Příspěvky

úvěr na stavební pozemek

Uvažujete o koupi pozemku na výstavbu vašeho rodinného domu? Zajímá vás, zda koupit pozemek pomocí hypotéky nebo úvěru? Co je výhodnější?

Na trhu je větší množství úvěrových produktů, kterými lze financovat koupi pozemku. Záleží, o jaký pozemek máte zájem.

Pokud uvažujete pořídit si pozemek, který zatím nemá statut stavebního pozemku (např. se jedná o ornou půdu apod.), máte na výběr z jiných typů úvěrů, například americkou hypotéku nebo spotřebitelský úvěr.  Toto financování je zpravidla dražší.

Podívejme se na ty nejznámější, pokud budeme mluvit o stavebním pozemku, ke kterému bylo vydáno stavební povolení, nebo byl určen pro výstavbu územním rozhodnutím. Zde máte na výběr financování hypotékou či úvěrem na bydlení.

 

HYPOTÉKA

Banky jsou ochotny kupujícímu vyřídit úvěr v plné výši tržní ceny stanovené odhadcem, pokud k pozemku bylo již vydáno stavební povolení.

Problém může nastat, pokud bude chtít kupující ručit pozemkem, který byl prohlášen jako stavební na základě územního či regulačního plánu. Důvodem je obava bank, že tento plán může být změněn a úvěr by tak byl z pohledu bank nedostatečně zajištěn a banky by tak mohly požadovat jiné zajištění.

Pokud si kupující vybere možnost koupě pozemku hypotékou a pak následně bude chtít řešit výstavbu rodinného domu, musí tuto hypotéku řešit u stejné banky, u které je zástava pozemku. Nebude mít tak už možnost si v danou chvíli vybrat jinou banku.

 

ÚVĚR NA BYDLENÍ

Úvěrem na bydlení lze také řešit koupi stavebního pozemku. Vybrané stavební spořitelny umožní koupit pozemek bez ručení nemovitosti do 500.000 Kč pro jednoho žadatele. Pokud jsou  žadatelé dva, tak lze čerpat úvěr až do výše 700.000 Kč. Bez zástavy nemovitosti lze získat až 1.000.000 Kč v případě dvou žadatelů a jednoho ručitele. Všechny tyto případy se splatností úvěru až na 22 let.

Úvěrem ze stavebního spoření řeší kupující koupi pozemku v plné výši na rozdíl od hypotéky. Než kupující získá stavební povolení či ohlášku, může uplynout několik měsíců. Teprve potom se rozhodne pro banku, u které si vybere financování stavby svého rodinného domu a nebude mít zástavou svázané ruce.

Je třeba si uvědomit, že pokud bude pozemek před výstavbou v zástavě, je potřeba, aby měli klienti 20% vlastních zdrojů, které jsou schopni bance prokázat. Do budoucna již nebude možné tyto prostředky čerpat úvěrem na bydlení nebo jiným úvěrem.

 

PŘÍKLAD: Koupě pozemku při vzorových úrocích

 

Hypotékou (se zástavou)

  • 500 000 Kč – výše úvěru
  • 2,65% – úroková sazba
  • 2 500 Kč – měsíční splátka
  • 22 let – splatnost

 

Úvěrem na bydlení (bez zástavy)

  • 500 000 Kč – výše úvěru
  • 5,60% – úroková sazba
  • 3 300 Kč – měsíční splátka
  • 22 let – splatnost

 

 

PŘÍKLAD: Následná výstavba RD při vzorových úrocích

 

Hypotéku (předem zastavený pozemek)

  • 2 500 000 Kč – hodnota nemovitosti
  • 2 000 000 Kč – výše hypotéky
  • 30 let – splatnost
  • 8 000 Kč – měsíční splátka
  • 2,65% – úroková sazba hypotéky
  • Klient musí prokázat 20% vlastních zdrojů ve výši 500 000 Kč (pozemek je již v zástavě a nelze jím ručit 2x).
  • Tyto prostředky bude muset mít klient naspořené, nebude je možné dozajistit stavebním spořením či spotřebitelským úvěrem.

