Jiřina Lasáková

Co způsobí další zdražování hypoték a jak se na to připravit?

zdražení hypoték

Hypotéky jsou momentálně nejdražší za bezmála tři roky.

A již nyní se ukazuje, že se budou nadále zvedat i v roce 2018.

Zvýšení úrokových sazeb, o kterém rozhodla ČNB, již způsobilo zdražení hypoték.

Kdo uvažuje o koupi nemovitosti, měl by si s tímto rozhodnutím pospíšit.

I při zvýšení sazeb je na finančním trhu stále možnost zajistit si výhodné podmínky při výběru hypotéky.

Měli bychom vědět, že při výběru hypotéky není rozhodující jen nejnižší úroková sazba, ale pečlivě zvážit i další faktory jako je například délka fixace úrokové sazby. Tím můžeme omezit nepříjemné zvýšení splátky při změně úrokové sazby.

Příklad:

Pokud by jste nyní u hypotečního úvěru ve výši 2 000 000 Kč volili fixaci 3 až 5 let, získáte nyní pravděpodobně sazbu kolem 2,30% se splátkou cca 7 696 Kč (při splatnosti 30 let). Naopak při fixaci 10 let může být sazba vyšší, nad hodnotou 2,99%, se splátkou cca 8 421 Kč. Rozdíl měsíční splátky je přibližně 725 Kč.

Podle prognóz ČNB může během následujících 5 let dojít ke zdražení hypoték o 2 %. Díky tomu by na konci pětileté fixace mohlo dojít k navýšení měsíční splátky hypotéky o více než 2 200 Kč (z původních 7 696 Kč na 9 897 Kč).

Takovému navýšení se můžete vyhnout tím, že nyní zvolíte fixaci splátky na delší dobu – 10 let a více.

 

/0 Komentáře/napsal
Čeněk Krejčí

TIP: Hypotéku už nedostanete tak snadně. Připravte se!

Regulace hypotéčního trhu ze strany ČNB zapříčinila omezení hypoték na 80% – 90% LTV. Stane se tedy koupě vlastního bydlení nedosažitelná? Nebojte, nestane, ale je potřeba se připravit s předstihem.

Dnes vynecháme hypotéční úvěry s 90% LTV a financování popř. dofinancování zbytku hypotéky pomocí jiného doplňujícího úvěru.

Naším cílem by mělo být mít opravdu naspořeno 20% z hodnoty nemovitosti, ale i těch 20 % nemusí vždy stačit, jelikož jsou s koupí spojené i další nezbytné vedlejší náklady jako je např. platba realitní kanceláři, 4% daň z nabytí, u výstavby projekt a náklady spojené se stavebním povolením. V některých případech se odhadní cena nemovitosti nemusí shodovat s kupní cenou. Hypoteční úvěr se poskytuje do výše 80 % odhadní ceny stanovené odhadcem, nikoli z ceny kupní.

Příprava na hypotéku

První krok je určit si plánovaný rozpočet na pořízení nemovitosti. Je dobré se také rozhodnout, zda chce člověk stavět rodinný dům nebo koupit byt. Potom se stačí podívat na podobné nemovitosti v dané lokalitě a udělat si cenový odhad potřebného rozpočtu.

Druhý krok je z předpokládané částky naspořit zhruba 25 %. K tomu poslouží pravidelná investice. Máme dvě možnosti: buďto si určíme časový horizont a vypočítáme, kolik peněz je potřeba měsíčně investovat nebo si určíme výši měsíční platby a z toho vypočteme časový horizont.

Pravidelná investice je zde velmi důležitá a výrazně lepší než například odkládání peněz na spořící účet. Jednak v konzervativní investici dosahuje zhodnocení okolo 3 – 4 % p.a., ale hlavně jde o produkt s určitým závazkem a investování tak bude mít potřebný systém a řád. Dále takové peníze nebudou tak snadno dostupné k použití na jiné věci a opravdu budou „rezervovány“ na budoucí bytové potřeby.

Třetí krok je výběr vhodného produktu, jeho založení a nastavení trvalé platby. Důležité také je, že si touto pravidelnou platbou domácnost zvykne na budoucí platbu splátky hypotéky a nebude pro ni hypotéka takový šok.

