Příspěvky

Petr Němec

Co jsou nemovitostí podílové fondy

Co jsou nemovitostní podílové fondy

Nemovitostní podílové fondy (NPF) představují atraktivní způsob, jak investovat do nemovitostí, aniž byste museli kupovat nebo spravovat vlastní nemovitosti. Tyto fondy vám umožňují podílet se na zisku z nemovitostí, a to i s menšími investicemi. Nemovitostní podílové fondy jsou kolektivní investiční nástroje, které shromažďují peníze od investorů a investují je do různých druhů nemovitostí. Tyto fondy mohou zahrnovat bytové, komerční, průmyslové a jiné nemovitosti. Každý investor obdrží určitý počet podílů na fondu, což mu dává nárok na podíl na nájmu a hodnotě nemovitostí v portfoliu fondu.

 

Jak to využít v praxi?

Nemovitostní fondy se hodí do portfolia pro konzervativní investory, kteří chtějí stabilní výnos na úrovni 4 – 6 % p.a. a to při nízké míře kolísavosti. Nemovitostní fondy mají delší likviditu než běžné fondy a to je 1 – 3 měsíce. U nemovitostních fondů je důležité vždy zkoumat jaké nemovitosti mají v portfoliu a tím pádem, které nemovitostní sektory jsou zastoupeny. Pro zkušenější investory je vhodné ještě sledovat ukazatel WAULT, LTV a průměrnou obsazenost.

 

 

TIP: Vždy začněte s fondem, který je široce zaměřený, má nějakou historii a patří mezi největší fondy v ČR následně si dokupujte fondy „specialisty“ na jednotlivé nemovitostní sektory.

 

 

Právě jsme přidali do našeho výběru investičních příležitostí nemovitostní fondy, mrkněte zde.

 

 

/0 Komentáře/napsal
Veronika Kalousková

Realitní poradna: Jak připravit nemovitost k prodeji?

Příprava nemovitosti k prodeji

V současné době se při prezentacích realitních kanceláří setkáváme stále více s pojmem „Home Staging“ (houm stejdžing). Pojďme si trochu tento pojem, resp. službu přiblížit.

Z wikipedie se dozvíme, že historicky tento koncept vznikl v roce 1972 v USA, kde pracovnice v realitách Barb Schwarz dostala od svého klienta požadavek, aby mu nemovitost upravila k prodeji. Postupně se cílená úprava nemovitosti k prodeji stala nejen v USA, ale i v zemích západní Evropy velmi populární. Do ČR tuto službu přivedla v roce 2010 Jitka Kobzová. Tolik tedy ze slovníku.

O co se tedy konkrétně jedná?

Hned na začátku chci upozornit, že Home Staging se netýká stavu nemovitosti jako takového. Jestliže dům potřebuje novou střechu nebo kotel ústředního topení, má špatné základy nebo se mu hroutí veranda, bude potřebovat více než Home Staging. To je ale jiná kapitola.

Cílem Home Stagingu je dosáhnout toho, aby se nemovitost jevila co nejatraktivněji pro co největší počet potenciálních zájemců o její koupi, a aby se prodala v nejkratším čase a za nejvyšší cenu. Mnoho lidí se domnívá, že se jedná zejména o úklid nemovitosti, která se má nabízet k prodeji, ale tady jde o něco jiného. Home Staging je příprava domu nebo bytu k nafocení, pořízení videa či 3Dprohlídky pro realitní kanceláře a k prohlídce potenciálních zájemců.

Cílem Stagingu není ani bytové návrhářství. Design interiéru, zařízení a doplňky, jaké jste si sami zvolili, vdechnou prostoru vašeho domova váš osobní charakter a styl. Home Staging je ale pravý opak. Je to mimo jiné také proces „vyjmutí domova z domu“. Během Stagingu interiér vaší nemovitosti připravujeme tak, aby případní zájemci měli možnost vidět, jaký prostor se jim nabízí, a aby si byli schopni během krátké návštěvy představit, jak by v těchto prostorech mohli žít právě oni.