 

Hypotékou (pozemek doposud bez zástavy)

  • 2 500 000 Kč – hodnota nemovitosti
  • 2 000 000 Kč – výše hypotéky
  • 30 let – splatnost
  • 8 000 Kč + 3 300 Kč = 11 300 Kč měsíční splátka
  • 2,65% – úroková sazba hypotéky
  • Klient nemusí prokázat 20% vlastních zdrojů, tyto zdroje jsou v hodnotě pozemku.

Závěr

Je třeba si uvědomit, že pokud bude pozemek před výstavbou v zástavě, tak klienti musí mít připravené vlastní zdroje, které budou schopni bance prokázat. Do budoucna již nebude možné tyto prostředky čerpat úvěrem na bydlení nebo jiným spotřebitelským úvěrem.

Když bude mít klient pozemek „čistý“, tedy bez zástavy, tak si klienti do budoucna můžou vybrat jakoukoli banku, která jim půjčí až do výše hodnoty pozemku a k tomu až 500 000 Kč navíc a klienti tak nebudou mít problém s postupným čerpáním hypotéky.

jak dlouho trvá vyřízení hypotéky

Většina bank či finančních poradců vám řekne, že vyřízení hypotéky trvá 2-3 týdny od dodání potřebných podkladů.

V tomto mají v drtivé většině pravdu. Jenže kompletní vyřízení hypotéky se skládá ze tří částí. Pojďme se na ně společně podívat.

 

1. Doložení potřebných podkladů

Pro tuto fázi je nezbytné mít vybranou nemovitost a doložit k ní list vlastnictví a nabývací titul, případně prohlášení vlastníka (u bytů). Na základě těchto dokumentů vypracuje odhadce znalecký posudek, který je nezbytným podkladem pro schvalovací proces. Bohužel vypracování posudku trvá dle časových možností odhadce, přičemž každá banka má seznam akreditovaných odhadců, nelze si vybrat někoho mimo tento seznam.

Dalším požadovaným dokumentem je potvrzení příjmů od zaměstnavatele, u OSVČ pak daňové přiznání a potvrzení o bezdlužnosti z Finančního úřadu.  Toto potvrzení je potřeba i v případě, že žadatel má aktivní živnostenský list pouze na vedlejší pracovní činnost. Finanční úřad většinou toto potvrzení vyhotovuje cca do 14 dnů.

Dále je potřeba mít k dispozici návrh kupní smlouvy.

V konečném důsledku to znamená, že tato fáze může trvat dva týdny, ale také tři až čtyři.

 

2. Schvalovací proces

Schvalování trvá 1-2 týdny podle toho, zda máte připravené všechny potřebné dokumenty.

Pokud je hypotéka schválena, banka připraví celou smluvní dokumentaci. Ta obnáší zástavní smlouvy a návrh na vklad pro katastrální úřad a úvěrové smlouvy.

 

3. Čerpání hypotéky

Pro čerpání hypotečního úvěru je zejména potřeba doložit, že zástavní smlouva byla vložena na katastr, předložit podepsanou kupní smlouvu, případně další dokumenty požadované bankou. Tento proces trvá opět 1-2 týdny.

 

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky v praxi?

Takže pokud jde vše hladce, máte vše vyřízeno a peníze vyčerpány do jednoho měsíce.

Většinou bývá tento proces trochu delší, počítejte spíše se šesti týdny.

Naši finanční poradci vás ochotně celým procesem provedou, vyberou nejvýhodnější možnosti a zařídí vše potřebné.

Pomůžeme Vám s vyřízením hypotéky.

Blíží se Vám změna úrokové sazby u Vašeho hypotečního úvěru a nevíte, jakou délku fixace zvolit? Přestaňte hledět na desetinky a volte raději podle délky fixace.

V dnešní době může být budoucnost Vašeho hypotečního úvěru pozitivně ovlivněna spíš délkou fixace než výší úrokové sazby, resp. nastavením a vyhledáváním té nejnižší možné. I když je delší fixace obecně dražší, paradoxně se Vám může nakonec volba fixace deset let a více vyplatit.