Čtvrtý krok potom už spočívá pouze ve výběru peněz z investice a v realizaci koupě nemovitosti.

Příklad z praxe

Příkladem z praxe může být koupě bytu za 1 mil. Kč (zvolil jsem kulaté číslo pro jednoduchost přepočtu na jinou částku).

Je potřeba naspořit 25 %, tedy 250 000 Kč. Dejme tomu, že si byt chceme koupit za 5 let. Předpokládejme výnos konzervativní investice 3 – 4 % p.a., ale pro jistotu budeme počítat s výnosem 3 % p.a.. V tomto případě je potřeba investovat měsíčně 3 800 Kč, což pravděpodobně člověk s cílem koupě bytu a s průměrným příjmem zvládne.

Navíc hypotéka na 800 000 Kč na 30 let bude mít při dnešních sazbách splátku okolo 3 000 Kč měsíčně, takže pro našeho klienta z příkladu bude hypotéka znamenat lehké snížení pravidelných výdajů a nikoli rapidní zvýšení, jako ve většině případů.

Shrnuto, není třeba se moc trápit omezením hypoték ze strany ČNB. Pouze je potřeba plánovat dopředu a nenechávat to na poslední chvíli.

 

/0 Komentáře/napsal
Miroslav Škrabal

Vyhlížíte změnu sazby? Volte maximální fixaci

Blíží se Vám změna úrokové sazby u Vašeho hypotečního úvěru a nevíte, jakou délku fixace zvolit? Přestaňte hledět na desetinky a volte raději podle délky fixace.

V dnešní době může být budoucnost Vašeho hypotečního úvěru pozitivně ovlivněna spíš délkou fixace než výší úrokové sazby, resp. nastavením a vyhledáváním té nejnižší možné. I když je delší fixace obecně dražší, paradoxně se Vám může nakonec volba fixace deset let a více vyplatit.

Podle aktuální prognózy ČNB dojde do roku 2019 k navýšení sazby 3M PRIBOR na hodnotu 2% z aktuální hodnoty 0,5% (obrázek dole). Toto navýšení o 1,5% se samozřejmě promítne i do hypotečních úvěrů – dá se tedy předpokládat úroková sazba u hypoték, která se bude pohybovat kolem 4%.

Vějířový graf zachycuje nejistotu budoucího vývoje úrokových sazeb. Nejtmavší pásmo kolem středu prognózy odpovídá vývoji, který nastane s 30% pravděpodobností. Rozšiřující se pásma zobrazují postupně vývoj s pravděpodobností 50 %, 70 % a 90 %. https://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/#PRIBOR

 

Pojďme na to opět jednoduše matematicky.

Ve chvíli, kdy byste u průměrného hypotečního úvěru 2 000 000 Kč volili střednědobou fixaci 3 až 5 let, získáte nyní pravděpodobně sazbu kolem 2,19% se splátkou cca 7 500 Kč (při splatnosti 30 let). Naopak při fixaci 15 let může být sazba vyšší, nad hodnotou 2,5%, se splátkou cca 8.000 Kč. Rozdíl měsíční splátky je přibližně 500 Kč.

 

Vzorové modelace hypotečního úvěru na 30 let

U pětileté fixace se pohybuje měsíční splátka hypotéky kolem hodnoty 7 584 Kč měsíčně.

U patnáctileté fixace je měsíční splátka hypotéky cca o 500 Kč dražší.

Takto by dle odhadů ČNB mohla vypadat měsíční splátka u hypotéky za 5 let. Vidíme zde navýšení cca o 2 000 Kč měsíčně.

 

Závěr

Zvolte tedy správně délku fixačního období jak u nového úvěru, tak při refinancování. Doporučuji, abyste si to pořádně promysleli a propočítali. Fixace 15 let je sice volena nejméně. Uvědomte si ale, že na celých 15 let získáte jistotu nízké splátky. Lepší časy už nebudou, potvrzují to i výsledky Hypoindexu.

A pokud se na takové důležité rozhodnutí necítíte, můžeme se na to podívat společně. Namodelujeme Vaši hypotéku v několika možných variantách, abyste dokázali objektivně porovnat a vybrat to, co je pro Vás nejlepší.