 

Já ráda využívám pojem „odosobnění nemovitosti“. Tzn., že cílem je ukázat nemovitost tak, jak by mohla sloužit potenciálnímu zájemci, nikoliv, jak slouží současnému vlastníkovi.

 

Už jsem se setkala i s tím, kdy prodávající nelibě nesl, když jsme chtěli některé věci v rámci nabídky nemovitosti „odstranit“. Je ale nutné si uvědomit, že při prohlídce se snažíme klientovi ukázat potenciál dané nemovitosti, chceme mu předložit faktické informace a vaše svatební fotografie nebo obrázky z vaší dovolené na zdi, lednička plná magnetek apod. pak pozornost odvádí jinam.

A co když je nemovitost vyklizená, prázdná, bez nábytku?

Nějaký si pořídíme a upravíme tak, aby potenciální zájemci viděli možnosti využití nemovitosti. Aby měli šanci vidět, kolik prostoru v místnosti zbývá, když je tam třeba postel nebo sedačka. Nevybavujeme samozřejmě všechny prostory, ale snažíme se ukázat využitelnost alespoň hlavních místností.

 

Dále chci uvést, že cílem není zakrývat případné vady nemovitosti, ale vyzdvihnout její potenciál.

 

A co závěrem?

Home Staging je relativně nová služba, která se rychle stává populární u stále většího počtu realitních makléřů. Ať už je trh s nemovitostmi živý nebo pomalý, domy a byty se budou prodávat vždy a Home Staging se nejen mně osvědčil jako efektivní prostředek k rychlému a profitabilnímu prodeji nemovitostí.

/0 Komentáře/napsal
Kamil Švec

Co znamená synergie ve 4finu a proč spolupráce s realitním makléřem?

Spolupráce s realitním makléřem

Než se dostaneme k výrazu ,,Synergie“ je důležité zmínit, že v naší společnosti  4fin vnímáme klienta jako celek, neoddělujeme, pokud to není přání klienta, majetek manželů, rodičů a dětí. Řešíme vše komplexně tedy i  pohled na majetek klienta.

Provádíme klienta světem financí tolik známou ,,analýzou“, zjednodušeně a především lidsky řečeno provádíme klienta jeho vlastní představou života, jak by měl vypadat a vytváříme s ním podmínky pro splnění jeho představ.

Co tedy znamená synergie?

Synergie označuje situace, kdy výsledný účinek současně působících složek je větší než souhrn účinků jednotlivých složek.

Synergie se dá symbolicky vyjádřit jako 1 + 1 > 2.

A to u nás opravdu platí – spolupráce skutečně přináší větší, příznivější a rychlejší výsledek pro klienta.

Jak to dokážeme zajistit?

Jsme 4FIN HOLDING

4FIN HOLDING tvoří společnosti 4fin Better together a.s., 4fin Reality – CENTURY 21 a HSPM, které dohromady zajišťují profesionální nabídku služeb od kompletního finančního, majetkového a realitního poradenství až po výkup a přestavbu nemovitostí či development vlastních rezidenčních projektů. Máme dlouholeté profesionální zkušenosti z oblasti financování, investování a realit, tyto výhody využíváme při každém projektu, který tvoříme.

 

Pro synergie  všech jmenovaných společností, poradců a makléřů využíváme v dnešní době CRM systém.

 

Jak funguje naše CRM?

Máme propracovaný systém péče o klienta. Předávání kontaktů a práce s nimi. Spolupráce poradce a realitního makléře přináší klientovi pohodlné a rychlé řešení situace a naopak poradcům a makléřům rychlý přehled o potřebách klienta.

Každý poradce i realitní makléř má navíc zajištěny provize vždy z celého dalšího nového portfolia klienta.

 

Věříme ve spolupráci mezi lidmi. Na strategických rozhodnutích a investicích do společností se podílejí klíčoví spolupracovníci, kteří mohou naše společné směřování ovlivňovat. Neustále inovujeme naše nástroje, zázemí a know-how. Díky využívání silných stránek našich spolupracovníků napříč společnostmi vytváříme jedinečný synergický efekt, díky kterému dokážeme držet náskok před konkurencí.