Podle aktuální prognózy ČNB dojde do roku 2019 k navýšení sazby 3M PRIBOR na hodnotu 2% z aktuální hodnoty 0,5% (obrázek dole). Toto navýšení o 1,5% se samozřejmě promítne i do hypotečních úvěrů – dá se tedy předpokládat úroková sazba u hypoték, která se bude pohybovat kolem 4%.

Vějířový graf zachycuje nejistotu budoucího vývoje úrokových sazeb. Nejtmavší pásmo kolem středu prognózy odpovídá vývoji, který nastane s 30% pravděpodobností. Rozšiřující se pásma zobrazují postupně vývoj s pravděpodobností 50 %, 70 % a 90 %. https://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/#PRIBOR

 

Pojďme na to opět jednoduše matematicky.

Ve chvíli, kdy byste u průměrného hypotečního úvěru 2 000 000 Kč volili střednědobou fixaci 3 až 5 let, získáte nyní pravděpodobně sazbu kolem 2,19% se splátkou cca 7 500 Kč (při splatnosti 30 let). Naopak při fixaci 15 let může být sazba vyšší, nad hodnotou 2,5%, se splátkou cca 8.000 Kč. Rozdíl měsíční splátky je přibližně 500 Kč.

 

Vzorové modelace hypotečního úvěru na 30 let

U pětileté fixace se pohybuje měsíční splátka hypotéky kolem hodnoty 7 584 Kč měsíčně.

U patnáctileté fixace je měsíční splátka hypotéky cca o 500 Kč dražší.

Takto by dle odhadů ČNB mohla vypadat měsíční splátka u hypotéky za 5 let. Vidíme zde navýšení cca o 2 000 Kč měsíčně.

 

Závěr

Zvolte tedy správně délku fixačního období jak u nového úvěru, tak při refinancování. Doporučuji, abyste si to pořádně promysleli a propočítali. Fixace 15 let je sice volena nejméně. Uvědomte si ale, že na celých 15 let získáte jistotu nízké splátky. Lepší časy už nebudou, potvrzují to i výsledky Hypoindexu.

A pokud se na takové důležité rozhodnutí necítíte, můžeme se na to podívat společně. Namodelujeme Vaši hypotéku v několika možných variantách, abyste dokázali objektivně porovnat a vybrat to, co je pro Vás nejlepší.

Nezapomeňte, že refinancovat lze až dva roky dopředu – již dnes můžete získat úrokovou sazbu za současných podmínek i u úvěrů, které budou mít fixaci až v roce 2019.

Myslete tedy na to, že v současné době není získání nejnižší úrokové sazby to zásadní a může se jednat o rizikový krok.

Vývoj hypoindex

I přes navýšení základních úrokových sazeb ze strany ČNB si hypotéky stále drží nízké hodnoty.

Průměrná úroková sazba se u hypotečních úvěrů v srpnu oproti červenci posunula dolů o 0,01%. Z hodnoty 2,02% se tak dostala na 2,01%.

zdroj: https://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

Co se týká podepsaných úvěrů, tak druhý prázdninový měsíc na tom byl lépe než ten první. V srpnu se bance upsalo 8509 nových klientů, což je o 1296 více než v červenci. Bude to pravděpodobně způsobeno tím, že většina lidí už se nemůže dočkat dovolené a červenec je tak více okurkovou sezónou. Celkový objem poskytnutých hypoték přesáhl hodnotu 18 miliard korun.

Je více než jasné, že sazby u hypotečních úvěrů budou časem reagovat na navýšení základních úrokových sazeb. Podle odhadů analytiků by mělo dojít k razantnějšímu navýšení úrokových sazeb u hypoték teprve v následujících měsících, zejména pak v roce 2018Využijte tak jedinečné možnosti získat hypoteční úvěr ještě za výhodných podmínek. 