Nezapomeňte, že refinancovat lze až dva roky dopředu – již dnes můžete získat úrokovou sazbu za současných podmínek i u úvěrů, které budou mít fixaci až v roce 2019.

Myslete tedy na to, že v současné době není získání nejnižší úrokové sazby to zásadní a může se jednat o rizikový krok.

/0 Komentáře/napsal
Miroslav Škrabal

Krátká zpráva o úrokových sazbách

Vývoj hypoindex

I přes navýšení základních úrokových sazeb ze strany ČNB si hypotéky stále drží nízké hodnoty.

Průměrná úroková sazba se u hypotečních úvěrů v srpnu oproti červenci posunula dolů o 0,01%. Z hodnoty 2,02% se tak dostala na 2,01%.

zdroj: https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

Co se týká podepsaných úvěrů, tak druhý prázdninový měsíc na tom byl lépe než ten první. V srpnu se bance upsalo 8509 nových klientů, což je o 1296 více než v červenci. Bude to pravděpodobně způsobeno tím, že většina lidí už se nemůže dočkat dovolené a červenec je tak více okurkovou sezónou. Celkový objem poskytnutých hypoték přesáhl hodnotu 18 miliard korun.

Je více než jasné, že sazby u hypotečních úvěrů budou časem reagovat na navýšení základních úrokových sazeb. Podle odhadů analytiků by mělo dojít k razantnějšímu navýšení úrokových sazeb u hypoték teprve v následujících měsících, zejména pak v roce 2018. Využijte tak jedinečné možnosti získat hypoteční úvěr ještě za výhodných podmínek. 

/0 Komentáře/napsal
Miroslav Škrabal

Blýská se na horší časy? Hypotéky se mění

Změny v hypotékách se diskutují už delší dobu. Připravil jsem pro Vás celkový přehled, co se pravděpodobně stane a co to pro vás může znamenat.

Níže najdete přehled tří základních oblastí, které souvisí s hypotečními úvěry. Popis toho, co se předpokládá a případné rady, jak se vyhnout těmto negativním změnám ještě dnes.

Úrokové sazby

Jak bylo dostatečně medializováno, došlo k navýšení základních úrokových sazeb. Z původní sazby 0,05% se sazba zvýšila na 0,25%. A podle prognóz analytiků by měla sazba stále růst. V roce 2019 se očekává základní úroková sazba až 2%.

S růstem základních úrokových sazeb se očekává i růst úrokových sazeb u spotřebitelských, resp. u hypotečních úvěrů. Předpoklad ekonomů je takový, že sazby u hypotečních úvěrů by měly být do roku 2019 na úrovni cca 3%.

V současné chvíli se na navýšení úrokových sazeb ještě můžete připravit a zajistit si aktuální úrokovou sazbu kolem 2%. Např. u refixace můžete čerpat hypoteční úvěr až dva roky. Pokud máte fixaci až v roce 2019, můžete si ještě dnes zajistit úrokovou sazbu odpovídající současným podmínkám. Samozřejmostí je i mírnější posouzení, o kterém se dozvíte níže.

Bonita klienta

Dojde, resp. již dochází k přísnějšímu posuzování klienta. Objevují se nové pojmy jako DSTI a LTI. Banky budou mít jasně stanoveno, kolik musí mít klient příjem, resp. jaký může být maximální limit úvěru s ohledem na příjem žadatele/žadatelů. Banky dnes také přísněji posuzují výdaje klientů, více nahlíží na výpisy z účtů a počítají reálné výdaje klientů za jejich živobytí.

Zákon o ČNB pravděpodobně projde po volbách, nyní byl předložen poslanecké sněmovně. Banky se na něj ale již dnes připravují a mění své skoringové modely. Doporučení a nařízení ČNB berou české banky většinou vážně, sankce za nedodržení nebývají nemalé.

Pokud máte možnost zahájit vyřizování úvěru, na nic nečekejte. Hypoteční úvěr lze zpravidla čerpat až dva roky. Zajistíte si tak, že vás banka bude posuzovat mírněji a pravděpodobnost získání hypotéky bude vyšší. Co se týká vaší splátky, tu začnete platit až po zahájení čerpání. Do této doby neplatíte bance ani korunu.