Zdroj: www.4fin.cz

/0 Komentáře/napsal
Eva Chomaničová

Co získáte při prodeji nemovitosti s realitní kanceláří?

Co získáte při prodeji nemovitosti s realitní kanceláři

Každá „realitka“ vám samozřejmě řekne, že s nimi ušetříte peníze a že jsou nejlepší.
Ale co vlastně můžete získat konkrétně?

Profesionální prezentace

Ať chcete či nechcete, v dnešní rychlé době prodávají obrázky. Lidé nemají čas číst popisky ani je to moc nebaví. Realitní kancelář je schopna nafotit vaši nemovitost rychle a profesionálně, včetně základního home stagingu (Co je to home staging se dočtete zde). Může vám vyhotovit 3D půdorys, videoprohlídku a vymyslí efektivní text inzerátu.

Inzerce

Dobrá realitní kancelář má smlouvu s několika placenými realitními weby, kde má tzv. množstevní slevu. Pro jednotlivce je tato služba finančně náročnější. Kromě toho má i svůj vlastní web, využívá poptávkový systém, prodejní banery či sociální sítě. Potenciální zájemce o vaši nemovitost ji nemůže přehlédnout.

Prohlídkový servis

Školený makléř ví, jak vést prohlídku, jak zjistit potřebné informace od zájemce (například jak má zajištěné financování) a poskytne zájemci relevantní informace.

Vyjednávání o ceně

Zkušený realitní makléř nepodlehne taktikám smlouvání zájemce, ale vybere pro vás spolehlivého a bonitního kupujícího, který bude ochotný a schopný zaplatit nejvyšší možnou kupní cenu.

Zajištění financování

Spolehlivá realitní kancelář nejdříve zjistí, zda je zájemce bonitní a může si financování nové nemovitosti dovolit. Teprve potom přistoupí k realizaci obchodu. Prodávající má tak jistotu nejen, že dostane požadovanou kupní cenu, ale také v dohodnutém termínu. Zejména, pokud potřebujete peníze použít na financování jiné nemovitosti, je potřeba termíny správně sladit. Není nic horšího, než čekat, až zájemce sám oběhne několik bankovních ústavů a mnoho týdnů vyřizuje hypotéku. S nejistým výsledkem.

Právní servis a koordinace obchodního procesu

Jistě, najmout si právníka, který udělá kupní smlouvu, návrh na vklad a smlouvu o úschově finančních prostředků, to není žádný problém. Mohu vás uklidnit, tohle zvládne každý právník. Ovšem koordinace termínů, zaplacení kupní ceny, doložení potřebných podkladů bance, komunikace s odhadcem, správný termín předání nemovitosti (obzvlášť pokud máte vazbu na nové bydlení), přepisy energií, daňové poradenství  (podrobněji vysvětleno v článku Daně po prodeji či koupi nemovitosti PŘEHLEDNĚ), potvrzení o bezdlužnosti, průkaz energetické náročnosti budovy, odstranění případných právních (více o v článku POZOR: Právní vady nemovitosti), to už bude na vás. Případně to za vás vyřeší vaše realitní kancelář.

Předání nemovitosti

Abyste se vyhnuli nepříjemnostem spojených s přepisem energií, případně s převodem bytu u SVJ, je nutno sepsat při předání nemovitosti podrobný předávací protokol. A věřte, že někdy komunikace s dodavateli energií je velmi vyčerpávající záležitostí.

Pokud nemáte s prodejem nemovitosti aktuální zkušenosti a nemáte dostatek času, určitě se spolehněte na profesionály (jak poznat profesionálního makléře se dozvíte v článku Víte, jak si vybrat správného realitního makléře a ušetřit tak svůj čas i peníze).
/0 Komentáře/napsal
Miroslav Šustal

PRODÁNO: Vila Bartovice – prodej rodinného domu Ostrava

prodej rodinného domu Ostrava Bartovice

Přemýšlíte rádi a poměrně často o svém vysněném bydlení? Vidíte v představách, jak Vaše ratolesti pobíhají po zahradě, dovádějí na houpačce, nebo si v létě užívají ochlazení v bazénu? A co Vy, umíte si představit tu ranní pohodovou snídani a vůni čerstvě namleté kávy při pohledu do nádherně všemi barvami rozkvetlé zahrady? Co teprve nadčasové sladění a propojení kuchyně s obývacím pokojem, kde o prostor opravdu není nouze?! To a mnohé další jistě ocení nejen ženy! Naštěstí se nyní veškeré dosavadní snění může hravě proměnit v realitu.