I když je dnes refinancování hypotečního úvěru běžnou záležitostí, je dobré vědět pár věcí, které Vám mohou refinancování zjednodušit. Vyplatí se většinou tehdy, pokud máte hypoteční úvěr z doby, kdy byly úrokové sazby vyšší a Vy tak můžete získat podmínky, které banky nabízí v současnosti.

Co vše Vás čeká, abyste v klidu změnili banku?

Určitě budete muset oslovit tu stávající, aby Vám zaslala vyčíslení současného dluhu a souhlas se splacením úvěru. Získáte tak informace pro budoucího poskytovatele úvěru, který podle písemných pokynů zajistí zaslání finančních prostředků na správný účet a do správného data. Počítejte s tím, že většina bank si za vyčíslení a souhlas se splacením úvěru zaúčtuje poplatek. Požádejte tedy o vyčíslení jen tehdy, jste-li si skutečně jisti se svými kroky.
 

Dále bude potřeba oslovit novou, resp. nové banky.

Na finančním trhu v České republice jich je spousta. Ale jak vybrat tu správnou? Je dobré sledovat reklamy, kde se banky předhánění v úrokových sazbách „od“. Ty samozřejmě náleží klientům, kteří splňují určité požadavky. Nemusí se pak stát, že získáte přesně takovou úrokovou sazbu, kterou jste viděli včera v televizi. Navíc výběr banky není jen o úrokových sazbách. Záleží třeba i na rychlosti poskytnutí úvěru. Ne vždy je na refinancování dostatek času, klienti to často nechávají na poslední chvíli. Také je dobré znát různé akční nabídky jednotlivých bank a jejich podmínky.

…záleží třeba i na rychlosti poskytnutí úvěru. Ne vždy je na refinancování dostatek času…

Po výběru vhodné banky přijdou na řadu skutečné činy. Ve Vámi vybrané bance podepíšete řádnou žádost o úvěr a souhlas s náhledem do registrů. V tuto chvíli dojde k tomu, že se do bankovních registrů podání žádosti o hypoteční úvěr zapíše. Právě proto je dobré nejprve vybrat tu správnou banku a pak podat řádnou žádost. V registrech by moc dobře nevypadalo, že žádáte již v několikáté bance o hypotéku a na budoucího poskytovatele by toto mohlo působit negativně.

 

Schválením nového úvěru refinancování nekončí

Jakmile dojde ke schválení úvěru a podpisu smlouvy, ještě pro Vás nic nekončí. Samozřejmostí je podání nových zástavních smluv na katastr nemovitostí a s tím spojená úhrada správního poplatku ve výši 1 000 Kč. Bude také nutné pohlídat termín splacení, který Vám stanovila původní banka. Vzhledem k tomu, že je dnes možné refinancovat několik měsíců dopředu, často se stane, že na samotný termín splacení se zapomene. Může se tak stát, že máte podepsanou novou smlouvu, těšíte se na novou nižší splátku, ale nakonec Vás původní banka nepustí jen kvůli tomu, že finanční prostředky na splacení nepřišly včas. Tady je potřeba opravdu pořádně pohlídat to, aby došlo k načerpání nového hypotečního úvěru včas a na správný účet. Jinak Vás mohou čekat skutečně nepříjemné komplikace.

Pokud se Vám vše výše uvedené podařilo, tak máte téměř vyhráno. Teď už jen podat zánik původního zástavního práva na katastr nemovitostí (potřebné dokumenty Vám zašle původní banka, správní poplatek činí opět 1 000 Kč) a začít splácet podle pokynů nové banky. Ještě nesmíte zapomenout na prokázání řádného pojištění nemovitosti, popř. splnit další podmínky, které vyplývají z nové hypoteční smlouvy.

… čeká Vás spousta kroků, které za Vás může zajistit finanční poradce…

I když jsem chtěl na pár řádků napsat to, jak jednoduše refinancovat, úplně tak jednoduché to není. Čeká Vás spousta kroků, které za Vás může zajistit finanční poradce. Vybere s Vámi tu správnou banku, podá za Vás žádosti, zajistí administrativní úkony na katastrálním úřadě a hlavně Vám pohlídá termíny a podmínky plynoucí z nové smlouvy.