Vlastní zdroje klienta

O zkratce LTV jsem psal již několikrát, např. zde. Loan To Value stanovuje, kolik vám banka půjčí s ohledem na hodnotu zástavy. Pryč jsou časy, kdy bylo možné půjčit si 100% z hodnoty nemovitosti, někdy i více.

Dnes je to bohužel naopak,  banka Vám dnes půjčí max. 80% z hodnoty zástavy, resp. 90% za přísnějších podmínek. Normální tedy je, abyste měli naspořeno 20% vašeho investičního záměru (kupní cena, cena výstavby, cena rekonstrukce apod.). Pokud takovou částku nemáte, je potřeba ji získat jiným způsobem. Zatím je běžné, že se chybějící částka dofinancuje pomocí úvěru ze stavebního spoření nebo pomocí spotřebitelského úvěru. Samozřejmě za vyšší sazbu. Otázkou je, jak dlouho bude tento způsob dofinancování možný. ČNB má totiž v plánu takový způsob omezit. Klienti tak budou nucení mít opravdu své vlastní zdroje, posunout své sny o bydlení na později a požadovaných 20% si naspořit.

Jestli patříte do skupiny, která vlastní zdroje nemá, je na čase, abyste spořit začali. Při průměrné ceně nemovitosti 2 000 000 Kč to činí 400 000 Kč. Nedá se ale říci, že by bylo nemožné tuto částku naspořit. Při pravidelné měsíční investici 3.600 Kč po dobu cca 7 let bude požadovaná částka na vašem účtě. Neváhejte a začněte co nejdříve. Stejným způsobem se dá připravit i na refinancování.

příklad investice

Shrnutí

Při získání úvěru ať už na koupi nebo refinancování budete posuzováni jako žadatelé mnohem přísněji. Bude se ale hodně přihlížet i na vaše vlastní zdroje a hodnotu zástavy. Tak třeba včasným refinancováním se můžete vyhnout budoucí vyšší úrokové sazbě a přísnějšímu posuzování při změně banky.

/0 Komentáře/napsal
Miroslav Škrabal

Blížící se zákon o ČNB – spěchejte pro svou hypotéku

Novela zákona o ČNB, která již zamířila do poslanecké sněmovny, zásadním způsobem změní poskytování nejen hypotečních úvěrů. Navíc se nebude jednat pouze o doporučení ČNB, které některé banky ještě na podzim loňského roku úspěšně ignorovaly, ale již o zákonné ustanovení. Co nás tedy v budoucnu čeká?

Kromě toho, že jsme se již pořádně naučili zkratku LTV (LOAN TO VALUE), která s hypotečními úvěry zahýbala od 1. 4. 2017 a omezuje tak výši poskytnutého hypotečního úvěru vzhledem k hodnotě zástavy, tak ještě přibudou zkratky DTI, DSTI a LTI. Pojďme se na ně jednotlivě podívat.

Zkratka LTI (loan-to-income) vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a čistým ročním příjmem, zkratka DSTI (debt-service-to-income ratio) pak poměr mezi měsíční splátkou úvěru a čistým měsíčním příjmem žadatelů. Poslední ukazatel DTI (debt-to-income ratio) je poměrem celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům.

Výše příjmů

Co to tedy znamená pro budoucí žadatele o hypoteční úvěr? ČNB tímto v podstatě stanoví nutnou výši příjmů žadatelů s ohledem na jejich výdaje a požadovanou výši úvěru. Mohli bychom tak např. narazit na omezení, že výše hypotečního úvěru se může rovnat max. 5ti násobku ročního příjmu domácnosti. Zkuste si spočítat, na kolik byste dosáhli.

I když novelu zákona o ČNB čeká ještě dlouhá cesta a nepředpokládá se schválení v první polovině tohoto roku, měly by se banky, ale i klienti na tyto změny perfektně připravit.

 

/0 Komentáře/napsal
Vratislav Hanuš

Stoprocentním hypotékám odzvonilo!