 

 

S radostí Vám představujeme exkluzivní a vysoce nadstandardní nabídku prodeje atraktivní vily v Ostravě – Bartovicích, která snese opravdu ta nejtvrdší kritéria a je určena náročnému klientovi. Pokud si potrpíte na dostatek parkovacích míst, rozlehlou zahradu, obecně velký prostor, luxusní, a přitom velice moderní vybavení nebo snad technické prvky na úrovni té nejvyšší kvality, pak vůbec na nic nečekejte a přijeďte se o tom sami přesvědčit.

 

banner Vila Bartovice

/2 Komentáře/napsal
Eva Chomaničová

NÁVOD: Jak bezpečně investovat do nemovitostí [2. díl] – Výběr správného nájemníka

jak vybrat správného nájemníka

O výběru správné nemovitosti jsem psala v minulém článku. V tomto článku se dozvíte, jak vybrat správného nájemníka. Není to zdaleka tak snadná věc, jak by se na první pohled mohlo zdát. Pojďme si tedy říci, co všechno je potřeba udělat.

 

Reklama

Nejdříve musíme zveřejnit, že nějakého nájemníka hledáme – nejlépe rodině, kamarádům, známým, sousedům. Nejlepší nájemník je totiž na doporučení. Pokud nenajdeme nájemníka z těchto zdrojů, je potřeba nemovitost prezentovat na inzertních webech. To můžeme udělat sami anebo lze využít služeb realitní kanceláře. Ta vám kromě inzerce zajistí i právní servis, předávací protokol, přepis energií, dodatky k nájemní smlouvě (např. při prodloužení nájemní doby či při změně počtu bydlících osob), předávací protokol při zpětném převzetí po ukončení nájmu atd. Dobrý realitní makléř vám také pomůže s výběrem nájemníka, vysvětlí zákonné povinnosti, doporučí postupy při nestandardních situacích apod.

 

Kvalifikace nájemníka

Nájemník musí odpovídat typu nemovitosti. Správným výběrem totiž předejdete řadě potíží. Do bytu nad hospodou není vhodné ubytovat rodinu s miminkem a do bytu v domě plném seniorů není vhodná parta studentů. V některých bytových domech netolerují kuřáky či chov zvířat, většinou to bývá zakotveno ve stanovách družstva či SVJ, případně v domovním řádu. Dalším aspektem je úklid v domě. V některých domech mají úklidovou firmu, jinde si obyvatelé provádí úklid sami. Pak je nutno zvážit, zda bude úklid vykonávat sám majitel nebo nájemník. V tom druhém případě doporučuji tuto dohodu s nájemníkem zanést do nájemní smlouvy.

 

Prohlídky

Při prohlídce bytu provedeme s vhodným kandidátem krátký osobní pohovor a pokud možno ověříme dostupné informace. Doporučení od předchozího pronajímatele je vždy výhodou.

 

Dohoda

S vybraným nájemníkem dohodneme podmínky nájmu: cenu, kauci, termíny plateb, dobu trvání smlouvy, počet bydlících osob atd. a odsouhlasíme si znění nájemní smlouvy.

 

Předání bytu

Po podpisu nájemní smlouvy, ve které jsou zahrnuty všechny dohodnuté podmínky, předáme byt nájemníkovi. Stavy měřidel energií, předané klíče i případné nedostatky je potřeba zapsat do předávacího protokolu, který podepíše jak nájemce, tak nájemník. Doporučuji vše fotograficky zdokumentovat.

