváním té nejnižší možné. I když je delší fixace obecně dražší, paradoxně se Vám může nakonec volba fixace deset let a více vyplatit.

Podle aktuální prognózy ČNB dojde do roku 2019 k navýšení sazby 3M PRIBOR na hodnotu 2% z aktuální hodnoty 0,5% (obrázek dole). Toto navýšení o 1,5% se samozřejmě promítne i do hypotečních úvěrů – dá se tedy předpokládat úroková sazba u hypoték, která se bude pohybovat kolem 4%.

Vějířový graf zachycuje nejistotu budoucího vývoje úrokových sazeb. Nejtmavší pásmo kolem středu prognózy odpovídá vývoji, který nastane s 30% pravděpodobností. Rozšiřující se pásma zobrazují postupně vývoj s pravděpodobností 50 %, 70 % a 90 %. https://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/#PRIBOR

 

Pojďme na to opět jednoduše matematicky.

Ve chvíli, kdy byste u průměrného hypotečního úvěru 2 000 000 Kč volili střednědobou fixaci 3 až 5 let, získáte nyní pravděpodobně sazbu kolem 2,19% se splátkou cca 7 500 Kč (při splatnosti 30 let). Naopak při fixaci 15 let může být sazba vyšší, nad hodnotou 2,5%, se splátkou cca 8.000 Kč. Rozdíl měsíční splátky je přibližně 500 Kč.

 

Vzorové modelace hypotečního úvěru na 30 let

U pětileté fixace se pohybuje měsíční splátka hypotéky kolem hodnoty 7 584 Kč měsíčně.

U patnáctileté fixace je měsíční splátka hypotéky cca o 500 Kč dražší.

Takto by dle odhadů ČNB mohla vypadat měsíční splátka u hypotéky za 5 let. Vidíme zde navýšení cca o 2 000 Kč měsíčně.

 

Závěr

Zvolte tedy správně délku fixačního období jak u nového úvěru, tak při refinancování. Doporučuji, abyste si to pořádně promysleli a propočítali. Fixace 15 let je sice volena nejméně. Uvědomte si ale, že na celých 15 let získáte jistotu nízké splátky. Lepší časy už nebudou, potvrzují to i výsledky Hypoindexu.

A pokud se na takové důležité rozhodnutí necítíte, můžeme se na to podívat společně. Namodelujeme Vaši hypotéku v několika možných variantách, abyste dokázali objektivně porovnat a vybrat to, co je pro Vás nejlepší.

Nezapomeňte, že refinancovat lze až dva roky dopředu – již dnes můžete získat úrokovou sazbu za současných podmínek i u úvěrů, které budou mít fixaci až v roce 2019.

Myslete tedy na to, že v současné době není získání nejnižší úrokové sazby to zásadní a může se jednat o rizikový krok.

Vývoj hypoindex

I přes navýšení základních úrokových sazeb ze strany ČNB si hypotéky stále drží nízké hodnoty.

Průměrná úroková sazba se u hypotečních úvěrů v srpnu oproti červenci posunula dolů o 0,01%. Z hodnoty 2,02% se tak dostala na 2,01%.

zdroj: https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

Co se týká podepsaných úvěrů, tak druhý prázdninový měsíc na tom byl lépe než ten první. V srpnu se bance upsalo 8509 nových klientů, což je o 1296 více než v červenci. Bude to pravděpodobně způsobeno tím, že většina lidí už se nemůže dočkat dovolené a červenec je tak více okurkovou sezónou. Celkový objem poskytnutých hypoték přesáhl hodnotu 18 miliard korun.

Je více než jasné, že sazby u hypotečních úvěrů budou časem reagovat na navýšení základních úrokových sazeb. Podle odhadů analytiků by mělo dojít k razantnějšímu navýšení úrokových sazeb u hypoték teprve v následujících měsících, zejména pak v roce 2018Využijte tak jedinečné možnosti získat hypoteční úvěr ještě za výhodných podmínek. 

Změny v hypotékách se diskutují už delší dobu. Připravil jsem pro Vás celkový přehled, co se pravděpodobně stane a co to pro vás může znamenat.

Níže najdete přehled tří základních oblastí, které souvisí s hypotečními úvěry. Popis toho, co se předpokládá a případné rady, jak se vyhnout těmto negativním změnám ještě dnes.

Úrokové sazby

Jak bylo dostatečně medializováno, došlo k navýšení základních úrokových sazeb. Z původní sazby 0,05% se sazba zvýšila na 0,25%. A podle prognóz analytiků by měla sazba stále růst. V roce 2019 se očekává základní úroková sazba až 2%.

S růstem základních úrokových sazeb se očekává i růst úrokových sazeb u spotřebitelských, resp. u hypotečních úvěrů. Předpoklad ekonomů je takový, že sazby u hypotečních úvěrů by měly být do roku 2019 na úrovni cca 3%.

V současné chvíli se na navýšení úrokových sazeb ještě můžete připravit a zajistit si aktuální úrokovou sazbu kolem 2%. Např. u refixace můžete čerpat hypoteční úvěr až dva roky. Pokud máte fixaci až v roce 2019, můžete si ještě dnes zajistit úrokovou sazbu odpovídající současným podmínkám. Samozřejmostí je i mírnější posouzení, o kterém se dozvíte níže.