A co Vy? Vy se tak téměř z pohodlí domova a s uspořeným časem můžete věnovat raději svým zájmům nebo blízkým.

 

Zvažujete refinancování?

Nechte si od nás přepočítat, kolik peněz můžete měsíčně ušetřit.

vývoj úrokové sazby hypoték

Již loni v červnu jsme na www.snadne-finance.cz psali článek o hypotékách a jejich rekordně nízkých úrokových sazbách. Tehdy klesla průměrná sazba u nových hypoték na historické dno a dokonce poprvé po 17 měsících došlo k jejich mírnému nárůstu. Jak vypadá situace na trhu s hypotékami letos? Bude historické minimum a pomyslné 2% dno překonáno?

 

Jak se úrokové sazby vyvíjely v posledních dvou letech?

Jak si hypotéky na bydlení vedly od února 2014 do února 2016, si nyní můžeme jednoduše ukázat díky Fincentrum Hypoindex.  Tento ukazatel nám udává průměrnou úrokovou sazbu u nově zřízených hypoték za každý kalendářní měsíc.  K jeho výpočtu se používají oficiální statistiky jedenácti největších tuzemských bank. Díky tomu známe průměrnou úrokovou sazbu všech hypotéčních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám za účelem koupě, výstavby, rekonstrukce nebo refinancování již poskytnutých úvěrů na bydlení.

Situace před dvěma lety, byla hodně podobná té dnešní. Úrokové sazby balancovaly na tehdymagické hranici 3% a spekulovalo se, kam až jim banky dovolí klesnout. Výsledek na sebe nenechal dlouho čekat. Hranice 3% padla okamžitě. V březnu roku 2014 tak dosahoval průměr úroků hypoték 2,93%.

Další velká událost nastala ještě téhož roku. V listopadu 2014 s výsledkem 2,44% pokořil Fincentrum Hypoindex rekordní hranici  – 2,5%.

Díky dosavadnímu vývoji se rok 2015 nesl ve znamení jednoho velkého otazníku. Dokáží průměrné úrokové sazby hypoték pokořit i skandálně nízkou hranici 2%?

Začátek roku vypadal slibně. Startovní ukazatel svítil na hodnotě 2,37% a rychlost, se kterou se úrokové sazby snižovaly, neznala limit. Během prvních čtyř měsíců nového roku průměrná úroková sazba klesla až na hranici 2,11%. Lidé se však do banky nijak nehrnuli.

Zlom nastal hned měsíc poté. Sazby byly těšně nad absolutní hranicí a dosahovaly 2,05%Objemy sjednaných hypoték se prakticky ze dne na den ocitly na absolutním rekordu. Další pokles sazeb se však nekonal. Hypoindex se po 17 měsících nepřetržitého klesání zastavil na hodnotě 2,05%. Tato situace trvala dva měsíce. V mediích se spekulovalo, zda úrokové sazby hypoték narazily na dlouho očekávané dno.

Skutečně to tak vypadalo. Po dvou měsících stagnace úrokových sazeb došlo k prvnímu nárůstu. Skok to byl sice pozvolný, ale opakovaný. Během dalších 4 měsíců došlo k postupnému navýšení sazeb hypotečních úvěrů z rekordních 2,05% na konečných 2,12%.

Po této čtyřměsíční přestávce následoval zase pokles, který trvá do dnešního dne. Aktuálně se nacházíme na hodnotě 2,02% (Fincentrum Hypoindex pro únor 2016).

Pokoří se rekord a pomyslné dno 2%?

Hypotéky v letošním roce zlomily snad všechny historické rekordy (objem úvěrů, průměrná výše úvěru a rekordně nízká úroková sazba).  Doposud jsme dosáhli rekordního dna 2,02% a průměrná výše hypotéky v lednu 2016 dokonce překročila dva miliony korun a vyšplhala se na 2 138 995 korun.  Nyní zbývá zdolat pomyslnou hranici, která se před dvěma lety zdála nedosažitelná Padne i tento poslední limit? Dočkáme se průměrné úrokové sazby hypoték pod 2%? Já si myslím, že je to velice pravděpodobné a možná toho budeme svědky dřívenež si myslíte.