 

Kontrola

Tím ovšem naše práce nekončí. Minimálně prvních pár měsíců kontrolujeme dodržování dohodnutých podmínek (včasné platby, úklid domu, dodržování domovního řádu apod.). Po předchozí dohodě a za přítomnosti nájemníka můžeme zkontrolovat i stav bytu. V případě, že nastane nějaký problém, řešíme ho ihned. Odkládání problému vede jen k dalším potížím.

A pokud nemáte čas, chuť či možnost toto všechno absolvovat, prostě zavolejte. Postaráme se o vás i o vaše nájemníky.

 

/0 Komentáře/napsal
Radovan Gajdoš

Slavnostní otevření kanceláře v Ostravě

ostrava-mongolska - fincentrum-ostrava-mongolska-4.jpg

Ve čtvrtek 29. 11. 2018 proběhlo v Ostravě slavnostní otevření nové kanceláře mého oblastního ředitelství! Slavnostním otevřením kanceláře jsme oficiálně ukončili rekonstrukci a stěhování do nových prostor.

Kancelář se nachází v přízemí budovy obchodního centra Koruna v Ostravě Porubě na ulici Mongolská 1529. Všem místním je tato adresa velice dobře známá a další velkou výhodou této lokality je přilehlé prostorné parkoviště.

Během šesti měsíců trvající rekonstrukce se nám podařilo z původních prostor NONSTOP herny vytvořit nové finanční a realitní centrum pro obyvatele z celého Moravskoslezského kraje. Z původních prostor bylo zachováno pouze obvodové zdivo.

 

 

Na čtvrteční slavnostní otevření jsme pozvali naše stálé klienty a také řadu zajímavých hostů, kteří se postarali o pestrý program naučných přednášek. První přednášku na téma investice vedl senior zemský ředitel Josef Bittner. Po něm následoval blok o realitách pod vedením provozního ředitele společnosti Fincentrum Reality s.r.o. Martina Fojtíka. Na závěr se našim klientům představil s tématem zaměstnaneckých výhod Jiří Sláma.

 

 

Tímto bych chtěl ještě jednou poděkovat všem, kteří se slavnostního otevření zúčastnili. Těším se na naše další osobní setkání.

 

/0 Komentáře/napsal
Eva Chomaničová

Víte, jak si vybrat správného realitního makléře a ušetřit tak svůj čas i peníze?

vite jak vybrat sparvneho realitniho maklere

Důležitým kritériem pro výběr makléře či jakéhokoli řemeslníka, poradce, obchodníka je vzájemná důvěra a sympatie. To ovšem samo o sobě nevypovídá o jeho odbornosti. Tu zjistíte už na první schůzce, někdy dokonce i při prvním telefonátu.

Odborník znalý svého oboru se vás vyptá nejen na technické věci k prodávané nemovitosti, ale i na důvody vašeho rozhodnutí a plány do budoucna. Pak vám navrhne možnosti řešení a vysvětlí celý proces, kterého se samozřejmě účastní od začátku až do konce. Poradí si i s komplikacemi typu věcné břemeno nebo stavba bez povolení stavebního úřadu.

Dobrý makléř přijde na schůzku připraven – má informace z katastru nemovitostí, územního plánu, případně z obecního úřadu. Předloží vám cenovou analýzu, časovou osu prodeje, návrhy prezentace atd. Už tímto krokem vám makléř ušetří spoustu času.

 

Legislativa

V současné době je realitní obchod svázán mnoha zákony a pravidly – navazuje na stavební a katastrální zákon, energetický zákon, daňové zákony, podléhá zákonu na ochranu osobních údajů a zákonu o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Celý obchod se samozřejmě řídí občanským zákoníkem a z něho vyplývajícími povinnostmi. Zkušený odborník vám může ušetřit desetitisíce za případné pokuty či penále při nedodržení některé z povinností.

Při výběru realitního makléře doporučuji také zjistit, pro jakou firmu makléř pracuje, s jakým právníkem spolupracuje, jak dlouhou má praxi, zda je dohledatelný na sociálních sítích, jestli inzeruje na placených webech, kde a jakou má kancelář.

