Příspěvky

vite jak vybrat sparvneho realitniho maklere

Důležitým kritériem pro výběr makléře či jakéhokoli řemeslníka, poradce, obchodníka je vzájemná důvěra a sympatie. To ovšem samo o sobě nevypovídá o jeho odbornosti. Tu zjistíte už na první schůzce, někdy dokonce i při prvním telefonátu.

Odborník znalý svého oboru se vás vyptá nejen na technické věci k prodávané nemovitosti, ale i na důvody vašeho rozhodnutí a plány do budoucna. Pak vám navrhne možnosti řešení a vysvětlí celý proces, kterého se samozřejmě účastní od začátku až do konce. Poradí si i s komplikacemi typu věcné břemeno nebo stavba bez povolení stavebního úřadu.

Dobrý makléř přijde na schůzku připraven – má informace z katastru nemovitostí, územního plánu, případně z obecního úřadu. Předloží vám cenovou analýzu, časovou osu prodeje, návrhy prezentace atd. Už tímto krokem vám makléř ušetří spoustu času.

 

Legislativa

V současné době je realitní obchod svázán mnoha zákony a pravidly – navazuje na stavební a katastrální zákon, energetický zákon, daňové zákony, podléhá zákonu na ochranu osobních údajů a zákonu o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Celý obchod se samozřejmě řídí občanským zákoníkem a z něho vyplývajícími povinnostmi. Zkušený odborník vám může ušetřit desetitisíce za případné pokuty či penále při nedodržení některé z povinností.

Při výběru realitního makléře doporučuji také zjistit, pro jakou firmu makléř pracuje, s jakým právníkem spolupracuje, jak dlouhou má praxi, zda je dohledatelný na sociálních sítích, jestli inzeruje na placených webech, kde a jakou má kancelář.

Doporučuji zeptat se i na výši provize, v Brně či v Praze jsou jiné zvyklosti než v jiných lokalitách. Už jsem se setkala i s případy, že provize sice byla jen 3%, ale vybírána od obou stran, takže ve skutečnosti 6%.

Dnes je také běžné vyhledat si příslušné reference na internetu či sociálních sítích.

Ovšem úplně nejlepší je, když vám realitního makléře doporučí váš známý na základě osobní zkušenosti.

právní vady nemovitosti

V tomto článku se dozvíte něco o tom, na co si dát pozor při koupi nemovitosti.

Pokud má nemovitost právní vadu, znamená to, že existují práva třetích osob k této nemovitosti. A ne všechna práva se zapisují do katastru nemovitostí, takže je nelze odhalit ani pečlivým prostudováním listu vlastnictví. List vlastnictví je zkrácený název pro výpis z katastru nemovitostí prokazující evidovaný stav k určitému datu. Můžete jej získat na internetu nebo osobně na katastru nemovitostí.

Nejdříve je potřeba zjistit všechny majitele nemovitosti. Pokud kupujete celou nemovitost a ne pouze určitý podíl, musí kupní smlouvu podepsat všichni vlastníci.

Pokud je prodávající ženatý/vdaná, musí podle nového občanského zákoníku podepsat souhlas s kupní smlouvou i druhý z manželů. Což platí i pro případnou zástavní smlouvu pro financující banku. A to i v případě, že nemovitost vlastník nabyl ze svých prostředků, např. z dědictví.

Na co si dát obzvláště pozor?

  • Při koupi bytu zkontrolujte, zda je bytový dům rozdělený na jednotky (bytové i nebytové), stejně tak u garážového stání.
  • Při koupi domu zkontrolujte, zda katastrální mapa odpovídá reálnému stavu –  pozor na tzv. černé stavby.
  • Zástavní právo smluvní – slouží zpravidla pro banku, která poskytla hypoteční úvěr, ale může to být i nebankovní subjekt či jiná právnická nebo i fyzická osoba. V tom případě je potřeba získat od zástavního věřitele souhlas s prodejem.
  • Zákaz zcizení – souvisí se zástavním právem a znamená, že majitel nemůže nemovitost prodat ani darovat bez souhlasu oprávněného subjektu (nikoli zcizit ve smyslu ukrást).
  • Zákonné zástavní právo nebo zástavní právo exekutorské je již problematičtější a doporučuji vše řešit přímo s exekutorem. Jeho iniciály najdeme opět na listu vlastnictví.
  • Věcná břemena se dělí na věcná břemena služebnosti, kdy majitel nemovitosti je povinen něco pasivně strpět (např. průjezd jiných osob přes jeho pozemek nebo vedení inženýrských sítí), a dále na věcná břemena reálná, kdy majitel nemovitosti má něco aktivně konat (např. odevzdat část úrody, poskytovat oprávněnému opatrovatelskou službu apod.). Přesné povinnosti doporučuji zjistit přímo ze smlouvy o zřízení věcného břemene. Ta je vždy založená v archivu příslušného katastrálního pracoviště.

 

POZOR – věcná břemena zřízená obcemi před rokem 1989 nemusí být na listu vlastnictví zapsána.

 

Další časté právní vady nemovitosti

  • Právo stavby – umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit svou stavbu.
  • Předkupní právo – od 1. 1. 2018 se vrací institut předkupního práva. Předkupní právo má jednak každý ze spoluvlastníků nemovitosti, jednak majitel pozemku pod budovou  postavenou na tomto pozemku a naopak (v případě, že majitel budovy je jiný než majitel pozemku).

 

Na listu vlastnictví nenajdete:

  • nájemní právo
  • trvalý pobyt osob
  • sídlo právnické osoby

 

Ovšem to, že tato práva nejsou zapsána v katastru nemovitostí, nezbavuje vlastníka povinnosti tyto informace sdělit zájemci o koupi.

 

Ztrácíte se v tom? Najděte si svého realitního makléře.