Máte s vašim partnerem hypotéku a chystáte se rozvést? Nejste sami. V České republice končí rozvodem každé druhé manželství a zároveň roste obliba hypotéčních úvěrů. Proto existují pro tyto případy hned tři možnosti jak naložit s běžící hypotékou.

Read more

Český hypotéční trh se mění. Poprvé po 17 měsících nepřežitého klesajícího trendu začínajíúrokové sazby u hypoték růst. Vyplývá to ze statistik Fincentrum Hypoindex.

Read more

Pokud vybíráme hypotéku vyplatí se sledovat nejenom výši úrokové sazby, dobu splatnosti a délku fixace. Důležitým faktorem, který může být při výběru hypotéky klíčovým je také LTV. Co takové LTV znamená, čím je ovlivňováno a proč je ho dobré sledovat?

Loan to value, neboli LTV, volně přeloženo jako ,,půjčka vůči hodnotě (majetku)“, bývá často doprovázeno číselnou hodnotou například LTV 75, LTV 90, LTV 100. V této kombinaci potom udává, na základě ceny ručené nemovitosti, nejvyšší částku kterou si můžeme půjčit.

Pokud tedy ručíme nemovitostí v hodnotě 1 000 000 Kč a daná společnost poskytuje hypoteční úvěry s hodnotou LTV 75, je nejvyšší možná částka, kterou si můžeme půjčit 750 000 Kč. V případě společnosti při LTV 90 zase 900 000 Kč.

Ukazatel LTV se také ale nepřímo váže na úrok. Obvykle platí, že čím vyšší LTV, tím vyšší úrok. Vysvětlení je jednoduché. Banka se tímto logicky chrání pro případ, že dojde k situaci, kdy nebudete moci splácet a banka musí prodat zaručený majetek. Cílem banky tedy je, aby cena při prodeji nemovitosti pokryla výši poskytnutého úvěru.

 

Samozřejmě některé banky nabízejí i hypotéky s LTV 100.

Protože však v případě prodeje nemovitosti hrozí (vlivem pohyblivosti trhu, růstem inflace, …,) to, že banka nakonec nemovitost prodá za cenu nižší, než byl původní odhad, bývají tyto hypotéky často spojeny s vyšší úrokovou sazbou.

 

Jak ovlivňuje LTV výši úvěru si ukážeme na vzorovém příkladě, u letošního vítěze ocenění Hypotéka roku – České spořitelně.

Máme zájem o sjednání hypotéky s dobou splatnosti 30 let a pětiletou dobou fixace. Budeme ručit nemovitostí v hodnotě 1 000 000 Kč. Výše úrokové sazby bude díky požadovanému LTV ovlivněna následovně:

  • LTV 75 = úvěr na 750 000 Kč, úroková sazba od 2,29%, orient. splátka 2 882 Kč

  • LTV 90 = úvěr na 900 000 Kč, úroková sazba od 2,29% orient. splátka 3 459 Kč

  • LTV 91 = úvěr na 910 000 Kč , úroková sazba od 4,19% orient. splátka 4 445 Kč

  • LTV 100 = úvěr na 1 000 000 Kč, úroková sazba od 4,19% orient. splátka 4 884 Kč

Ve výše uvedeném případě rozdíl 10 000 Kč z celkové částky úvěru znamenal o 1,9% vyšší úrokovou sazbu a navíc rozdíl 986 Kč v pravidelné měsíční splátce.Proto je dobré si pořádně rozmyslet konečnou výši úvěru a poradit se s výběrem té vaší hypotéky s odborníkem.

Úrokové sazby u hypoték se zatím stále mění směrem dolů. V srpnu jsme zaznamenali pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů například u UniCredit Bank, ČSOB, Hypoteční banky, Wüstenrot, LBBW a u pětileté fixace i u České spořitelny .

Read more