Česká národní banka reaguje na rekordní objemy poskytovaných hypoték. Nejprve ČNB zareagovala vydáním doporučení, které od 1. prosince vystřídá legislativou stvrzená změna zákona o spotřebitelském úvěru. Čeho se doporučení týká a jak pravděpodobně bude situace s novými hypotékami vypadat v prosinci se dozvíte v tomto článku.

Číst dále

/0 Komentáře/napsal
Josef Škoda ml.

Regulace hypoték klepe na dveře!

 Dlouho diskutovaný zákon o spotřebitelském úvěru klepe na dveře. Podle dostupných informací začne nový zákon platit 1. prosince 2016 a přinese s sebou výrazné změny na poli spotřebitelských úvěrů a hypoték. O jaké změny se bude jednat a jaký budou mít vliv na samotné zprostředkovatele se podíváme v následujícím článku.

Číst dále

/0 Komentáře/napsal
Dagmar Dudková

Klidné vody hypotéčních úvěrů se začínají čeřit

Na poli hypoték se toho za poslední rok příliš neudálo. Klesající trend úrokových sazeb nastolený v listopadu loňského roku stále přetrvává. Události posledních týdnů jsou předzvěstí jistých změn. Na to, o jaké změny se může jednat a co budou mít za následek, se podíváme v tomto článku.

 

Na současné nebývale příznivé podmínky na poli hypoték mohou dopadnout chystané změny, které může přinést nový zákon o úvěru pro spotřebitele. Další úlohu pak může sehrát i Česká národní banka, která, jak už jsme psali dříve, chystá zpřísnění podmínek poskytováníhypotéčních úvěrů.

 

Zákon o úvěru pro spotřebitele

Chystaná novela zákona o úvěru spotřebitele je jedním z vlivů, který zasáhne trh s hypotékami a to dříve, než by se vám mohlo zdát. Návrh zákona už prošel sněmovnou a míří do senátu. Zákon si v současném znění posvítí především na samotné poskytovatele hypoték a jasně nadefinuje některá sporná pravidla jejich poskytování a výrazně sníží možnosti některých sankcí.

 

Nejvýraznější změnou bude zavedení dvousettisícového stropu pro sankce účtované v případě nesplácení. Zmírní se také poplatky za předčasné splacení a zpřehlední se nabídky jednotlivých poskytovatelů. Ti budou muset nově u všech poskytovaných úvěrů uvádět RPSN (roční procentní sazbu nákladů) a klient bude tuto hodnotu muset znát ještě před podpisem smlouvy.

 

Další část zákona se pak ještě zaměřuje na nebankovní poskytovatele půjček. Právě těmto subjektům zvoní umíráček. Chystaný zákon jim nově stanovuje požadavek na základníkapitál a to ve výši 20 000 000 Kč. Proto se dá očekávat, že počet těchto nebankovních poskytovatelů se zredukuje ze současných 60 000 na pouhé desítky.

 

Zpřísnění podmínek ČNB

Aby toho nebylo málo, o své slovo si žádá i Česká národní banka. Ta je dlouhodobým kritikem masového poskytování hypoték. Národní bance se především nelíbí možnost sjednání 100% hypoték. Proto již v minulosti vydala právě ČNB doporučení, aby banky tyto úvěry přestaly poskytovat úplně. Banky si prozatím z tohoto doporučení nedělají těžkou hlavu, nicméně se dá očekávat, že v budoucnu díky ČNB skutečně 100% hypotéky zaniknou.

 

Zájem je o delší fixace

Díky současné benevolenci v poskytování úvěrů a rekordně nízkým sazbám si všímáme, že oproti předešlým letům se nejvyššímu zájmu těší hypotéky s delší fixací. Momentálně jednoznačně vede pětiletá fixace. Hned za pětiletou fixací pak, v počtu sjednaných hypoték, vidíme dokonce fixaci s délkou 7 let. Lidem je totiž jasné, že hypotéky už nemají (téměř) kam klesat a chtějí si současné výhodné úrokové sazby pojistit na co možná nejdelší dobu.

 

Prosinec 2016

Jak to všechno dopadne, se dozvíme na konci roku, protože podle všeho právě v prosinci roku 2016 nabude novela zákona o úvěru pro spotřebitele své účinnosti a největší hráči na trhu jsou na tuto změnu dozajista připraveni. Mají určitě i spočítáno, za jakých podmínek a úrokových sazeb se jim poskytování úvěrů po změně zákona vyplatí.