Bonita klienta

Dojde, resp. již dochází k přísnějšímu posuzování klienta. Objevují se nové pojmy jako DSTI a LTI. Banky budou mít jasně stanoveno, kolik musí mít klient příjem, resp. jaký může být maximální limit úvěru s ohledem na příjem žadatele/žadatelů. Banky dnes také přísněji posuzují výdaje klientů, více nahlíží na výpisy z účtů a počítají reálné výdaje klientů za jejich živobytí.

Zákon o ČNB pravděpodobně projde po volbách, nyní byl předložen poslanecké sněmovně. Banky se na něj ale již dnes připravují a mění své skoringové modely. Doporučení a nařízení ČNB berou české banky většinou vážně, sankce za nedodržení nebývají nemalé.

Pokud máte možnost zahájit vyřizování úvěru, na nic nečekejte. Hypoteční úvěr lze zpravidla čerpat až dva roky. Zajistíte si tak, že vás banka bude posuzovat mírněji a pravděpodobnost získání hypotéky bude vyšší. Co se týká vaší splátky, tu začnete platit až po zahájení čerpání. Do této doby neplatíte bance ani korunu.

Vlastní zdroje klienta

O zkratce LTV jsem psal již několikrát, např. zde. Loan To Value stanovuje, kolik vám banka půjčí s ohledem na hodnotu zástavy. Pryč jsou časy, kdy bylo možné půjčit si 100% z hodnoty nemovitosti, někdy i více.

Dnes je to bohužel naopak,  banka Vám dnes půjčí max. 80% z hodnoty zástavy, resp. 90% za přísnějších podmínek. Normální tedy je, abyste měli naspořeno 20% vašeho investičního záměru (kupní cena, cena výstavby, cena rekonstrukce apod.). Pokud takovou částku nemáte, je potřeba ji získat jiným způsobem. Zatím je běžné, že se chybějící částka dofinancuje pomocí úvěru ze stavebního spoření nebo pomocí spotřebitelského úvěru. Samozřejmě za vyšší sazbu. Otázkou je, jak dlouho bude tento způsob dofinancování možný. ČNB má totiž v plánu takový způsob omezit. Klienti tak budou nucení mít opravdu své vlastní zdroje, posunout své sny o bydlení na později a požadovaných 20% si naspořit.

Jestli patříte do skupiny, která vlastní zdroje nemá, je na čase, abyste spořit začali. Při průměrné ceně nemovitosti 2 000 000 Kč to činí 400 000 Kč. Nedá se ale říci, že by bylo nemožné tuto částku naspořit. Při pravidelné měsíční investici 3.600 Kč po dobu cca 7 let bude požadovaná částka na vašem účtě. Neváhejte a začněte co nejdříve. Stejným způsobem se dá připravit i na refinancování.

příklad investice

Shrnutí

Při získání úvěru ať už na koupi nebo refinancování budete posuzováni jako žadatelé mnohem přísněji. Bude se ale hodně přihlížet i na vaše vlastní zdroje a hodnotu zástavy. Tak třeba včasným refinancováním se můžete vyhnout budoucí vyšší úrokové sazbě a přísnějšímu posuzování při změně banky.

Novela zákona o ČNB, která již zamířila do poslanecké sněmovny, zásadním způsobem změní poskytování nejen hypotečních úvěrů. Navíc se nebude jednat pouze o doporučení ČNB, které některé banky ještě na podzim loňského roku úspěšně ignorovaly, ale již o zákonné ustanovení. Co nás tedy v budoucnu čeká?

Kromě toho, že jsme se již pořádně naučili zkratku LTV (LOAN TO VALUE), která s hypotečními úvěry zahýbala od 1. 4. 2017 a omezuje tak výši poskytnutého hypotečního úvěru vzhledem k hodnotě zástavy, tak ještě přibudou zkratky DTIDSTI a LTI. Pojďme se na ně jednotlivě podívat.

Zkratka LTI (loan-to-income) vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a čistým ročním příjmem, zkratka DSTI (debt-service-to-income ratio) pak poměr mezi měsíční splátkou úvěru a čistým měsíčním příjmem žadatelů. Poslední ukazatel DTI (debt-to-income ratio) je poměrem celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům.

Výše příjmů

Co to tedy znamená pro budoucí žadatele o hypoteční úvěr? ČNB tímto v podstatě stanoví nutnou výši příjmů žadatelů s ohledem na jejich výdaje a požadovanou výši úvěru. Mohli bychom tak např. narazit na omezení, že výše hypotečního úvěru se může rovnat max. 5ti násobku ročního příjmu domácnosti. Zkuste si spočítat, na kolik byste dosáhli.

I když novelu zákona o ČNB čeká ještě dlouhá cesta a nepředpokládá se schválení v první polovině tohoto roku, měly by se banky, ale i klienti na tyto změny perfektně připravit.

 

Česká národní banka reaguje na rekordní objemy poskytovaných hypoték. Nejprve ČNB zareagovala vydáním doporučení, které od 1. prosince vystřídá legislativou stvrzená změna zákona o spotřebitelském úvěru. Čeho se doporučení týká a jak pravděpodobně bude situace s novými hypotékami vypadat v prosinci se dozvíte v tomto článku.

Read more

 Dlouho diskutovaný zákon o spotřebitelském úvěru klepe na dveře. Podle dostupných informací začne nový zákon platit 1. prosince 2016 a přinese s sebou výrazné změny na poli spotřebitelských úvěrů a hypoték. O jaké změny se bude jednat a jaký budou mít vliv na samotné zprostředkovatele se podíváme v následujícím článku.

Read more