Doporučuji zeptat se i na výši provize, v Brně či v Praze jsou jiné zvyklosti než v jiných lokalitách. Už jsem se setkala i s případy, že provize sice byla jen 3%, ale vybírána od obou stran, takže ve skutečnosti 6%.

Dnes je také běžné vyhledat si příslušné reference na internetu či sociálních sítích.

Ovšem úplně nejlepší je, když vám realitního makléře doporučí váš známý na základě osobní zkušenosti.

/0 Komentáře/napsal
Eva Chomaničová

POZOR: Právní vady nemovitosti

právní vady nemovitosti

V tomto článku se dozvíte něco o tom, na co si dát pozor při koupi nemovitosti.

Pokud má nemovitost právní vadu, znamená to, že existují práva třetích osob k této nemovitosti. A ne všechna práva se zapisují do katastru nemovitostí, takže je nelze odhalit ani pečlivým prostudováním listu vlastnictví. List vlastnictví je zkrácený název pro výpis z katastru nemovitostí prokazující evidovaný stav k určitému datu. Můžete jej získat na internetu nebo osobně na katastru nemovitostí.

Nejdříve je potřeba zjistit všechny majitele nemovitosti. Pokud kupujete celou nemovitost a ne pouze určitý podíl, musí kupní smlouvu podepsat všichni vlastníci.

Pokud je prodávající ženatý/vdaná, musí podle nového občanského zákoníku podepsat souhlas s kupní smlouvou i druhý z manželů. Což platí i pro případnou zástavní smlouvu pro financující banku. A to i v případě, že nemovitost vlastník nabyl ze svých prostředků, např. z dědictví.

Na co si dát obzvláště pozor?

  • Při koupi bytu zkontrolujte, zda je bytový dům rozdělený na jednotky (bytové i nebytové), stejně tak u garážového stání.
  • Při koupi domu zkontrolujte, zda katastrální mapa odpovídá reálnému stavu –  pozor na tzv. černé stavby.
  • Zástavní právo smluvní – slouží zpravidla pro banku, která poskytla hypoteční úvěr, ale může to být i nebankovní subjekt či jiná právnická nebo i fyzická osoba. V tom případě je potřeba získat od zástavního věřitele souhlas s prodejem.
  • Zákaz zcizení – souvisí se zástavním právem a znamená, že majitel nemůže nemovitost prodat ani darovat bez souhlasu oprávněného subjektu (nikoli zcizit ve smyslu ukrást).
  • Zákonné zástavní právo nebo zástavní právo exekutorské je již problematičtější a doporučuji vše řešit přímo s exekutorem. Jeho iniciály najdeme opět na listu vlastnictví.
  • Věcná břemena se dělí na věcná břemena služebnosti, kdy majitel nemovitosti je povinen něco pasivně strpět (např. průjezd jiných osob přes jeho pozemek nebo vedení inženýrských sítí), a dále na věcná břemena reálná, kdy majitel nemovitosti má něco aktivně konat (např. odevzdat část úrody, poskytovat oprávněnému opatrovatelskou službu apod.). Přesné povinnosti doporučuji zjistit přímo ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Ta je vždy založená v archivu příslušného katastrálního pracoviště.

 

POZOR – věcná břemena zřízená obcemi před rokem 1989 nemusí být na listu vlastnictví zapsána.

 

Další časté právní vady nemovitosti

  • Právo stavby – umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit svou stavbu.
  • Předkupní právo – od 1. 1. 2018 se vrací institut předkupního práva. Předkupní právo má jednak každý ze spoluvlastníků nemovitosti, jednak majitel pozemku pod budovou  postavenou na tomto pozemku a naopak (v případě, že majitel budovy je jiný než majitel pozemku).

 

Na listu vlastnictví nenajdete:

  • nájemní právo
  • trvalý pobyt osob
  • sídlo právnické osoby

 

Ovšem to, že tato práva nejsou zapsána v katastru nemovitostí, nezbavuje vlastníka povinnosti tyto informace sdělit zájemci o koupi.

 

Ztrácíte se v tom? Najděte si svého realitního makléře.

/0 Komentáře/napsal