/0 Komentáře/napsal
Věra Dědková

Úrokové sazby hypoték lámou všechny rekordy

vývoj úrokové sazby hypoték

Již loni v červnu jsme na www.snadne-finance.cz psali článek o hypotékách a jejich rekordně nízkých úrokových sazbách. Tehdy klesla průměrná sazba u nových hypoték na historické dno a dokonce poprvé po 17 měsících došlo k jejich mírnému nárůstu. Jak vypadá situace na trhu s hypotékami letos? Bude historické minimum a pomyslné 2% dno překonáno?

 

Jak se úrokové sazby vyvíjely v posledních dvou letech?

Jak si hypotéky na bydlení vedly od února 2014 do února 2016, si nyní můžeme jednoduše ukázat díky Fincentrum Hypoindex.  Tento ukazatel nám udává průměrnou úrokovou sazbu u nově zřízených hypoték za každý kalendářní měsíc.  K jeho výpočtu se používají oficiální statistiky jedenácti největších tuzemských bank. Díky tomu známe průměrnou úrokovou sazbu všech hypotéčních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám za účelem koupě, výstavby, rekonstrukce nebo refinancování již poskytnutých úvěrů na bydlení.

Situace před dvěma lety, byla hodně podobná té dnešní. Úrokové sazby balancovaly na tehdymagické hranici 3% a spekulovalo se, kam až jim banky dovolí klesnout. Výsledek na sebe nenechal dlouho čekat. Hranice 3% padla okamžitě. V březnu roku 2014 tak dosahoval průměr úroků hypoték 2,93%.

Další velká událost nastala ještě téhož roku. V listopadu 2014 s výsledkem 2,44% pokořil Fincentrum Hypoindex rekordní hranici  – 2,5%.

Díky dosavadnímu vývoji se rok 2015 nesl ve znamení jednoho velkého otazníku. Dokáží průměrné úrokové sazby hypoték pokořit i skandálně nízkou hranici 2%?

Začátek roku vypadal slibně. Startovní ukazatel svítil na hodnotě 2,37% a rychlost, se kterou se úrokové sazby snižovaly, neznala limit. Během prvních čtyř měsíců nového roku průměrná úroková sazba klesla až na hranici 2,11%. Lidé se však do banky nijak nehrnuli.

Zlom nastal hned měsíc poté. Sazby byly těšně nad absolutní hranicí a dosahovaly 2,05%. Objemy sjednaných hypoték se prakticky ze dne na den ocitly na absolutním rekordu. Další pokles sazeb se však nekonal. Hypoindex se po 17 měsících nepřetržitého klesání zastavil na hodnotě 2,05%. Tato situace trvala dva měsíce. V mediích se spekulovalo, zda úrokové sazby hypoték narazily na dlouho očekávané dno.

Skutečně to tak vypadalo. Po dvou měsících stagnace úrokových sazeb došlo k prvnímu nárůstu. Skok to byl sice pozvolný, ale opakovaný. Během dalších 4 měsíců došlo k postupnému navýšení sazeb hypotečních úvěrů z rekordních 2,05% na konečných 2,12%.

Po této čtyřměsíční přestávce následoval zase pokles, který trvá do dnešního dne. Aktuálně se nacházíme na hodnotě 2,02% (Fincentrum Hypoindex pro únor 2016).

Pokoří se rekord a pomyslné dno 2%?

Hypotéky v letošním roce zlomily snad všechny historické rekordy (objem úvěrů, průměrná výše úvěru a rekordně nízká úroková sazba).  Doposud jsme dosáhli rekordního dna 2,02% a průměrná výše hypotéky v lednu 2016 dokonce překročila dva miliony korun a vyšplhala se na 2 138 995 korun.  Nyní zbývá zdolat pomyslnou hranici, která se před dvěma lety zdála nedosažitelná.  Padne i tento poslední limit? Dočkáme se průměrné úrokové sazby hypoték pod 2%? Já si myslím, že je to velice pravděpodobné a možná toho budeme svědky dříve, než si myslíte.

/0 Komentáře/napsal